富力聚焦城市更新，抢滩地产“桥头堡”

　　当“白银时代”的房地产行业遭遇到了突如其来的疫情，一场房地产企业间的优胜劣汰，正在静悄悄的城市中暗流涌动。

　　 3月初，作为深圳城市建设复工的第一声号角，深圳罗湖区木头龙一处停滞十年的项目终于破土动工。相比旧改动迁，木头龙项目不仅大量采用了住户回迁安置措施，更增设了融入娱乐，艺术和科技空间的益田假日广场，郎朗音乐世界等高附加值配套，从功能定位上加强罗湖区国际消费中心和广深港澳科创走廊的特质。这种有别于“旧改”，“棚改”，着眼城市定位与综合化社区的改造方式，叫做“城市更新”。

　　当疫情使得足不出户成为了习惯，“生活区”的重要性在城市住户的心中逐渐生根发芽，物业管理，周边配套等软硬实力未来将更大程度地影响开发商的去化速率。然而，多年的城市发展让城市功能格局逐渐固定，大规模的功能定位转移在核心成熟CBD几乎难以进行时。此时，“城市更新”的新概念在房企“白银时代”顺势崛起，便不再让人感到意外。

　　在头部房企中，根植粤港澳大湾区，拥抱全国城市更新大潮的富力地产已然实枪荷弹蓄势待发。

　　在3月26日的富力地产业绩发布会上，“城市更新”再度成为关键词，连同快速周转、低成本的三驾马车，成为富力2019年业绩的驱动引擎。

　　根据富力地产2019年报披露，公司全年实现营业额人民币908.1亿元，净利润人民币100.9亿元，双双实现稳定增长，增长率分别为18%及16%；权益合约销售总金额1382亿元，同比增长5%；销售面积约1255万平方米，同比增长23%；销售额中，物业销售营业额796.9亿元，物业投资、酒店运营及其他收入111.2亿元，三者分别增长率为18%、20%、6%。

　　而展望未来，富力地产的“城市更新”项目则有望成为公司增长引擎，其披露已签约的合作城市更新项目超过了70个，规划总建筑面积超过了7000万平米，可售面积超过4000万平米。其中，一二线城市的面积占比92%，在大湾区面积占比达到60%。

　　今年年初，富力地产成立深莞惠城市更新集团，将深莞惠一体化城市更新业务标上高亮记号。而早在去年，富力地产已经设立富力城市更新集团以及陕西城市更新集团、华北城市更新集团，试图将富力在“城市更新”业务的长板进一步夯实。年内，富力地产城市更新方面取得重大进展，已透过在三个城市的城市更新项目转化了179万平方米的土地储备。而通过城市更新获得的土地储通常较招拍挂及收购项目所获得的利润率更高。

　　“城市更新”的富力蓝本

　　作为昔日“旧改之王”，富力地产明确主业新生态与新提法，不仅是出于对房地产行业趋势的判断，也是基于自身特点而进行的业务架构升级。

　　城市更新项目为近年兴起的，与“旧改”略有雷同的市政改造项目种类。从开发方式来看，广义的城市更新包括旧房修缮，新功能硬件设施无缝接入，区域生态改造等等。比起推到重来的旧改，“城市更新”更接近在现有功能规划基础上的“存量升级”。

　　其实，早在十几年前，富力地产就通过北京东三环富力城四期改造项目，向全中国城市展示了“城市更新”所带来的的巨大潜力以及品牌商誉增值。北京富力城原址为占地49公顷的广渠门五厂厂区，由于毗邻北京国贸CBD，厂区定位与城区规划已经产生了很大的偏差。加上高达32亿，远超富力此前一年销售总额的拿地成本以及其特殊的地理位置，富力城的开发一度成为地产圈的热门话题，其甚至吸引了潘石屹，任志强等圈内名人来测算这一地块的定价与利润情况。

　　北京富力城一期聚焦普通公寓住址与大型园林，但同时也开发了了两万平米的商超，构建了基本的生活配套；而从二期开始，富力试图在居住区营造生态圈，除去住宅和园林外，接连打造了高端城市会所，高端商业街，甚至引入了双语幼儿园，小学和初中，与住宅互利的商业甲级写字楼。到了四期时，富力城首次开发了高端低密度别墅项目，并在商业配套中增加了酒店与十七万平的富力城购物中心，正式完成富力城的商业+住宅模式的综合体闭环“实验”。

　　而从运营实践来看，从早期聚焦现金流回收的刚需，到精确把握CBD客群定位的精装大户型，以及最后的低密度高端住宅主打品牌效应，富力除了善于体察城市发展动向，更会结合自身开发阶段，综合考虑回款与长期品牌效应决定“打法”。

