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质造·盘地 | 恒大45轮豪横拼杀来的房山地块,会引来购房者买单吗?

2020-04-24 09:27:37 和讯房产  刘宝丹、宋虹姗

 

北京土拍市场每周都起风云。

继上周正式重回4年的北京市场、以15.7%溢价率拿下密云开发区地块后,恒大再次以“我有钱、我任性,谁能比我更豪横”的姿态,经过45轮厮杀,以33%的溢价率、18.5亿元的总价拿下今天的房山区良乡镇限竞房项目,综合楼面价14045元/㎡。

位于西南六环外的房山区良乡镇FS04-0100-6056等地块土地性质是R2二类居住用地、B11零售商业用地。建筑规模为133882㎡,挂牌出让起始价为人民币13.9亿元。执行7090政策,限定销售均价35344元/㎡,且最高销售单价不超过38878元/㎡。

值得注意的是,今天的45轮厮杀仅是发生在恒大、蓝光+北投新城两个报名主体之间,第三家报名的竞拍企业中骏全程陪跑、安静做吃瓜群众。有了解的朋友们都知道,隔着恒大今天拿下地块的东北方向,是中骏去年底价竞拍到的地块,离城区更近一点点。与今日恒大的限定销售价相同,但成交楼面价仅拍到了11750元/㎡。

所以,相同的限定均价,但来到2020年更高的成交楼面价,背后的逻辑是什么?房山片区的楼盘是不是要火起来了?

01

一线土地市场活跃

与2019年整个北京土地市场的“死寂”相比,像恒大这样的主流大型房企高调回归一线城市,出现在土地市场的身影屡见不鲜。早有是在2月18日,绿城中国单日豪掷80.48亿溢价拿下台湖、大兴两城,最高溢价率达到49.8%。

而今日恒大的豪横之举,泽龙评地称:刚拿密云,又搞房山,在帝都,恒大运用革新思维开始搞“农村包围城市升级版”,从“农村包围城市”转向“近郊包围市区”。巧妙地规避了竞争激烈的市区核心,以此实现低成本补货并重回一线。且预计未来北京远郊区县的土拍市场上,恒大将频繁出现。

但似乎恒大所用的拿地成本略高于中骏在去年的捡漏地块,中骏的成交楼面价,销售限定均价分别是11750元/㎡、35344元/㎡,房地差是楼面价的两倍多。可能就是这样“可以打折卖但不赔钱”的好生意,吸引来了今天恒大与蓝光联合体的45轮竞拍大战。

截止今日,北京已经成交21宗宅地,未来北京即将推出13宗住宅地块,其中6宗不限价地块,6宗限竞房地块,还有1宗共产房地块。

根据北京国土局资料,北京第一波的土拍高潮和马上到来的西红门、东坝、分钟寺第二波土拍热,将迫使众多房企把目光转向偏远地段,无论密云还是房山,只要不出现大联合和变相调高的起始楼面价,未来一段时间已经和底价无缘。

泽龙评地称,今日三家房企的争锋西南六环外地块的场景,就是未来郊区土拍的缩影,北京土拍热已经从核心热门地块传导至近郊区,预示着北京土拍的全面热化。

知名房地产分析师严跃进表示,从前一线城市拿地性价比不高不吸引企业来拿地,但现在国家资金面宽松的情况下,目前地方政府放宽拿地政策及要求、鼓励房企积极拿地。近期拿地机会多,各种企业都有机会、有能力拿地,但重点城市土地成本比较高,大型房企为做大规模,有拿地能力的同时,拿地意愿也比较积极。

02

购房者会买单吗?

从2019的底价捡漏竞得,到2020的45轮竞价,房山区要火起来了吗?

有恒大坐镇此片区,有利好的积极意义,但是需要看清区域的本身价值。目前地块周边有2018年开盘的限竞房金樾和著、旭辉城,两个项目限均价38994元/平,但2019年全年网签价分别为32438元/平、31287元/平,正是降价去化的状态。

另外附近还有单价2万6的共有产权项目金融街(000402,股吧)·金悦嘉苑,已于2019年选房,目前还有剩余房源。业内预测,具体来看,今日竞拍地块地块限高45米,住宅容积率分别为2、2.5,预计将建15层左右的小高层社区。

配套方面,依旧是比较原始的状态,直线距离最近的地铁也有4.5公里,后期出行多依靠公交或自驾,4.5公里外有较成熟老业态。目前地块附近配套有京农贸市场、良乡镇卫生院、良乡六中、良乡镇官道中心幼儿园。

不过,有人乐观预测,地块周围的小区5个住宅项目的配建商业,或将弥补片区内商业不足的现状。不过,前提是吸引的来人气。

地产营销人韩乐认为,今日竞拍地块区域整体去化压力较大,主要来自于三方面。第一是,地块周边供应量是比较大,最早供应地块的像金樾和著、旭辉城还处于没卖完的境况,去年底中骏也拿下很大地块。所以未来几千套房在这周围涌现出来,不会这么快去化。

第二,地块周围配套相对较弱,包括轨道交通、商业、教育、医疗,都相对比较欠缺,区域还有待成熟,这也是一个问题。

第三,北京刚需购房者的选择已经有很多。目前从低总价的小户型来说,青龙湖、顺义北小营等地区都是主打低总价小户型营销策略的项目,今日成交地块可能已经不一定是最低价位,但可能会成为最低价位之一项目,所以,房山良乡地块不是纯刚需客户的唯一选。

所以未来去化仍有很大挑战,但韩乐提出,企业之所以拍下来,肯定有自身的产品逻辑、解决方案。恒大将如何操作并突围?值得期待,和讯房产会持续关注。

03

周边项目盘点

中海金樾和著

地址:房山良常路官道路口西800米

开发商:北京金良兴业房地产开发有限公司

产品:主力户型为89平-127平3居-4居,容积率1.76,绿化率30%,项目为小高层,高层板楼。

均价:34000元/m?

效果图

样板间

户型建面89m?

金融街·金悦嘉苑

地址:房山房山线地铁南关站约4公里,良常路西侧

开发商:北京融嘉房地产开发有限公司

产品:项目是共有产权房,户型为45平-105平1居-3居

均价:26000元/平方米

项目图

样板间

户型建面78m?

旭辉城

地址:房山良乡良常路与京深路交口西侧约1500米?

开发商:北京盛鹏置业有限公司

产品:主力户型为75㎡2居,89㎡小三居,112㎡三居,属于限竞房

均价:29000元/平方米

项目图

样板间

户型建面89㎡

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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