楼市过去5年“最大的秘密”，都在这里了！

    本文转载自公众号：“楼市参考”

　　文 | 白羊

　　虽然“房住不炒”是国策，但每一个买房人（不管买的是一手房还是二手房，不管是买来自住还是投资）心里还是迫切想知道，过去几年，自己买的房子涨了多少？

　　现在，答案来了。

　　建议横屏。

　　看到上面这张汇总表，在深圳买了房的人估计要笑醒了。

　　过去5年，深圳的一手房涨了85%，二手房增长了95%，接近一倍。

　　另据中国房价行情网的数据显示，截至2019年底，深圳的一手房均价63106元/㎡，二手房均价65516元/㎡，力压北京、上海，双双位居内地第一。

　　深圳已俨然成为中国内地房价第一城，深圳的房子堪称“楼市茅台(600519)”。

　　当然，5年前在广州、武汉、合肥、上海、厦门、南京、北京、无锡、杭州等城市上车买房者，也都获得了不错的收益。

　　然而，要是5年前买了锦州的房子，估计就是要郁闷了。

　　过去5年，锦州的一手房上涨了15.04%，勉强跑平通胀，二手房则下跌1.62%，成为内地70城中，唯一个二手房5年房价下跌的城市。管中窥豹，以小见大。由此也可见东北的经济状况。

　　另外值得一提的是，过去5年70城中，一手房的最高涨幅是最低涨幅的6.5倍，二手房的最高涨幅是最低涨幅（剔除负数后的次低数）的13.3倍，可见内地城市间楼市的分化之严重。

　　要知道，这一差距，还是在深圳房价被早早调控，三四线城市享受到货币化棚改、去库存救市政策的大利好下“取得”的。未来在新常态下，大水漫灌式的货币化棚改、去库存政策，不可能再出现的情况下，三四线房价要熊到什么程度，就可想而知了。

　　另一方面，即便如锦州这般，再差也是属于中国内地70个大中城市之一。而内地有334个地级行政区，2851个县级行政区，绝大数还不如锦州。锦州尚且如此，其他大多数城市的房价表现就更不用提了。

　　这也是笔者在之前的文章中，为什么说分化之下，95%的三四五线城市都没前（钱）途的原因。见文章《20年来最差！变化来了……》

　　现在，让我们把目光重新回到70个大中城市上来。看到自己所在城市或买房的城市，房价在过去5年的表现，或许有人会窃喜、有人会后悔、有人会遗憾……

　　但就像炒股一样，一切K线图都是过去式，价格未来可能会怎么走，才是大家最关心的。随着大水漫灌的政策不会再轻易出现，未来影响房价走势的力量更多取决于城市内部。

　　下面，笔者就通过一、二手房之间更深层地对比，探索一下70个城市房价涨幅背后的基本面。

　　至于一个城市一、二手房之间的关系及对市场的影响，笔者在《下半场，买房盯这15个城市就够了！》一文中有过阐述。

　　总之，从现实来说，基于种种原因（如一手房居住舒适性高于二手房、城市处于大规模新房开发阶段、货币化棚改的引导、国人从观念上也倾向买新房），很多城市的新房交易规模远大于二手房，而且溢价明显，甚至形成了两个完全割裂的市场。

　　但从资本市场的角度来说，一手房市场更像股市里的“打新”，一直是买家在争着吃进，所以其是一个发行市场，价格有时是扭曲的（没有经过时间充分考验）；二手房市场则类似股市里每天公开交易的二级市场，其价格和交易都真实地反映了市场状况。

　　从逻辑上来说，一手房房价较于二手房房价出现明显溢价，或者涨幅上明显超过二手房，这都是不健康的。价格或许会一时扭曲，但不会一直扭曲。在没有外部因素强刺激情况下（新常态），当地的一手房房价存在较大回调压力；反之，当地楼市则存在结构性的“打新”机会。

　　背后的逻辑推导，玩过股票的应该都能明白。

　　为了更能看出问题，笔者提炼了两个比值。一个是过去5年一手房房价涨幅对二手房房价涨幅的比值；一个是当下一手房房价对二手房房价的比值。

　　在之前的几轮楼市周期内，比值大于1（100%），则意味着二手房还有上涨空间（一手房是锚）；但如今新常态下，比值大于1（100%），则意味着一手房房价涨过头了，存在回调压力（二手房则成了锚）。

　　换句话说，此时此刻，比值越小的城市，房价越安全，一手房越存在机会。（部分城市一手房房价低于二手房是限价的结果）

　　两个比值双双高于1的城市高达22个，分别为上海、无锡、海口、郑州、贵阳、大理、昆明、秦皇岛、哈尔滨、重庆、南昌、烟台、北海、惠州、青岛、长春、太原、平顶山、湛江、安庆、银川、岳阳。

　　经过前几年的猛涨，这些城市的新房价格已经有些虚高，此时买新房不如买二手房。

　　另外一些城市，如南宁、蚌埠、遵义、南充等城市，一二手房房价比值虽不到100%，也在99%，也基本没什么“打新”机会了。

　　再如乌鲁木齐、赣州，虽然涨幅比值未过100%，但房价比值已超过1.1倍，要性价比还是优选二手房。