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如果没有疫情,上海楼市本会非常好

2020-02-15 11:24:44 和讯房产 

    本文转载自公众号:“真叫卢俊”

  “除了上帝,任何时候都必须用数据说话”

  这句话我忘了是谁说的,但是不可否认,很多时候,我们去判断市场的走向,都是靠那些很细微的数据去分析解剖

  可能还是有很多人没有发现,2020年的开端对楼市而言,是一个不错的开局,因为方方面面都呈现了不错的数据。

  如果没有疫情的搅局,我相信,2020上海楼市原本会非常的好

  01

  开年第一周,上海开出6个日光盘

  对于横盘2年的上海楼市,上一次出现单日成交800套的成绩已经不知道是什么时候的事情

  但是就在2020开年的第一周,开出了6个日光盘,就成交数据来看,当天成交最多达到880套这样的一个数据

  这个数据即便在15年、16年成交相对火爆的市场情况下,也是个非常乐观的成交数字

来源:真有好房
如果没有疫情,上海楼市本会非常好
来源:真有好房

  而这些日光盘的数据背后,还有一个数字很值得咀嚼

  比如临港新城板块的鹭语墅,认筹率超过了100%

  森兰壹公馆,认筹率高达239%

  江桥板块的保利云上二期的认筹率也接近了120%

  就是说,市场不缺少有购买力的客户,大家只是一直在对市场,对产品进行观望,而经过两三年楼市的一个成交的走势,大家对于楼市探底这件事已经认可了

  而且,觉得未来趋势会越来越好,所以,市面上只要有好产品,就不会缺少购买力

  而更重要的事实证明,市场上客户的信心在回升

  而这些开发商都选择在1月份集中开盘,也很值得回味

  一般我们往年去看,接近年底的时候,很少看到有新盘推出上市,因为像上海这样的外来人口众多的城市,春节返乡潮肯定会使购房客自然而然的集中外流

  所以在春节前后,特别是春节当月,不管是从推盘还是成交,都是处于全年成交量较低的时间段

  但是2020年,就在我们的春节月,上海的楼市给出了一个漂亮的成绩单,打出了一个漂亮的开局

  02

  上海1月份土拍开门红,成交价值155亿

  在土拍的市场也是如此,上海1月份,土拍成交数量非常多

来源:邱晨说城势
来源:邱晨说城势

  在往年的数据参考中,2018年前两个月没有一块土地出让。在2020年春节月,上海卖掉了10块地,总价值155亿,迎来了土拍的开门红

  其中,在浦江镇的一块商业用地,被3家企业争抢,溢价率高达165%

  我们一直都说,土拍是一手房市场的阴晴表,这传递了一个很重要的信息就是,开发商开始增加土地储备量了

  其实在2019年年底,我们已经能够看到一些房企的动作,比如世茂收购了福晟,其实就是在扩充自己的土地储备

  18年作为黑马的福晟,虽然销售额只有600亿左右,但土地储备已经能够排进前十,这是一块非常大的饼,力争杀回前十的世茂自然不会错过

  毕竟,在市场行情好的时候,谁有粮,谁称王

  毫无疑问,世茂杀回前十,需要大量的土地储备

  而我们纵观各大房企的土地储备,会发现包括融创在内的大型房企,整个2019年都在以土拍、收购并举的方式,完成土地储备扩张

2019年,房企拿地金额以及同比涨幅
2019年,房企拿地金额以及同比涨幅

  03

  2月份上海的土地供应量是这几年少有的超级供地月

  据不完全统计,2020年2月上海共17宗地块待出让,总金额高达439亿元,其中涉宅用地8宗,9宗商业办公用地

  共涉及普陀、奉贤、青浦、金山、嘉定、静安、松江、浦东、黄埔、徐汇等10个区

  这个土地加推挺猛的,因为整个2019年1~3月份土地成交总额才212.37亿,而本月的计划供地规模已经到达19年前三个月的两倍

来源:真有好房
来源:真有好房

  从表格上我们可以看到的是,受疫情的影响,土拍的时间被延后,但是政府仍然没有取消计划,只是延后,我们也看到其实政府对今年的楼市走势还是非常的看好

  为什么这么说呢?

