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REITs袭来!没房的“后浪”们也能赚房子的钱

2020-05-06 19:19:44 和讯名家 

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  这个五一是后浪们狂欢的五一,

  是港股惊心动魄的五一,

  是长征五号B首飞成功的五一。

  总之,这个五一过得不像五一,更像是元旦,哦不,像是新年。然而,就在这个五一,有一个陌生的词汇悄悄的出现在大家视野,但尚未在朋友圈大范围爆发,这就是——REITs。这东西的全名叫房地产信托投资基金,咱们就简称为小瑞。其实在房地产圈,小瑞本来就不是什么新鲜事,就是专门投向房地产的基金,普通投资者也可以参与。这和自己买房有天壤之别,因为小瑞可以投酒店、写字楼、工业用地……这些对于目前还没实现小目标的菠菜而言,确实不现实。重点是这是一种可以交易的资产证券化产品,也就是流动性好,可以随时卖掉(类似于债券交易)。如果我们真的去交易一处房产,即使赶上房价高涨的时候,没有半个月到一个月的时间也无法完成交易。假如持有小瑞,不卖,也可以每年获得利润分红。

  看起来还蛮香的。

  然而,这次4月30日证监会和发改委合力推的小瑞则是用这种规则盘活基建,也就是基建版的小瑞。菠菜假期看了很多学者的专业性研究,说国外的小瑞多么成熟,我们的多么磕碜……如果干金融产品设计都是直接抄作业这么简单,还要你们这些专家干嘛?菠菜是做债出身,之前国内的资产证券化早期分层信托,也并非是完全意义上的ABS(因为没有真实出售这一环节)。国内之前的小瑞也类似,之前发行的REITs基金更像资管产品,而不是在产权意义上的实现物业的所有权归基金管理公司(这有一定国情的原因,此处不展开),也没有税收优惠。

  但这些都不是重点,重点是小瑞确实解决了不动产的流动性问题。

  接下来说,把小瑞引入基建靠谱不?首先,这不是我国的先例,对岸有7只投资于基建的小瑞。当然,一些大V的惯性思维是拉出来一个表格,看看对岸过往的受益了然后再评价一番。菠菜认为这种比较在当下毫无参考价值。比如说修高铁,本来就需要人口密度达一定程度的城市才会有未来回报的可能性,自然对岸没有这个条件(加州高铁已经成为史上臭名昭著的烂尾项目)。高速公路、路桥工程也是一个宏观周期的产物,这些条件我们恰好具备。关注一个金融产品的设计,主要先看的是底层资产的稳定性。目前基建在国内的回报是稳定的,而不是“高”的。我再举一个简单的例子,长江三峡的企业债回报率显然是高于黄河小浪底工程的,为什么?这就需要具体项目具体分析。

  但这些依旧不是重点,重点是投基建的小瑞确实能解决基建的流动性问题。

  再往深处说,小瑞还可以让社会资金来缓解地方债的压力(如下图,带来“活水?”),之前的基建都是与地方债直接挂钩的。人类解决金融危机的方法没什么实质性的创新,就是不断的想办法延长债务偿还期限来“续命”,等待经济复苏的时候再偿还。至于现在一些文章所说的什么跑赢通胀,我只能呵呵了,这根本就不构成统计学意义上的相关性。这就是一种投资渠道,而且对于小韭菜按照以往房地产小瑞的经验,也是有10万起步的小门槛的。

  一切金融产品都有违约的可能,即使是国债(理论上是),何况小瑞?房地产小瑞本身的回报来自房产升值带来的溢价和租金收入,但房价要是大跌呢?基建同理。

  当面对一个新鲜的金融产品时,我们不要总想着一味的找亮点,先要明确可能的风险,否则原油宝的悲剧还会上演。

  对于机构投资者和普通投资者而言,小瑞就更好的把投资收益绑定在大基建上,也就是与国家同呼吸共命运。毕竟,当下的基建大户以国企、央企为主。连巴菲特都曾在投资者大会上说坚持看多做多中国,我们为什么没有信心呢?

  我们参考券商的报告,第一批试点是有明确的区域导向的,比如粤港澳大湾区、津京冀,很有可能小散还上不了车

  有一种神奇的市场力量叫——需求导向。

  我举个假期中的见闻。菠菜和家人假期去南锣鼓巷吃饭,本来以为不是收费景点不用预约。结果因为没做功课白跑了一趟,人家各个胡同口和景区门口都要求提前一天预约才能进去,要限流(包括什刹海和莲花市场入口)。我们刚打算走,在门口的拐角处看到一群人头攒动,上去看过才知道是里面的商户自发组织给游客扫商户的邀请码,凭这个也可以进入。也就是当时扫码当时可以进去。对方解释说,现在是中午的饭点儿,希望能有更多人消费拉动自己饭馆的生意。这就是市场需求导向的魅力,也是中国经济充满活力的一面,我们毕竟有3亿多的中产消费群体,相信复苏会很快。

  节后市场活跃度明显会提高,大家对于中美高压下的科技板块充满期待,恰好前期也调整过。而且本月有一年一度的两会行情叠加北斗、航天等概念,我对五月的市场看多。主线行情起来的时候,建议大家移仓权重股,基建也好,两会行情也好可能会利好权重和科技股。小瑞增加的不仅是基建的流动性,还有盈利能力。

  小瑞,就是一股后浪,你要冲浪吗?

本文首发于微信公众号:星空财富。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:张洋 HN080)
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