第一太平戴维斯李想：今年北京甲级写字楼市场或面临拐点

　　今年以来，北京写字楼市场供需两方面均出现了较大变化，北京写字楼市场开始面临一个拐点，由以前的单边向上的趋势转向为有所下行，包括租金下调、空置率上升等新动态开始出现。

　　对于今年写字楼市场现状，第一太平戴维斯华北区研究部负责人李想表示，这一轮影响面还是比较广的，超甲级写字楼、甲级写字楼和乙级写字楼都或多或少受到一定程度的影响。但相对而言，超甲级写字楼比较稳定，因为他们有比较稳定的租客群，租户也有一定的经济实力，再加上这类项目的品质和服务有保障，这也会增加租户的黏性和忠诚度。

　　对于2020年写字楼市场，李想预测，从租户角度来讲，可能还是会保持一个比较保守或观望的态势，比如过去有扩租计划或新租计划的租户，可能会偏保守。这样就会直接导致写字楼市场的需求不会出现一个反弹，平均租金将进一步下探，空置率也将进一步上升。

　　但这并不影响资本对北京写字楼的态度，自2017起至2019年前三季度，北京写字楼市场都呈现出一种资本市场比较活跃的态势，每年总成交额都高于上一年，所以，今年的总成交金额也将会高于前两年。这也反映出北京作为一个投资环境比较成熟的市场，对机构的吸引力还是很强的。机构收购的项目也相对比较多元化，包括写字楼、购物中心或其他一些比较冷门的资产。

　　根据第一太平戴维斯第三季度数据显示，2019年第三季度，北京甲级写字楼市场迎来一个新项目入市，即位于CBD核心区的正大中心，这使得全市甲级写字楼存量增加至1148.6万平方米（含自用面积）。这是CBD中服地块的第二个交付项目，至此核心区大体量供应对市场的影响开始显现。新项目的交付入市刺激了部分市场需求得以释放，目前正大中心预租情况良好，已锁定大型律所、传媒平台等多家租户。

　　从行业类别来看，本季度来自金融及专业服务类公司的租赁需求维稳，而新兴的互联网类公司的租赁需求有所放缓。从企业背景来看，内资企业、尤其是大型国有企业保持了一定的扩张势头，而外资企业则表现平淡。总体而言，三季度写字楼整体市场活跃度和吸纳量较上一季度均有所改善。

　　在租金与空置率上，持续的新增供应推动全市空置率环比上升0.5个百分点至9.2%，同比也上升了2.4个百分点。虽然市场活跃度较前两季度有所反弹，但是整体来看，大部分企业在做出租赁决策时仍然保持谨慎，导致部分写字楼去化速度有所减缓。由于新增供应影响，核心商务区CBD的空置率环比上升3.2个百分点，达到11.1%的高位。另两个核心商务区金融街(000402,股吧)及中关村(000931,股吧)的空置率仍位于1.6%及1.7%的相对低位。其他非核心商务区，如燕莎、东二环等区域，其空置率也在经历着不同程度的上浮。与之相对的是，望京商务区于本季度实现了良好的去化，空置率因而环比下降2.6个百分点至10.6%。

　　为了应对愈发激烈的市场竞争、加速去化空置面积、吸引或挽留优质租户，部分写字楼业主开始调整租赁策略、给予租户更为优惠的租金，致使本季度全市平均租金连续第三个季度出现环比下跌，租金指数下调0.4%至每平方米每月人民币367.6元。写字楼市场内各个板块的分化也较为明显，其中得益于产业集中度高、客户黏性好的优势，金融街和中关村的租金指数分别环比上涨2.1%和0.9%；而由于受到需求疲软的影响，其他区域的租金指数则出现不同程度的下跌。值得注意的是，本季度望京商务区租金指数环比跌幅最高（2.5%），这也是该商务区连续第三个季度出现租金环比下跌的情况。