  受疫情的影响,整个房地产行业都处于一个零收入的状态,而政府为了给到开发商足够的信心,直接在开年第一场,丢出一个王炸项目来刺激市场

2月11日,上海徐汇滨江区域西岸金融港地块正式挂牌出让,挂牌截止时间为2020年2月20日
  2月11日,上海徐汇滨江区域西岸金融港地块正式挂牌出让,挂牌截止时间为2020年2月20日

  这块地的出让起始价已经超过了2014年中民投联合体248.5亿拿下的董家渡地王,以及2013年新鸿基217.7亿拿下的徐家汇(002561,股吧)地王,成为了上海新的总价地王

  如果不出意外的话,大概率将成为全国新的总地王

  一上来就丢出一个王炸(地王)来给整个楼市热热场,土地市场表现了十足的诚意

  04

  不仅上海,长三角的几个重要城市都迎来了开门红

  2020年,苏州土拍打响第一枪,苏州9号公告正式开幕,四分钟不到,白马涧地块已超网上竞价中止价格

来源:苏州土拍网
来源:苏州土拍网

  一次性报价阶段被苏州新禹溪建设发展有限公司以96048万总价竟得

  这次的土拍出现了少有的抢地现象。自从2019年苏州调控之后,多数土地竞价卡在“现房前一手”的地方,但是1月8日这次,不到4分钟,便以14763元/㎡的楼面价成交,最终溢价率13.56%结束战斗

  此次的土拍,最难得的是冲破了“现房前一手”的防御,达到罕见的现房销售

来源:邱晨说城势
来源:邱晨说城势

  白马涧60号在苏州土拍大战中打响了头一枪,具有一定的信号意义

  市场上优质的地块从来不乏关注度,只要地块有潜力,未来楼盘上市价格可期,房企也会很识货,拿出十足的真金白银积极参与

  而这些积极性的背后,也是房企,对2020年苏州楼市的信心

  疫情当下,杭州土拍全面溢价

  相对比上海土拍延期的做法,杭州政府显得更刚了,疫情还没有结束,春节后的第一场土拍依旧在2月3日如期举行

  此次土拍的3块地有两块在钱塘新区,其中临江地块所在的板块已经断供3年,位于临江高新技术产业园区内

来源:邱晨说城势
来源:邱晨说城势

  该块地未来的房价不超14600元/㎡(包含2000元/㎡装修),但是起拍的楼板价只有4246元/㎡,这个利润空间相对还是比较充足的

  多家房企激烈竞争之后,由廣大国际发展有限公司(港企)竟得,楼板价5505元/㎡,溢价率30%

  另一块新湾地块相较于临江地块的位置更为优越,距离地铁更近一些

  在大江东的核心区域辐射范围之内,最终该地块由大华(集团)有限公司竞得,楼盘价5927元/㎡,溢价率17.4%

  最后一块富阳银湖地块优势也十分明显,是该区域距离城际地铁最近的一个地块,地块由杭州众磊企业管理有限公司(众安)竞得,楼面价7627元/㎡,溢价率11%

  在开年,我们可以看到的是,不仅政府诚意十足,开发商也十分的识货,就好像我们说的,市场不缺少购买力,只要有好的产品推出,就会有购买力,在土地市场一样如此

  虽然疫情当下的市场,只要是好的地块,开发商仍然愿意溢价购入

  这些两位数溢价数据的背后,也都再次证明了房企对于一二线城市发展的信心,以及对楼市的信心

  05

  2020的开端,不管是新房的销售,还是土地的拍卖,都是呈现一片欣欣向荣的势态,几乎可以断定这是楼市回暖的迹象

  可以说,如果没有疫情,上海很有可能会迎来一个非常好的一年

  但是,可惜没有如果

  突如其来的黑天鹅,让整个行业摁下了暂停键,从1月下旬开始,随着疫情的蔓延,全国1246个房地产项目在2月20日之前不得开工,超过95%的城市新增房源遭遇“零供应”

  上海2月1日-2月11日,仅仅网签了71套住宅,总成交额才4.06亿,要知道哪怕在去年的春节,就是所有人认为楼市冰冻的不行的2019年春节,上海也成交了22亿啊

  这个差距真的是天壤之别

  上海已经连续4周市场无供应,而这种现象很有可能会随着疫情的发展延续到3月

  市场近乎零供应,惨淡的成交,整个行业进入的冰封期,让所有的人对楼市的走向不知所措

  这是一次急刹车,一定会有人受伤

  我们期待冰雪融化,虽然知道冰雪融化会比下雪天更冷

  以上为正文,来自咸鱼

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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