风云榜·展望2020｜胡景晖：长租公寓仍有希望 但需移出房产类别

　　继乐伽、君创等长租公寓爆仓后，11月末，南京有邻友居商业管理有限公司又因资金链断裂，深陷爆仓危机。截止目前，整个长租公寓约有47个爆仓。仅仅两年时间，长租公寓的命运犹如坐过山车，从“爆红”的风口急转直下，成为“爆雷”的风口。 尽管长租公寓问题不断，但据新华网调查数据显示，2018年中国流动人口数量达2.41亿，长租公寓App月活跃用户数2016年10月为103.8万，截止至2019年10月，月活跃用户以达224.8万。其中一线及新一线城市为长租公寓品牌竞争的主要战场，占比53.85%。这表明，长租公寓还有很大的市场。 在和讯网财经中国会与和讯房地产事业部主办的第十七届财经风云榜第十届地产金融创新峰会上，景晖智库首席经济学家胡景晖向和讯房产表示，从长期来看，长租公寓肯定是一个有希望的行业，未来更多房地产会转向二手交易，长期运营。

　　重新整顿市场 将长租公寓移出房产类别过去几年，租赁一直不是我国一个重要的居住手段，因此大部分的长租公寓运营商都是分散式的，户型不标准，管理半径大，操作不规范。自然导致高成本，多问题。

　　“观察2017年所有爆仓公寓不难发现，大都主要存在三个问题。”胡景晖总结道。 第一，长租公寓门槛太低。以南京乐伽爆仓为例，南京乐伽在五个城市共有几万套房，注册资金大概仅有15万左右。门槛太低会带来对房源和客源争夺的恶性竞争。最终导致的结果便是高进地出，即高价收房，低价出租，这种模式必定会出问题呢。 第二，长收短付。长租公寓目前是直接向租客收取一年或半年租费，但按照一个月或一个季度来付给业主。通过长收短付模式企业得以获得一笔周转资金。但这笔资金目前还无法得到有效监管，企业可能利用资金沉淀扩张规模，也可能拿去炒股，或卷走直接跑路。 第三，租金贷。在长收短付时间错配使用租金贷，一些金融机构一次放给承租人，租客从金融机构借一年的房租，但是这一年房租是直接打给运营商。如此一来就形成租客认为自己已缴一年房租，但业主称只收了一个月的尴尬的局面。不仅如此，大部分人在租房时并不需要贷款，租金贷是把70%不需要贷款的人拉去贷款，而为企业做资金沉淀。 谈到如何破解此类难题时，胡景晖也给出了自己的建议。他认为，一方面要加强立法，加强动态管理。另一方面要努力建立一个有效的资本市场。与美国长租公寓的大规模、长周期、低成本的匹配资金不同，国内目前都是短钱、热钱、贵钱，所以导致资金属性跟行业发展特性不匹配，本来是要做二三十年的投资，成本要控制，结果两年三年就要还钱了，企业资金链便容易出现断裂。 此外，胡景晖还表示自己一直在给有关部门建议，将长租公寓从房地产行业中划出，而归入到关乎民生的现代服务产业中，运营一个新的国民经济产业类别，如此一来，减税、降费、财政补贴便都可以进来了。尽管2017年国家提出租构并举，只是目前该举措还停留在纸面，未得到有效执行。

没有转化能力的公寓最易出事

　　此前青客实际控股人金广杰曾经表示，长租公寓是一个微利行业，要想活下去，就得不断找钱拓展。尽管青客的成功上市说明了国际市场对中国业态的认可，但胡景晖分析道，这个逻辑本身就存在问题。从青客财报来看，现在上市募集了4800万美元，剔除掉上市成本，估计能拿回来的钱大约两三亿，按照青客现在的亏损进度，基本上再亏半年就不行了。

　　目前，国内长租公寓共有三类。一类是开发商的。如万科、龙湖、保利，尽管也是亏损状态，但开发商有充足预备资金扛。第二类像我爱我家(000560,股吧)的相寓、链家的自如，无论是收房产本还是租房成本，这类公寓的成本都很低。更重要的是他们有二次转化能力，租房人时间长了会找其买房，业主委托出租时间长了也会找其卖房，这类公寓大部分不会出问题。第三类，如蛋壳、青客这种无转化能力的公寓则最易出现问题。不仅要承担长租公寓中很重要的收房成本和支出成本，中间还没有二次转化能力。 青客上市前累计亏损20多亿，蛋壳正好乘2，累计亏损40亿，且现在双方都无法证明如何来实现盈利。“现在国内很多企业去上市，并不是为了吸收资金去做大做强做好，而是不上市不把钱拿来，明天就要玩完了，这是运营逻辑出现问题。”

　　时代已经开始转化 不及时调整只会持续爆仓今年7·30会议中明确了房地产作为短期经济，紧接着停了信托，收了外贷，紧了银行贷款。尽管2016年国家明确提出房住不炒，但显然真正让大家相信且落地的是2019年。

　　胡景晖说，“从2019年开始，大家真的相信这个时代在转化了，不是以前旧有的方式和思路了”。现在人均居住面积已经达到40.06平米，对于亚洲这种居住形态来说，目前的基本居住需求已经得到满足。那种暴力式开发或扩张已经属于过去时，而新的资本运作，资产证券化，才是未来的。 时代在变，市场也在变。胡景晖以Wework举例到，“从wework上市失败来看，自2014年至2019年，这过往五年资本市场原本的认可方式是，只要有规模，不管盈不盈利都给上。但现在明显不是了。即便有规模，不能盈利，不能证明一个可见的预期类盈利，资本市场便不愿意再买帐了，资本市场一旦不认帐，企业现金流便会出现中断，进而导致一系列问题。所以长租公寓这个事长期看是有的，但是这里面有很多事情要做。” 在他看来，如果法律、资金、运营参数，整个体系不发生变化，明年长租公寓恐怕会继续爆仓，而且可能会爆一两个更厉害的。