年报点评16丨华润置地：拿地渠道多元并进，财务结构继续稳健

　　克而瑞研究中心 朱一鸣、李丹

　　导读：   

     聚焦京津冀、长三角、粤港澳三大热点区域，多元拿地助力“2+X”战略推进。

　　【2020年销售目标2620亿元】2019年，华润置地的开发物业实现合同销售金额2425亿元，同比增长15.1%，完成了全年销售目标，排名行业第十。2020年，疫情对短期业绩影响较大，但基于湖北项目占比较少，当前复工情况良好，以及华润一贯的稳健运营，整体风险可控。管理层将2020年的销售目标定位2620亿元，同比增长8%。销售结构方面，华润置地2019年销售集中度提升，其中华东大区的销售贡献度显著增长，2019年实现销售金额729.3亿元，同比增长55.6%。

　　【拿地渠道多元化，深耕核心区域】2019年华润置地实施多渠道并进策略，积极拓展收并购、城市更新、TOD合作拿地、场馆代建+片区综合开发、集体用地等多种模式，全年非公开市场项目获取数量占比达44%。2019年华润置地以总投资金额1424亿元新增82宗地块，新增土地储备建筑面积2020万平方米，总土储建筑面积达6868万平方米，聚焦长三角、粤港澳大湾区、京津冀三大国家重点发展区域的核心城市布局。

　　【财务结构保持稳健】华润置地连续三年营业收入稳步增长，2019年实现总营收1477.4亿元，同比增长21.9%。其中开发业务营业额1278亿元，同比增长21%；投资业务营业额同比增长26.3%。2019年毛利率同比下降5.5个百分点至37.9%，但仍处于行业高位。净负债率同比下降3.6个百分点至30.3%，现金短债比和长短债务比分别为2.98和5.30，债务结构稳健，弹性空间充足。债务期限结构由3.7年优化至5.4年，外币风险敞口大幅降至8%，平均融资成本维持在4.45%的行业低位。

　　【购物中心表现突出】2019年华润置地购物中心总自持营购物中心数量达88个，其中在营购物中心42个，可租面积317万平方米。全年实现零售人民币646亿元，同比增长37%；会员总数突破1亿人，同比增长61%。购物中心的运营效率及回报率持续提升。全年购物中心实现租金收入91.5亿元，同比增长33%，于总租金的贡献占比达76%；出租率同比上升0.6个百分点至94.9%；毛利率进一步提升至75.1%。成熟期、稳定期和培育期的购物中心成本回报率分别改善2.3、1.9、1.7个百分点至33.4%、13.1%和14.6%。

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　　销售

　　完成全年销售目标

　　华东区域销售发力

　　2019年，华润置地的开发物业实现合同销售金额2425亿元，同比增长15.1%，完成了全年销售目标，排名锁定行业第十。全年销售面积1324.8万平方米，同比增长9.9%；销售均价18304元/平方米，较上年略有提升。2015-2019年间，华润置地的平均复合增长率达29.9%，整体规模发展稳健。

　　受2020年伊始疫情的影响，短期内对销售各方面业务冲击较大，上半年华润置地供货预计受影响度为10%。销售方面2月份受影响较大，1-2月销售金额165亿元，较去年同期下降35%。3月随着疫情控制的稳定，需求量逐步恢复。基于华润置地于湖北的项目数仅占总体的4%左右，以及当前工地与售楼处除武汉外基本全面复工，全国性营销活动成效可观，华润置地将全年销售目标定为2620亿元，同比增长8%。

　　从销售分布来看，2019年华润置地的销售集中度有所提升。其中，华东大区的销售贡献度显著增长，2019年实现销售金额729.3亿元，同比增长55.6%；销售面积305.8万方，同比增长32.1%；金额和面积占比分别较2018年增长7.8和3.8个百分点至30.1%和23.1%。与此同时，华润置地依然聚焦高能级城市发展战略，于一二线的销售额占比维持在80%以上，其中销售贡献度排名前五的城市分别是北京、深圳、杭州、上海和沈阳。

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　　投资

　　聚焦三大区域

　　拿地渠道多元并进

　　2019年，华润置地坚持稳健投资策略，以总投资金额1424亿元新增82宗地块，投资额较上年小幅减少。新增土地平均楼板价7050元/平方米，土地成本较上年小幅增长3.1%，新增土地楼面价与当期结算均价比值保持在41.8%的合理水平。新增土地建筑面积2020万平方米，其中开发物业和投资物业分别占比88.3%和11.7%。

　　战略布局上，华润置地聚焦深耕国家重点发展区域，实现战略性城市梯级的布局。2019年，华润置地于长三角、粤港澳大湾区、京津冀三大区域核心城市的投资占比分别为22%、20%、13%；一二线城市的权益拿地金额占比81%。2019年，“调结构、调节奏、调布局”成为华润置地投资战略的主基调。

