战略定调城市更新，旧改缘何成富力“厚土”？

　　出名要趁早，这句话放到富力地产（02777-HK）身上正合适。

　　成立于1994年的富力地产，起步于广州的旧改项目，并于2005年顺利在港交所上市。彼时富力地产风光无二，被誉为“华南五虎”之首。

　　时光荏苒，经历二十余年发展，富力已经成为一家成熟的综合性房企。无论是旧改业务、住宅开发还是商业地产都自成一派，具有浓厚的品牌印记。

　　正是这个极具现代商业化气息的房企，审时度势，2020年要再次聚焦旧改业务，又名城市更新业务。土地储备将以旧改转化为主。

　　富力的这套打法，市场能理解吗？

　　重兵布局旧改领域，富力有何弹药？

　　重仓旧改业务，富力藏得太深。

　　公司早已在旧改领域排兵布阵，并于2019年成立多个区域的城市更新集团。

　　虽然在全国化进程中，富力收购扩张动作常有惊人之举，但在这背后，城市更新业务始终是富力“心头好”。

　　2019年，富力在三个城市更新项目转化179万平方米土地储备。随着2019年业绩报出炉，公司旧改项目储备丰富，让同业艳羡。

　　截至2019年底，富力已签约合作城市更新项目超过70个，规划总建筑面积超过7000万平米，可售面积超过4000万平米。

　　其中，短期目标转化超1000万平方米，相当于2000亿元可售货值，代表性项目有广州陈田村旧改项目、广州笔村旧改项目、西安土门村旧改项目等。

　　存量市场，房企分化在所难免。守住一二线高能级城市，成为房企最稳健的打发。但同时大城市土地资源稀缺，拿地成本高企。

　　城市更新业务则为富力提供一条捷径。透过城市更新获得土地储备，一般会比招拍挂、收购项目等拿地成本低、利润率高。

　　藉此，富力想“暗度陈仓”，通过重仓旧改业务，获得一个低成本布局大城市的机会。

　　从富力准备“弹药”看，这一目标已经悄然达成。公司已签约合作城市更新项目中有92%面积位于一二线能级城市，60%面积位于大湾区。

　　这些一二线城市旧改项目，为富力带来城市稀缺土储。在行业分化演和下，富力也能以先发优势，巩固龙头地位。

　　重做“旧改王”，深耕城市空间

　　在旧改“赛道”，富力是有故事的。

　　二十多年前，刚刚成立的富力，在收购广州氮肥厂职工宿舍用地项目时，发现旧改领域大有可为。

　　彼时广州有大量企业因旧城改造必须外迁，腾出的大片旧厂区，成为低成本获取土地做住宅地产的机会。

　　于是富力在广州旧城改造中大显身手。公司不仅在荔湾嘉邦化工厂旧改项目上赚到第一桶金，还一口气拿下广州铜材厂等十余个旧厂改造项目。

　　以至于业界戏言，“广州每一根烟囱倒下，都有富力一份功劳”。

　　富力在千年古城广州，还凿刻出“猎德”旧改范本。这是一座早已被磨灭印记的城中村与现代超级商业综合体的光影交换。

　　在旧改业务上，富力称第二没人敢称第一。

　　积累大量旧改经验，富力也在全国化进程中，按城按需，调整旧改策略，在全国主要城市留下城市改造的痕迹。

　　经历二十多年发展，富力再次“搭乘”旧改春风，也是基于对大环境的一种预判。中国楼市经历二十多年疯长，已经步入存量市场。

　　“房住不炒”下，楼市需求出现疲软，尤其是承载了行业高光的住宅销售。这个曾经为房企带来巨额利润的“奶牛”，似乎已经企及天花板。

　　在中国似乎没有解决不了的难题。社会要发展，人类要生活质量，中国社会不断提升的经济水平，倒逼城镇化和城市更新业务发展。

　　旧改等改善型住房再次戳破天花板，为行业打开增长空间。此时富力选择切换发展“赛道”实属明智之举。

　　同时，从富力自身看，对旧改业务进行消化、打磨也是一种“内化”。意味着公司在经历前两年激情收购扩张，已经开始变得“温和”。

　　这也可以视为公司对行业困境下，潜在风险的一种对冲。

　　2019年下半年开始降杠杆

　　近年一直在做规模化扩张的富力，一直冲刺到行业高增长的最后一刻。这其中富力与王健林的万达酒店交易让外界慨叹富力的魄力和胆识。

　　大举扩张也推高富力负债。房企通常因为冲刺规模，在收并购或拿地时推高负债。但是随着阶段性目标完成，企业又将主动降杠杆，优化债务结构。

　　富力地产也不例外。Wind数据显示，2016-2019年，公司资产负债率一直维持在80%左右。

　　虽然负债率表现较为稳定，但业务版图已经谋就，富力此刻开始打磨“深加工”了。

　　2019年下半年富力开始降杠杆。

　　2019年上半年市场保持稳定，公司提早赎回或延长到期债务，包括5.5亿美元贷款，及3亿美元优先票据。

　　由于上半年，富力积极处理大部分短期债务，所以在遇到下半年地产行业融资政策收紧，公司也能从容处理下半年回售到期的境内公司债。

　　在融资方面，富力已经表现出“温和”一面。公司首次以股票配售方式募资37.35亿港元。采用增加长期股本方式融资，将有助于改善财务稳定性。同时，这次配售获得约6倍的认购，体现出机构投资者对于富力未来发展的信心。

　　在积极降负下，富力资金成本已经转向健康。2019年公司新增融资平均融资成本6.6%。

　　在优化债务结构之余，富力依旧保有抵御各类经营风险的充沛现金。截止2019年末，公司持有384.4亿元现金结余，未使用银行授信约1200亿元，

　　千亿销售规模背后，土储货值“余粮”7450亿

　　富力财务上的自信源自千亿销售规模。

　　2019年公司权益协议销售额达1382亿元，比2018年增长5%。在房地产行业转折之年，富力依旧保持了销售定力。

　　期内，遍及全国26个省市的210个在售项目，源源不断为富力贡献销售额，平均销售均价为每平方米11000元。

　　与销售规模一同成长的还有公司营收和利润。

　　2019年富力营收908.1亿元，同比增长18%，营收规模年年拔节高。公司净利润录得100.9亿元，也同比增长16%。

　　延续慷慨的派息传统，富力董事会决议2019年末期股息每股0.86元，全年股息每股1.28元，共派息四十多亿元，派息率四成。

　　在土地储备上，富力在2019年冲刺到融资收紧最后一刻。

　　公司在32个城市共取得38幅地块，新增权益货值1220亿元，面积939万平米；新增拿地平均地价为2600元每平米，显示极佳的成本优势。

　　截至2019年底，富力权益土地储备货值超过7450亿元，可售面积约为5790万平米，主要分布在经济中心地带、高价值地区，足够支撑未来四至五年业务发展。

　　总结

　　将战略目标调整到城市更新业务、土地储备也以旧改转化为主，富力这一策略值得房企公司深思。

　　尤其是疫情对行业销售造成重挫的当下。如今的房地产行业已不复“当年勇”，房企是时候考虑高质量发展。

　　富力2020年1520亿元的销售目标也很接地气，较2019年实际协议销售增加约10%。而公司同期可售资源就有2700亿元，足以保证年度销售目标达成。

　　富力确实已经“温和”下来。

　　对于这类业已成熟的大型房企而言，销售规模不再是比拼的终极意义。如何在现有资源上“精加工”，如果深耕城市，实现企业对社会价值最大化，正是富力思索、追寻的。

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