　　北京富力城的项目不仅富力“秀肌肉”的资本，以此为蓝本打造的天津，西安富力城均成为当地地标，更可贵的是，北京富力城成为了国内“城市更新”综合体业务的标杆，被同行争相模仿。

　　“白银时代”，高附加值生命线

　　如果说“城市更新”是房企根据城市规划而进行的外源式调整，那么综合化多业态的收入就成为了房企的内生性变革需求。当房价在楼市调控节奏下整体趋于稳定，附加值成为了房企突破的关键点。而多元化的收入带来的定价水平的提升，无疑取决于房企的“城市更新”规划能力。

　　比起北京富力城，作为富力地产大本营的广州“城市更新”蓝本的猎德村改造，则更能体现富力因城制宜的开发思路和保留底蕴文化带来的高附加值开发策略。

　　2008年开始，富力参与的广州城中村改造第一案猎德村改造开始动工。富力在改造过程中，最大程度保留了地标祠堂，庙宇和民俗建筑，并在打造更低容积，更高绿化的社区基础上，增加了教育，卫生，文化等基础生活服务设施。在此之后，以猎德村辐射的广州核心珠江新城商圈蓬勃发展，富力则通过围绕猎德兴建天盈广场，康莱德等多元商业形态实现综合体在广州最核心CBD的落地。

　　极大的保留珠江沿岸民俗文化，打造广州名片的同时提升物业附加值，这便是富力在广州的打法。

　　“城市更新”就像是随着城市发展主旋律而进行的“和音”。它不喧宾夺主，却能为城市发展方向缺遗补漏——甲级写字楼群附近没有配套的高星级酒店，密集的高端生活区没有高品质的综合性购物广场，劳务密集的开发园区没有相应的基础商业，这些问题都可以归结为“城市更新”框架下存量升级的单点改造。

　　而正是基于正统的“城市更新”基因，以及丰富的城市更新项目储备，富力地产的聚焦才更被一些分析人士所看好。

　　“旧改之王”的锤炼

　　富力曾经公开透露过一个关于“旧改”的行话：“旧改项目只要做得成，基本封住了亏本的门。”而事实上，“封住亏本的门”只是“过谦”的提法，业内透露“旧改”项目毛利润率通常可达40%，项目平均净利润率可达15%―20%。佳兆业董事长郭英成曾经也对外透露，该公司持有的深圳旧改项目毛利率为50%左右，广州为40%，惠州、中山此类城市则为26%左右。

　　而根据年报透露，富力预计未来数年内通过城市更新项目转化的潜在土地储备总建筑面积超过4000万平方米。大量的城市更新土地资源，对富力地产在未来利润率的提升提供了一定的保障。

　　“城市更新”项目给参与项目的方式带来许多不同于旧改的新思路。比如，城市更新项目落址体往往处在城市核心地带，多业态，丰富的人流和成熟的商业氛围给新项目带来很多新的变现手段。与此同时，核心城区的保值性让项目运营主体能够以更丰富的金融手段为项目获得低成本融资，综合体的多元化结构更使得房企的资产底蕴更为厚实，财务架构可持续性更佳。

　　但是项目的高收益，并不代表“旧改”或者“城市更新”是任何一家房企都可以轻易的领域。

　　作为由“旧改”进行理念迭代而成的“城更”项目，后者在汲取“城市更新”中高密度配套，功能性定位以及综合性规划的基础上，仍会继承“旧改”在运营中难点，从而更加考验企业的综合实力。

　　以富力在西安的土门“四村”为例。该项目包含四个自然村及多家国有企事业单位，是西安市城棚改项目目前安置村民最多的量级项目。而综合土门的历史风貌，以及现如今在西安城区与西咸新区的桥梁定位，从城市更新的复杂度，统筹性来说，富力做的事情无异于重新规划一个地级市中心。而如今土门“四村”项目攻坚难题已经富力被迎刃而解。

　　而由于富力早年在推动广州杨箕村改造时累积了丰富的经验，在后期规划中以广州大道上的门户作为定位，在保留玉虚宫和四姓祠堂的基础上完善了区域生活配套，井然有序的生活，商业，办公综合社区在广州拔地而起。

　　“旧改经验”与“综合体经验”，无疑是富力的强项——富力集团拥有多元领域开发的深厚经历、商业综合体运营的实践经验、绿色人居环境的建设实力等优势，在规划、运营、产业发展、政府协调、法律事务等领域具有丰富经验，而这些经验在过往的项目中均有所体现。

　　而在城市更新成为“白银时代”新趋势的当下，富力赛道禀赋与经验禀赋，或许将成为富力延续一线房企低位的决定性优势。

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