二线城市2020市场预判

　　

　　把握楼市调控周期，精准抓住买卖房信号，跟着樱桃一起买大房子

　　2019年1月，当时也是春节前，我在分析二线城市购房时机的时候说过，二线城市的市场反应，会晚于一线城市，一线跌了，二线当然也会跌。

　　但如果跌到位了的城市，比如厦门，成都，此轮下跌过20%的完全就可以入市了。

　　后来确实有很多城市出现了小阳春。

　　虽然4月份之后行情又有所转冷，但是对于刚需来说，再转冷，你在下跌20%的价格下买入也不会吃亏，基本上属于抄到底了。

　　像环京那种腰斩的，我依然认为刚需可以闭着眼睛买。

　　易居今天出了一个22城的2019年评估报告，包括四个一线城市，还有天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛和长沙，基本上包含了二线热点城市。

　　从成交、库存、供应、存销比、房价、宅地、地价、地价房价比等八大指标来评估，2019年，这些城市并没有出现明显的下跌和萧条，情况都要好于2017、2018年，反而出现了回暖。

　　我们从上图最近十年的存销比可以看出，2019年22城总的存销比为8.8，仅仅高于2016年和2010年，明显低于其他年份，也就是说，现在市场并不存在多大的去化压力，只要稍微放松一点调控，房价就易涨难跌。

　　2019年22城相关房地产指标特征和评价

指标	2019年特征和评价
成交	走出降温通道，市场交易开始反弹，跑赢全国大市
库存	延续2018年走势，库存继续反弹，有继续增加的风险
供应	预售管控趋于宽松、供应积极放量，缓和了房源不足的矛盾
存销比	总体上处于历史低位，导致房价涨易跌难
房价	涨幅相比2018年有所扩大，也高于全国水平，但和百城水平相差不大
宅地	宅地交易活跃，依然说明房企对此类城市拿地的重视程度
地价	地价走出降温通道继续上涨，要低于全国百城数据，但高于全国水平
地价房价比	走出最高位区间，位于中间位水平，但高于中国百城水平

　　资料来源：易居研究院中国百城系列报告

　　那2020呢？二线城市会怎样？刚需怎么办？

　　对于调整到位的城市，刚需可以大胆入市。

　　原因有几个

　　一

　　我国过去的房地产小周期规律下，一般存在着两年下跌一年上涨的规律，需求在连续两年压制后逐渐进入到复苏阶段。一般一线城市先行一年，二线城市晚一年。

　　大部分二线城市最近十年的大概走势是，08年惨跌，09年V型反转，10年继续上涨，11年-12年进入调整期，13年小幅反弹，14年又陷入低谷，15年略微回暖，16-17进入大牛市，疯狂上行，18年大多进入调整期，19年小阳春后，再次回归平稳。

　　但最近几年来，调控越来越密集，各个城市实行一城一策后，周期已经完全被打乱，所以你只要根据你当地的情况来判断即可。

　　有的城市因为调控早，从17年就开始在调整了，比如厦门，2018年年底岛外房价最高跌到20以上的时候，2019年春天有一波反弹，但因为调控没有放松，下半年又跌回去了，地价最高腰斩，但2018年年底和2019年年底入市我认为都可以。

　　而有的城市因为人才引进的原因，涨幅持续过久，后面2019调控升级，才被制服，比如西安。

　　有的城市之前限购过松后面也是2019年多次升级才熄火，比如苏州，这种就看调整的程度如何了。

　　有的城市比如青岛，泡沫一直到2018年6月份上合峰会结束才开始破灭，接着就是摧枯拉朽式的下跌，到现在已经跌了20-30%，肯定已经到位了。

　　二

　　调控两三年后，调控政策边际性效应也会逐渐减弱，一般头两年效果会显著，到后面市场逐渐适应，而且慢慢满足条件的人也会多一些，所以需求又会逐渐释放出来。

　　我们以成都为例，成都2018年515调控升级后，这一年半内的效果最好，购房者如果是这一年半下手的话，市场的选择余地也会大很多，而从楼盘中签率情况看，2019年四季度开始，市场有明显升温。

　　成都的二手房市场，跌的最狠的是2018年下半年，底部就是2018年年底，而2019年房价处于一个平稳的态势，虽然成都的二手房房源量在不断增长，目前达到12.4万套，但是2019年的成交量也明显要高于2018年，达到了11.48万套。

　　所以我认为成都最困难的时候肯定已经过去了，随着调控的放松，我估计到2020年，市场还会继续回暖.

　　小阳春可期，因为一是成都的区域限购调控放松了，二是2018年的调控已经过去一年多，对于限购2年的那些人，很多人马上又有购房名额了。

政策面上，二线城市2020仍然难以大幅放松，但小幅放松的可行性较大。

　　四限中，限贷、限售，依然会维持，不可能轻易放松，但限购可能会变相放松，而限价会有所放松，就是跟二手房的倒挂会逐渐丧失。

　　因为地价在涨，一直卡着不让房价涨恐怕很难，二也是让投机倒把的投资客没有套利空间。

　　但限价依然会存在，保持房价稳定是不可逾越的红线，比如容忍房价涨幅跟人均可支配收入增长相匹配，像深圳就说二手房涨幅要控制在5%以内。

　　政府仍然会从需求端着力，一些省会城市，可能会有一些郊区直接放松限购，比如学习广州三个区；

　　而非省会的发达二线城市，类似佛山这样级别的，会用人才引进的方式，比如本科以上直接不受户口和社保的限购就能买房。

　　所以对于调控放松的地方，大家要多留意一下。

　　珠海2019年调控放松后，横琴的新房涨价和去化非常明显，现在基本上没有几个新盘在卖了，没有房源，横琴60%的买家是来自港澳，他们的嗅觉特别灵敏，但珠海其他片区的去化就没这么好，因为横琴的供给量非常少，卖一个少一个，所以区域分化也很明显。

　　最后总结一下：

　　2020年二线城市你所在城市房价行情如何，是涨是跌，多留意以下几方面：

　　1、政策，是紧是松？（也有一些城市如果逆周期大涨还是会要调控，比如最近的南通），如果是松了，放松的程度如何？

　　2、新房供给量的多少，也就是库存。

　　搜索一下你们当地的房产公众号写的文章，看看2020年的新房供给量，相比2019年是增是减。

　　只有库存足够多，房价才没有上涨压力，如果库存告急，像深圳一样，房价想要跌，那是真的太难了。

　　3、地价，涨了还是跌了？

　　2018、2019的土地供给量多不多，地价跌了没有，如果面粉跌了，面包也就没有涨价的压力，如果地价涨的猛，那房价恐怕也会想办法变相涨上去。

　　2016年地王频出，很多地王至今都没有解套，后面两年地价跌了才算正常。

　　不过一顿微观分析猛如虎，其实宏观已经决定涨跌了。

　　对于大多数二线城市来说，2020小阳春的概率较大。

　　一是元旦降准后，一季度市场资金面较为充裕，流向楼市的资金不可阻挡；

　　二是调控已有两三年，各个一二线城市的市场上已经积累了大量的需求等待释放。

　　所以对于跌到位的城市来说，我建议刚需见好就入市，特别是每年春节前后，都是买房的好时机，其实最好的是每年年底，开发商急于回款的时候，打折促销活动特别多，已经调整两三年的城市，我觉得基本上已经问题不大了。