REITs袭来！没房的“后浪”们也能赚房子的钱

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　　这个五一是后浪们狂欢的五一，

　　是港股惊心动魄的五一，

　　是长征五号B首飞成功的五一。

　　总之，这个五一过得不像五一，更像是元旦，哦不，像是新年。然而，就在这个五一，有一个陌生的词汇悄悄的出现在大家视野，但尚未在朋友圈大范围爆发，这就是——REITs。这东西的全名叫房地产信托投资基金，咱们就简称为小瑞。其实在房地产圈，小瑞本来就不是什么新鲜事，就是专门投向房地产的基金，普通投资者也可以参与。这和自己买房有天壤之别，因为小瑞可以投酒店、写字楼、工业用地……这些对于目前还没实现小目标的菠菜而言，确实不现实。重点是这是一种可以交易的资产证券化产品，也就是流动性好，可以随时卖掉（类似于债券交易）。如果我们真的去交易一处房产，即使赶上房价高涨的时候，没有半个月到一个月的时间也无法完成交易。假如持有小瑞，不卖，也可以每年获得利润分红。

　　看起来还蛮香的。

　　然而，这次4月30日证监会和发改委合力推的小瑞则是用这种规则盘活基建，也就是基建版的小瑞。菠菜假期看了很多学者的专业性研究，说国外的小瑞多么成熟，我们的多么磕碜……如果干金融产品设计都是直接抄作业这么简单，还要你们这些专家干嘛？菠菜是做债出身，之前国内的资产证券化早期分层信托，也并非是完全意义上的ABS（因为没有真实出售这一环节）。国内之前的小瑞也类似，之前发行的REITs基金更像资管产品，而不是在产权意义上的实现物业的所有权归基金管理公司（这有一定国情的原因，此处不展开），也没有税收优惠。

　　但这些都不是重点，重点是小瑞确实解决了不动产的流动性问题。

　　接下来说，把小瑞引入基建靠谱不？首先，这不是我国的先例，对岸有7只投资于基建的小瑞。当然，一些大V的惯性思维是拉出来一个表格，看看对岸过往的受益了然后再评价一番。菠菜认为这种比较在当下毫无参考价值。比如说修高铁，本来就需要人口密度达一定程度的城市才会有未来回报的可能性，自然对岸没有这个条件（加州高铁已经成为史上臭名昭著的烂尾项目）。高速公路、路桥工程也是一个宏观周期的产物，这些条件我们恰好具备。关注一个金融产品的设计，主要先看的是底层资产的稳定性。目前基建在国内的回报是稳定的，而不是“高”的。我再举一个简单的例子，长江三峡的企业债回报率显然是高于黄河小浪底工程的，为什么？这就需要具体项目具体分析。

　　但这些依旧不是重点，重点是投基建的小瑞确实能解决基建的流动性问题。

　　再往深处说，小瑞还可以让社会资金来缓解地方债的压力（如下图，带来“活水?”），之前的基建都是与地方债直接挂钩的。人类解决金融危机的方法没什么实质性的创新，就是不断的想办法延长债务偿还期限来“续命”，等待经济复苏的时候再偿还。至于现在一些文章所说的什么跑赢通胀，我只能呵呵了，这根本就不构成统计学意义上的相关性。这就是一种投资渠道，而且对于小韭菜按照以往房地产小瑞的经验，也是有10万起步的小门槛的。

　　一切金融产品都有违约的可能，即使是国债（理论上是），何况小瑞？房地产小瑞本身的回报来自房产升值带来的溢价和租金收入，但房价要是大跌呢？基建同理。

　　当面对一个新鲜的金融产品时，我们不要总想着一味的找亮点，先要明确可能的风险，否则原油宝的悲剧还会上演。

　　对于机构投资者和普通投资者而言，小瑞就更好的把投资收益绑定在大基建上，也就是与国家同呼吸共命运。毕竟，当下的基建大户以国企、央企为主。连巴菲特都曾在投资者大会上说坚持看多做多中国，我们为什么没有信心呢？

　　我们参考券商的报告，第一批试点是有明确的区域导向的，比如粤港澳大湾区、津京冀，很有可能小散还上不了车

　　有一种神奇的市场力量叫——需求导向。

　　我举个假期中的见闻。菠菜和家人假期去南锣鼓巷吃饭，本来以为不是收费景点不用预约。结果因为没做功课白跑了一趟，人家各个胡同口和景区门口都要求提前一天预约才能进去，要限流（包括什刹海和莲花市场入口）。我们刚打算走，在门口的拐角处看到一群人头攒动，上去看过才知道是里面的商户自发组织给游客扫商户的邀请码，凭这个也可以进入。也就是当时扫码当时可以进去。对方解释说，现在是中午的饭点儿，希望能有更多人消费拉动自己饭馆的生意。这就是市场需求导向的魅力，也是中国经济充满活力的一面，我们毕竟有3亿多的中产消费群体，相信复苏会很快。

　　节后市场活跃度明显会提高，大家对于中美高压下的科技板块充满期待，恰好前期也调整过。而且本月有一年一度的两会行情叠加北斗、航天等概念，我对五月的市场看多。主线行情起来的时候，建议大家移仓权重股，基建也好，两会行情也好可能会利好权重和科技股。小瑞增加的不仅是基建的流动性，还有盈利能力。

　　小瑞，就是一股后浪，你要冲浪吗？

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