领地IPO：刘玉辉的家族“领地” | 穿透IPO?

领地集团董事长兼首席执行官 刘玉辉

乐居财经 林振兴 发自成都

疫情期间，一家百亿之躯的川企勇猛赴港，递交招股书。4月9日，领地控股集团有限公司申请港交所上市，建银国际为独家保荐人。

招股书披露，2017年至2019年三年期间，领地集团收益分别53.39亿元、45.14亿元及75.68亿元，利润净额分别为6.49亿元、5.18亿元及6.72亿元。同期，公司毛利率分别为20.1%、35.7%及27.8%，呈现一条“微笑”曲线。

在外界看来，众人不仅关注这家即将叩响IPO大门房企的财务数据，更加关心其背后隐藏的创始人及家族化图谱。

刘氏家族图谱浮现

在成都地产界，有一段刘氏三兄弟白首起家，共同创立领地的佳话。只不过他们三人行为做事十分低调，在媒体上的公开亮相少之又少，低调得找不到公开合影照片。

1999年，刘玉辉与兄弟刘山及刘玉奇成立眉山地区宝马房地产开发有限公司（领地前身），初始注册资本为560万元。成立之初，刘玉奇、刘山、刘玉辉及邓仲祥（独立第三方）分别持有领地35.71%、21.43%、21.43%及21.43%的股权。

21年后，在领地披露的招股书中，邓仲祥本人已被“移除”，而股东阵营经历数次洗牌后，刘氏家族的人数却在不断增多。包括刘玉辉的配偶龙一勤、刘山的儿子刘浩威和配偶王涛，以及刘玉奇的儿子刘策和配偶侯三利，均出现在领地的股东序列中。

在领地最新的公司股东架构中，刘玉辉、刘策、刘浩威、龙一勤、王涛和侯三利分别持股32.83%、32.83％、32.84％、0.17%、0.17%和0.17％。

不同于刘玉辉，刘山与刘玉奇于2014年底开启继任计划，分别将全部股权赠予刘浩威及刘策。彼时，由于其子年纪尚轻，并无房地产行业经验，为确保家族业务顺利过渡至下一代，刘山与刘玉奇继续行使股权代持。

与其它90后地产二代类似，刘策和堂弟刘浩威均有海归背景。刘策完成尔湾谷社区大学的两年学业后，于2011年加入领地担任财务部经理，协助项目融资；刘浩威完成加利福尼亚大学尔湾分校的学业后，于2015年担任广东领地房地产的总经理。

2019年1 月，28岁的刘策和26岁的刘浩威获任领地副总裁，正式披挂上阵，分别负责管理成都和重庆房地产项目。同年7月，刘山及刘玉奇的股权代持安排终止，二人从父亲手中顺利接任领地集团的股权。

除了将直系亲属安排在公司中，刘玉辉的旁系亲属也频繁出现于领地集团或者关联公司。

例如，眉山明典由刘玉辉侄子刘檬恺拥有99%股权，巴州宏典由刘玉辉的妹夫刘跃林全资拥有，眉山华典由刘玉辉的堂妹刘玉惠拥有99%股权。在2017年-2019年，领地就采购及安装服务向眉山明典、巴州宏典及眉山华典支付的总额分别为400万元、310万元及4200万元。

甚至在领地董事会席位中，刘策的姨妈侯小萍也被委任执行董事，负责为项目融资及集资，然而资料显示，她本人于1996年在中国西藏自治区财经学校完成中等职业学校财会教育。

在领地股东架构中，除了刘氏家族成员之后，还闪现了一位神秘人士——魏悦。据悉，魏悦是一位有多年澳大利亚房地产投资经验的企业家，他也是刘玉辉及妻子龙一勤的好友，三人于2016年在澳大利亚的业务及社交活动中相识。

