刚开年的上海楼市，成交是真的有点猛

    本文转载自公众号：“真叫卢俊”

    缘起于2020年的第一周，开出6个“日光盘”。新年伊始楼市居然这么热，能不聊吗？起初定下的标题是“一月楼市，似乎有点猛。” 晚上我登陆网上房地产，看到下面这样一组数据的时候，顿时就不淡定了。我想说，一月楼市，绝非似乎，是真的有点猛。

　　长期和数据打交道的我，对于均价和套数和十分的敏感。而其实上海楼市已经横盘两年了，就单日而言，一手房的签约套数8开头已经记不清楚是哪一天了，在整个19年，比较火爆的4、9、11和12月，在月总成交6000套左右的火爆状态下，单日6开头，基本就会惊呼这个月的成交非常不错了。

　　似乎这两年，我们已经接受了，楼市短期内是回不到15-16年那两年的状态了。

　　可开年第一周，楼市现场的真实情况如何呢？

　　01这些网红盘缘何日光？原因各不相同奉贤蓝湾板块的双子星1月2日率先开盘。这场王牌对王牌的PK赛并没有分出个上下，因为开盘结束，除剩余少量低楼层房源，两个项目基本都卖完了。

　　绿城诚园开盘现场原因在于：

　　1、临港自贸区新片区的政策利好对于楼市的推动显而易见，低单价低总价使得刚需一族无法拒绝。 绿城诚园和保利玲玥公馆，位于临港自贸区新片区辐射区域。

　　加之此次开盘延续着上一期的低单价（20000-21000元/㎡的单价，最低总价几乎都是160万元/套起）

　　紧接着是昨日的，临港新城板块的鹭语墅，同样是临港自贸区新片区的核心区域。除了政策利好加持之外，3.5万单价，90平叠墅的品质在临港区域无人能敌。

　　去年8月就有消息说预计推盘，硬熬了4个月，依旧是熟悉的产品，原来的价格。

　　在鹭语墅开盘之前，其实已经有2件事，可以让万科吃下定心丸。

　　其一，是叠墅认筹率超过100%，市场未售先热。

　　其二，周边主要竞品，同类产品东宸原著也已售罄，竞争对手没有了，自己的产品，无论质量还是价格都要优于对方。日光，真的只是时间问题。

　　无论从产品本身，单价和总价都极具竞争力。

认筹率高达239%。没有任何悬念，全部售罄。

　　现场有个真实的案例：有客户说到他选房时只剩1150万的顶复，当时放弃了，出门就后悔了。再回来就买不到了。

　　森兰壹公馆的日光说明了：

　　首次开盘（纯新盘）与二手房的倒挂价差，恐怖的认筹比会帮你来做判断。

　　唯独需要担心的只有，先下手为强，后下手遭殃。

　　此外，江桥板块的保利云上二期同样捷报频频。10月刚夺下当月销售面积，销售套数的双冠王。

　　共计306组有效大筹参加摇号选房，可售房源263套，认筹率近120%。去化9成，只剩下底层房源。

足以证明：好项目的后几期在新房市场有着更强的号召力。市场只缺价格美丽的好产品，不缺购买力。别以为3月里开2次就特别稀罕。必须问问今日同样日光的四季都会。这已是半年里第三次开盘，从高层买到叠墅。 　　继续说说四季都会日光的原因：

　　除了性价比之外，品质和口碑也是两大原因。四季都会的热销源于它是区域内的仅有新一手房住宅，换句话说，就是没有竞品楼盘，并且和其他周边楼盘相比，这个项目也是有价格优势的。

　　区域内唯一的真正意义上的轨交房，还是上海主要轨交线路的起始站。这也是四季都会的另一个优势。

　　以上第一周网红盘能够受到市场的青睐完全各凭本事，但都殊途同归，形成了“日光”。

　　02年末年初的时间段到底是不是买房的合适时机？往常，在年末，即便遇上网红盘，相信更多的人也是等一等，看一看的较多。

　　我们先来看一组数据，18年1月至19年12月，近24个月上海新房的成交套数情况。

买房人的买房习惯。我们回顾一整年，通常上海楼市基本就是这样一个状态。 前两月过春节，金三银四春暖花开，五六两月蓄势待发，七八月酷暑难当，金九银十秋高气爽，年末年尾呢？奋力再冲一把。

