质造·盘地 | 恒大45轮豪横拼杀来的房山地块，会引来购房者买单吗？

北京土拍市场每周都起风云。

继上周正式重回4年的北京市场、以15.7%溢价率拿下密云开发区地块后，恒大再次以“我有钱、我任性，谁能比我更豪横”的姿态，经过45轮厮杀，以33%的溢价率、18.5亿元的总价拿下今天的房山区良乡镇限竞房项目，综合楼面价14045元/㎡。

位于西南六环外的房山区良乡镇FS04-0100-6056等地块土地性质是R2二类居住用地、B11零售商业用地。建筑规模为133882㎡，挂牌出让起始价为人民币13.9亿元。执行7090政策，限定销售均价35344元/㎡，且最高销售单价不超过38878元/㎡。

值得注意的是，今天的45轮厮杀仅是发生在恒大、蓝光+北投新城两个报名主体之间，第三家报名的竞拍企业中骏全程陪跑、安静做吃瓜群众。有了解的朋友们都知道，隔着恒大今天拿下地块的东北方向，是中骏去年底价竞拍到的地块，离城区更近一点点。与今日恒大的限定销售价相同，但成交楼面价仅拍到了11750元/㎡。

所以，相同的限定均价，但来到2020年更高的成交楼面价，背后的逻辑是什么？房山片区的楼盘是不是要火起来了？

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一线土地市场活跃

与2019年整个北京土地市场的“死寂”相比，像恒大这样的主流大型房企高调回归一线城市，出现在土地市场的身影屡见不鲜。早有是在2月18日，绿城中国单日豪掷80.48亿溢价拿下台湖、大兴两城，最高溢价率达到49.8%。

而今日恒大的豪横之举，泽龙评地称：刚拿密云，又搞房山，在帝都，恒大运用革新思维开始搞“农村包围城市升级版”，从“农村包围城市”转向“近郊包围市区”。巧妙地规避了竞争激烈的市区核心，以此实现低成本补货并重回一线。且预计未来北京远郊区县的土拍市场上，恒大将频繁出现。

但似乎恒大所用的拿地成本略高于中骏在去年的捡漏地块，中骏的成交楼面价，销售限定均价分别是11750元/㎡、35344元/㎡，房地差是楼面价的两倍多。可能就是这样“可以打折卖但不赔钱”的好生意，吸引来了今天恒大与蓝光联合体的45轮竞拍大战。

截止今日，北京已经成交21宗宅地，未来北京即将推出13宗住宅地块，其中6宗不限价地块，6宗限竞房地块，还有1宗共产房地块。

根据北京国土局资料，北京第一波的土拍高潮和马上到来的西红门、东坝、分钟寺第二波土拍热，将迫使众多房企把目光转向偏远地段，无论密云还是房山，只要不出现大联合和变相调高的起始楼面价，未来一段时间已经和底价无缘。

泽龙评地称，今日三家房企的争锋西南六环外地块的场景，就是未来郊区土拍的缩影，北京土拍热已经从核心热门地块传导至近郊区，预示着北京土拍的全面热化。

知名房地产分析师严跃进表示，从前一线城市拿地性价比不高不吸引企业来拿地，但现在国家资金面宽松的情况下，目前地方政府放宽拿地政策及要求、鼓励房企积极拿地。近期拿地机会多，各种企业都有机会、有能力拿地，但重点城市土地成本比较高，大型房企为做大规模，有拿地能力的同时，拿地意愿也比较积极。

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购房者会买单吗？

从2019的底价捡漏竞得，到2020的45轮竞价，房山区要火起来了吗？

有恒大坐镇此片区，有利好的积极意义，但是需要看清区域的本身价值。目前地块周边有2018年开盘的限竞房金樾和著、旭辉城，两个项目限均价38994元/平，但2019年全年网签价分别为32438元/平、31287元/平，正是降价去化的状态。

另外附近还有单价2万6的共有产权项目金融街(000402,股吧)·金悦嘉苑，已于2019年选房，目前还有剩余房源。业内预测，具体来看，今日竞拍地块地块限高45米，住宅容积率分别为2、2.5，预计将建15层左右的小高层社区。

配套方面，依旧是比较原始的状态，直线距离最近的地铁也有4.5公里，后期出行多依靠公交或自驾，4.5公里外有较成熟老业态。目前地块附近配套有京农贸市场、良乡镇卫生院、良乡六中、良乡镇官道中心幼儿园。

不过，有人乐观预测，地块周围的小区5个住宅项目的配建商业，或将弥补片区内商业不足的现状。不过，前提是吸引的来人气。

地产营销人韩乐认为，今日竞拍地块区域整体去化压力较大，主要来自于三方面。第一是，地块周边供应量是比较大，最早供应地块的像金樾和著、旭辉城还处于没卖完的境况，去年底中骏也拿下很大地块。所以未来几千套房在这周围涌现出来，不会这么快去化。

第二，地块周围配套相对较弱，包括轨道交通、商业、教育、医疗，都相对比较欠缺，区域还有待成熟，这也是一个问题。

第三，北京刚需购房者的选择已经有很多。目前从低总价的小户型来说，青龙湖、顺义北小营等地区都是主打低总价小户型营销策略的项目，今日成交地块可能已经不一定是最低价位，但可能会成为最低价位之一项目，所以，房山良乡地块不是纯刚需客户的唯一选。

所以未来去化仍有很大挑战，但韩乐提出，企业之所以拍下来，肯定有自身的产品逻辑、解决方案。恒大将如何操作并突围？值得期待，和讯房产会持续关注。

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周边项目盘点

中海金樾和著

地址：房山良常路官道路口西800米

开发商：北京金良兴业房地产开发有限公司

产品：主力户型为89平-127平3居-4居，容积率1.76，绿化率30%，项目为小高层，高层板楼。

均价：34000元/m?

效果图

样板间

户型建面89m?

金融街·金悦嘉苑

地址：房山房山线地铁南关站约4公里，良常路西侧

开发商：北京融嘉房地产开发有限公司

产品：项目是共有产权房，户型为45平-105平1居-3居

均价：26000元/平方米

项目图

样板间

户型建面78m?

旭辉城

地址：房山良乡良常路与京深路交口西侧约1500米?

开发商：北京盛鹏置业有限公司

产品：主力户型为75㎡2居，89㎡小三居，112㎡三居，属于限竞房

均价：29000元/平方米

项目图

样板间

户型建面89㎡