仅用194亿元新增770万优质土储 越秀地产最新业绩剧透稀缺竞争力

　　今天下午收市后，越秀地产（HK0123）通过电话会议召开了2019年12月31日的全年业绩会。这一年，越秀地产实现营业收入约为人民币383.4亿元，同比上升45.0%。毛利率约为34.2%，同比上升2.4个百分点。权益持有人应占盈利约为人民币34.8亿元，同比上升27.7%。核心净利润（权益持有人应占盈利不计投资物业评估净增值额和相关税项影响及录入综合损益表的净汇兑亏损）约为人民币35.1亿元，同比上升24.8%。

　　而最让人动心的并不仅仅是账面上这些高增长的数字。在2019年，越秀在多元化、特色增储上体现了行业中极度稀缺的竞争力。仅仅只用了194亿的土地支出，就获得了权益面积521万平米，实际771万平米的优质土储。上述土储，将确保越秀地产持续以高毛利实现高增长。

　　销售额创历史新高

　　除了营业收入高增长，越秀的合同销售也大幅增长。连同合营公司在内2019年的合同销售金额约人民币721.1亿元，同比上升24.8%；合同销售面积约为349万平方米，同比上升26.1%，完成全年合同销售目标人民币680亿元的约106.0%。合同销售均价达到每平方米人民币20700元。“轨交+物业合同销售金额约人民币50.8亿元。

　　截止2019年12月31日，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币301.9亿元，较年初上升11.2%，而一年内到期的有息借款只有71.38亿元，现金是一年内短期借款的4.22倍。

　　充裕的现金，让越秀地产发挥境内外多元化融资管道时更建优势，能加强资金管理，优化 融资模式，努力降低融资成本。

　　2019年，在整个地产行业融资收紧，资金成本飙升的背景下，越秀地产境内成功发行各类债券合共约人民币73.0亿元，年期介于三至五年，发行利率介于3.60%至4.03%之间，优化了债务年期组合和债务结构，但整体平均借贷成本却仅为4.93%，在内房股中属于低位。

　　越秀地产还积极推进“开发+运营+金融”的发展模式，将商业地产打造为业绩的重要增长极和稳定器。截至2019年年底，由越秀地产直接持有出租投资物业约70万平方米，实现约人民币6.9亿元的租金收入，同比上升0.7%。持股38.1%的越秀房产基金持有出租性商业物业约97万平方米，年内实现收入约人民币20.6亿元，同比上升1.3%。

　　极度稀缺的竞争力

　　在业绩会上，最让人心动的，还是越秀地产的特色土地拓展能力。用仅仅194亿的拿地开支，越秀拿下了771万平米的优质土储，更让今年公司可以销售的总货值达到了1461亿元，为今年实现802亿元的销售目标奠定了非常重要的基础。

　　越秀地产董事长林昭远总结，2019年越秀地产能以比较低的成本，开拓如此多的土地资源和，特色化的多元土地拓展密切相关。在这一年，越秀通过“轨交+物业”、集团孵化+地产购买包括国企合作、城市更新，利用产业来勾地，多方式的，取得比较好的效果，去年11个城市新增27幅土地。

　　其中，仅通过“轨交+物业”模式，同时也并购了三个轨交项目，增加土储315万平方米。越秀地产在2019年向广州越秀集团、广州地铁集团收购首个“轨交+物业”项目品秀星图86%股权；向广州越秀集团收购品秀星樾和品秀星瀚51%股权。与此同时，越秀地产也因此向广州地铁以每股2.0港元发行约30.8亿股认购股份，广州地铁持有越秀地产扩大股本后19.9%的股份，成为越秀地产的第二大股东。

　　林昭远展望，“轨交+物业”模式会成为未来拓展土地资源一个重要的模式。

　　除此外，越秀还在广州、江门、武汉、苏州、成都、襄阳六个城市，和当地的国资平台中拥有土地资源但没有开发资质，或者开发能力相对比较的国企加强合作。在去年，越秀有8幅地块是和地方国企合作拿到的。

　　与此同时，越秀还获得广州番禺区里仁洞村和广州南沙东流村两个村的旧改主体资格。其中里仁洞村拟改造面积约172万平方米，改造后总建筑面积将达到约349万平方米；东流村拟改造面积约为6万平方米，改造后总建筑面积将达到约25万平方米。两个项目可为本集团带来约163万平方米潜在土储。

　　如同林昭远所言，上述多元、特色的土地拓展渠道，不仅让越秀增加了很多盈利高的项目，还提升了投资的抗风险能力。

　　从过去两年越秀地产公布的财务报表看，2018、2019年，越秀地产都实现了经营性现金流的净流入，这在内房股中是比较少见的。而根据公司的计划，2020年，越秀地产在拿地金额达到300亿的背景下，经营性现金流依然要为正。

　　稳健的财务，拓展土地资源的特色能力，也确保了公司的高比例分红。根据越秀公布的业绩，在股本扩张的背景下，全年每股分红全年派息同比增长13.8%，达到了全年盈利的40%。而且按照核心盈利30%—40%的分红政策已经延续多年。

　　而在未来毛利率和销售额都有一定增长的情况下，越秀地产以后每一年的分红有希望在今年的基础上进一步增加每一年的分红。