　　拿地方式上，华润置地实施多渠道并进策略，2019年非公开市场项目获取数量占比达44%。其中，通过收并购方式收获了北京、唐山、太原等地的6个项目；通过城市更新，以低成本获取大规模、核心区域地块，其中打造的广东省城中村改造项目——深圳南山华润城，具有示范效应；通过TOD合作方式成功于宁波、无锡获取4个项目；通过“场馆代建+片区综合开发”模式在西安、成都、青岛共获取5个项目；以及通过集体用地形式以低成本获取了北京瀛海长租项目与和谐银座商业项目。

　　截至2019年12月末，华润置地总土地储备建筑面积达6868万平方米，覆盖全球80个城市。按照当前的销售规模、增速及发展趋势推测，足以支撑未来3-5年的发展需要。

　　华润置地在投资战略的调整下，其总土地储备结构持续优化，一二线及具有产业支撑的三线城市土地储备占比达83.3%。其中，截至2019年末，开发物业土地储备建筑面积达5852万平方米，一、二线城市占到67%，三大区域的长三角、大湾区、京津冀分别占比13%、10%、9%。投资物业土地储备1016万平方米，一二线城市合计占到82%。

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　　财务

　　毛利率微降至37.9%

　　财务结构稳健

　　华润置地连续三年营业收入稳步增长，2019年实现总营收1477.4亿元，同比增长21.9%。其中开发业务营业额1278亿元，同比增长21%；投资业务营业额同比增长26.3%。全年净利润小幅增长0.8个百分点至23.3%，扣除物业评估值后的股东应占核心利润同比增长12.2%至216.5亿元。值得注意的是，2019年华润置地整体毛利率为37.9%，虽仍处于行业高位，但相比自身而言，较2018年下降5.5个百分点。其中发物业毛利率下降6.4个百分点，拉低了整体毛利率，主要由于土地成本的上升及结算结构变化影响所致。

　　资本运营方面，截至2019年年末华润置地现金及现金等价物为人民币637亿元，同比下降10.2%。总有息债务规模1345.4亿元，同比上升1.8%。在此情况下，对企业的资本运营形成提出了更大的考验。另一方面，得益于稳健的财务管理，净负债率同比下降3.6个百分点至30.3%。

　　债务结构方面，截至2019年年末，华润置地现金短债比为2.98，同比微降0.23，但仍处于行业高位；长短债务比同比微升0.32至5.3。与此同时，债务期限结构由3.7年优化至5.4年，外币风险敞口大幅降至8%，平均融资成本维持在4.45%的行业低位。综合来看，华润置地的财务结构十分稳健，低风险高弹性的财务状况为公司的持续稳健发展提供保障。但值得注意的是，受制于央企低杠杆率的政策，华润置地在与同等规模房企的竞争上或处于不利地位。对此国资委逐步考虑一企一策，若是得到杠杆空间的适度放宽，将更有利于华润置地在行业竞争格局中保持头部稳定地位。

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　　战略

　　持续深化“2+X”商业模式

　　购物中心成绩突出

　　华润置地坚持城市综合运营开发商的地位，以及“2+X”双轮驱动的发展模式，各业态稳步取得进展。“2+X”包括开发物业和投资物业两大主营业务，以及物业服务、长租公寓、康养产业、代建代运营、城市更新等X业务。

　　其中，华润置地的投资物业规模行业领先，2019年租金收入首次破百亿，达120亿元，同比增长26.4%；投资物业毛利率同比上升0.6个百分点至66.5%。2019年投资物业新增土地储备建面236万平方米，投资物业的总土储建面达到1016万平方米。需要注意的是，2019年华润置地投资物业的结构占比略有下降，营收、投资和总土储端占比分别下降0.8、0.7和1.0个百分点。

　　投资物业包括购物中心、酒店和写字楼三大板块，以购物中心为主，其土储面积占总投资物业土储的52%。值得关注的是，2019年华润置地的购物中心表现突出。规模方面，2019年华润置地购物中心新开业8个，重装开业3个，总自持营购物中心数量达88个，其中在营购物中心42个，可租面积317万平方米。2019年实现零售人民币646亿元，同比增长37%；会员总数突破1亿人，同比增长61%。

　　同时，购物中心的运营效率及回报率持续提升。全年购物中心实现租金收入91.5亿元，同比增长33%，于总租金的贡献占比达76%；出租率同比上升0.6个百分点至94.9%；毛利率进一步提升至75.1%。成熟期、稳定期和培育期的购物中心成本回报率分别改善2.3、1.9、1.7个百分点至33.4%、13.1%和14.6%。

　　值得注意的是，2020年突发的疫情对购物中心冲击较大，2月零售额下滑约6成，截至目前客流量及开店情况尚未恢复到正常水平，预计对全年业绩产生一定压力。

　　排版丨杨燕

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