次年8月，魏悦便与龙一勤成立Leading Group Development Pty Ltd，分别持股90%和10%，在澳大利亚进行房地产投资。

上市前夜，刘玉辉拉来了旧相识魏悦。2019年11月12日，魏悦全资拥有的Du Neng Capital向领地注资约3550万元。完成注资后，Du Neng Capital拥有1%股权。当然，刘玉辉还看中魏悦于房地产投资的经验，可就未来领地的发展扩张计划提供战略建议。

现金流三连负

在四川，领地以赶超川系老大蓝光的野心，备受关注。去年，在领地集团20周年品牌发布会上，其称将全力以赴完成重点省份70余个核心城市进驻，力保100个以上优质项目覆盖的阶段性战略目标，最终在2020-2021年实现领地集团千亿战略的新跨越。

但现实却很骨感，在克而瑞统计的《2019年中国房地产销售排行榜》中，领地集团仅以247.3亿元位列第96位，距离千亿目标还有很长的路要走。

这不是领地集团第一次跳票。六年前，其计划2014年整体销售上破百亿，预计到2016年，销售额将突破400亿元。而这400亿门槛的小目标，直到2019年也未完成。　

去年底，刘玉辉挖来恒大前副总裁许晓军，任地产总裁一职，助力领地实现千亿目标。同年8月，前金科地产品牌总经理姚科也加盟领地，任助理总裁兼品牌总经理。

领地的业务高度倚赖四川房地产市场，面临地域集中风险。截至今年2月底，其90个项目中有57个位于四川。但随着外来房企分噬，众多开发商纷纷进军蜀地，领地为获得市场认可，或须降低价格，另一方面销售成本却稳步增加。

为此，领地开启“出蜀策略”和凶猛扩张。早在2006年，领地将总部由乐山迁至成都的同时，就开始在全国扩展业务，进军广东佛山。招股书披露，它已形成着眼于成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区的布局，项目分布于全国20多个城市。

然而进一步细看，领地在京津冀仅开发了承德一个市场，在大湾区也仅限于佛山等地，远远未到达“全国布局”，且主攻于二三四线城市，高举“高周转”大旗。

近两年，领地疯狂买地，在公开土地市场再现高光时刻，但拿地溢价颇高。资料显示，2018年3月，领地在四川龙泉驿区以4.9亿拍下52亩的纯住宅用地，溢价率达70.91%；两个月后，领地以11.7亿元拍下四川省攀枝花市2016-H23号地块，相比原价4.2亿溢价达178.57%，成为当时的地王。在递交招股书前一日，领地竞得天府视高355亩土地，总价约7.3亿。

它还通过收并购和股权合作，以及频繁与开发商合作，拓展土地储备。收并购方面，2019年5月，领地以10.58亿元收购成都港基房地产开发有限公司全部股权，紧接着8月，它又以750万元收购成都京领英赫置业有限公司5%的股权。今年3月，领地集团携手大发地产开启战略合作。

截至2月底，领地控股总土储为1331.45万平方米，包括未售可销售建筑面积以及已售但未付建筑面积41.24万平方米、开发中物业总规划建筑面积734.43万平方米及持作未来开发物业估计总建筑面积555.78万平方米。

但由于物业开发及土地收购不断增加，导致领地所需现金庞大。2017年至2019年，领地的净负债率大幅攀升，分别为60%、110%和140%。同期，经营活动现金流量也连续三年为负，分别为-1.86亿元、-42.88亿元及-31.12亿元。

在地产江湖，没有资金难以玩转。在融资方面，领地却不具备优势，它主要通过预售及销售所得款项、股东注资、银行及其他借款(包括信託及其他融资)为物业开发项目提供资金。领地在招股书中坦言，其未必有充足的融资为物业开发项目拨资，且未必能按有利的条款或根本不能获得资金来源。

于2017年-2019年，领地集团的未偿还银行及其他借款总额分别为35.86亿元、78.54亿元及117.55亿元。同期，其未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率也逐年走高，分别为6.4%、8.8%及9.9%。

对于刘玉辉叔侄三人而言，赴港上市融资自然也成为最佳出路。

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