　　到了来年，如果春节在2月，还是在中下旬，那对于1月的影响就并非想象中的那么大。 可能1月相较于上一年整年的高位有些差距，但是绝对称不上是惨不忍睹。1月作为新年的第一个月来说，在销售上对于上一年年尾有一个延续是非常正常的。 中国人的个性是喜欢安稳，不喜欢在过年前后折腾。开发商也有着相同的默契。简言之，就是推盘以及销售的节奏。 一二月份，正是一年中最冷的季节，很不利于开展各类营销活动。所以，通常房地产过年放的小长假也丝毫不短，售楼处开着真的以为有人来看房吗？ 有听说五一劳动节，国庆小长假看房的，传统春节没见有开发商办房展会的，因为看房人意愿不强。 如此，通常开发商也不会在这个时间段集中酝酿开盘计划。 而今年的1月就那么的与众不同。我们在去年年底提前整理了预开盘日历，发便于买房人了解楼市讯息。

　　我们清一色的发现，全都集中在了1月上旬，看看这些响亮的项目名称，各个网红盘，每个都那么的跃跃欲试，想要在2020年的第一周就为全年开个好头，好的开始是成功的一半。

　　10日之后，基本1月就无开盘准备了，因为买房者和开发商都准备要过大年了。

　　而像上海这样外来人口众多的城市里，春节返乡潮使得购房客群自然而然的集中外流。每逢春节，开发商自然而然也要休假，而且这个小长假是真的不短。所以，春节前后楼市成交量减少是必然的。

　　03房地产市场的回暖，大概率是会随着气温的上升一起到来前面说的买房人按照季节买房的特点，更直观的来说，不如说气候性买房。 阿飞结合最近3年内春节当月的气温情况，发现了一点颇为有意思的结果。注意的是，2020年的1月比的是前两年的2月（18-19年春节都在2月）

　　来看下近三年春节当月第一周的气温情况，就能够佐证如今买房气候对于买房的重要性。 先来看下18年2月第一周的气温情况，几乎天天都零下，哪还有心情去看房？所以成交情况也是惨不忍睹，当月1860套，连2000套都过不了。

　　相比18年自然是好了不少，一副暂别冬天，万物复苏的景象。销售成交呢？确实是好了不少，但是依然是全年最低。

　　今年第一周的天气，前日和昨日大家都见识过了。6日7日小寒节气已经攀上了20°，这样的天气，看看房确实是个不错的选择。

　　以前的春节当月无疑是寒冬时节，而今年的可是大大的暖冬。

　　于是，上海新房首周的迅猛在客观条件上已经有了很好的支撑！

　　04首周楼市有点猛能证明些什么？开发商证明的是20年1月有好盘，对于掏钱买房的消费者来说呢？20年1月我能淘到便宜，买房人也都是明白人，房住不炒的时代早就不是闭着眼买房了。 如今买房，没有赚到便宜，那就是吃亏了。所以，这2020年的第一周，掏了钱一定是认为捷足先登，赚到了便宜。 现在，在回答文章开头的问题，年末年初是不是值得买(300785,股吧)房？

　　刚过10点，我又刷新了网上房地产官网，1月7日新房成交套数：800。1月6日-7日，总计成交1680套，已经接近2018年2月一个月的量。

　　所以说，一月楼市真的很猛，是完完全全站得住脚的。

　　买不买房，应该只和当时的房价水平和你的购房能力有关。在如今，何时买房即是技术问题（价格问题），更是选择问题。或许，当春节来临，上海楼市无法避免的要“歇角”（上海话8级）——被迫终止（暂停）。

　　但起码给2020年的上海楼市开了个好头，毕竟，信心比什么都要重要。

　　楼市正悄悄的让你我做出了改变。

　　以上为正文，来自阿飞