【年报有料(21)丨新城控股】投资稳健，净负债率仅13.3%（2019）

　　2019·新城控股(601155,股吧)

　　● 核心观点

　　新城控股秉持“住宅+商业”地产双轮驱动的运作模式，以上海为中枢，长三角为核心，现已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局，拉动了销售业绩的稳步增长，且深耕效果显著，2019年苏州公司和苏南公司均突破200亿。保障业绩的同时，适时抓住投资窗口期，投销比103.1%。在财务上也表现出了稳步降杠杆、稳健经营的特征，净负债率下降25.3个百分点至13.3%，现金短债比2.2倍，短期内亦无偿债压力。

　　一、营业收入同比增长58.6%，盈利能力处于行业高位

　　2019年，新城控股实现营业收入858.5亿元，较2018年同期增长58.6%，增速较2018年同期增加25个百分点。其中主营业务收入中，房地产开发销售实现营业收入 803.22 亿元，较2018年同期增加 58.0%，主要系公司部分预售房源本期竣工交付，本期符合收入确认条件的销售面积较上期增加所致；公司物业出租及管理实现营业收入 40.55 亿元，较2018年同期增加 83.19%，主要系本期内公司吾悦广场开业数量的增加所致。

　　净利润133.3亿元，较2018年同期增长9.2%，其中归属于上市公司股东的净利润126.5亿元，较2018年同期增长20.6%，净利润率15.5%。毛利润280.2亿元，较2018年同期增长41.1%，毛利润率32.6%。

　　二、区域深耕成效显著，苏州、苏南公司均破200亿

　　2019年，新城控股实现合约销售金额2708.0亿元，较2018年同期增长22.5%，超额完成年初订下的2700亿元的销售目标。合约销售面积2432.0万平方米，较2018年同期增长34.2%。销售均价11134.9元/平方米。

　　在“区域深耕、大运营”的策略指引下，主动拥抱变化，根据政策及市场情况，以销定产，降本增效，保障业绩完成。2019 年，新城控股住宅开发事业部出现了8个百亿级的地方公司，苏南公司实现签约、回笼的双百亿突破，苏州公司突破200亿销售，上海、杭州、南京、天津、北京、宁波等公司也相继实现百亿以上销售目标。

　　三、深耕重点城市群，投资布局日趋均衡

　　新城控股立足长三角，持续拓展和深耕其他重点城市群，控制城市能级，投资布局更加均衡，应对周期轮动和市场风险的能力进一步提高。2019年新城控股新增土地储备共 72 幅，总建筑面积2508.47 万平方米，投销比103.1%，投资节奏较2018年放缓，但在2019年融资环境从紧，房企资金链普遍承压的背景下，新城控股投销比大于1，仍属逆势拓储，为后期的发展提供充足的土地资源。平均楼面地价为 2421.48 元/平米，商业综合体项目新增 1443.75 万平方米。

　　新城控股坚持深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群，形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系。截止2019年12月31日，在全国 105 个大中型城市合计拥有土地储备 12400 万平方米，足以满足未来 2-3 年的开发运营所需。从城市能级的角度来看，公司在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局，其中一、二线城市占总土地储备的 38.3%，长三角区域三、四线城市占总土地储备的 36.0%。从区域的角度来看，长三角区域占比达45.0%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比55%。区域良好的基本面将为新城控股发展带来更为广阔的空间，保证公司在不同形势下从容应对市场变化，为稳定的持续发展提供了保障。2020年2月份受疫情影响，房企投资计划大多被搁置，新城控股把握市场动向，2月份通过招拍挂和合作的方式，在泰安、保山和天津共纳储171万平方米，3月份各行各业经营陆续回归常态，土地市场形势亦有好转，新城控股抓住窗口，加速拿地，在昆明经开区、南昌经开区、连云港(601008,股吧)东海县以及郑州高新区拿地，地理位置优越，增厚土地储备，且优化土储质量。

　　四、现金流充裕，净负债率仅13.3%

　　新城控股始终坚持稳中求进的总基调，确保现金流充裕合理，精细化管理，在积极补充土地储备的同时，控制负债规模，有效降低财务杠杆，将风险完全置于可控范围内，2019年新城控股净负债率13.3%，较2018年同期下降25.3个百分点，短期债务占总债务的39.7%，债务结构合理。货币资金639.4亿元，较2018年同期增长40.8%，新城控股2019年预收回笼情况比较好，故而银行存款余额较多。现金短债比2.2倍，覆盖短期债务的2.2倍，短期内没有偿债压力。

　　在行业融资渠道收缩，融资难度攀升、资金面承压的情况下，新城控股在强化现金管控的同时，积极融资，缓解资金压力。在中国银行(601988,股吧)间市场先后发行中期票据、超短期融资债券和资产支持票据，共募集资金 31.58 亿元；在上交所平台完成公司债券的发行，募集资金21 亿元；在境外通过发行高级美元债券，募集资金 9.5 亿美元，公司的高速发展提供了稳定的资金支持。截至报告期末，新城控股整体平均融资成本为 6.7%。在民营房企中处于较低水平。

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