禹洲地产林龙安：启双总部，系列大动作以建百年企业

　　在去年规模达到751.51亿元，创历史新高后，2020年开局，林龙安做了两项重大调整：上市公司禹洲地产更名为禹洲集团控股；启动上海、深圳双总部，多个重要职能部门部分迁往深圳，开启大湾区的新征程。

　　4月，春暖花开，万物复苏。从香港飞到上海，林龙安又开启了疯狂的工作模式：每天早上6点开始直到晚上12点结束。

　　5月8日中午，在禹洲集团上海总部的25楼，林龙安刚接待完两拨客人后，匆匆赶到会议室，接受乐居财经《见地》栏目的专访。

　　“我好像也没太多兴趣爱好，除了工作还是工作，偶尔爬爬山运动一下。隔离期间也没歇着，借助互联网工具实时和高管团队开会，或者网上约谈各项工作。空闲时间会看一些历史书籍，最近还看了一遍《历史转折中的邓小平》，很有感触。” 林龙安喜欢爬山略有耳闻，据说去年与中高管徒步香港麦理浩径，热身时做了高难度的一字马，震惊同仁。

　　和其他闽系房企掌门人不太一样的是，林龙安愿意走出来对话，不管是新闻发布会还是年报业绩会，主角一定是他自己，他不会刻意低调把自己“藏起来”，而是坦然面对公众，也愿意为一些公共社会事务提出理性的建设性意见。

　　最近，前浪与后浪成为热搜词汇。作为“前浪”的代表，林龙安时刻关心着“后浪”香港年轻人，希望在大湾区大发展中，将香港人才优势发挥出来，能够创造更多的就业机会给他们，鼓励他们创新就业。

　　从后浪中冲出来的林龙安，用自己的行动诠释了什么叫做奋斗。1994年，研究生学历的他扔下“铁饭碗”，响应国家号召，积极投身到创业中，靠自己的双手开辟了一个新天地，成立了禹洲。他也有幸成为改革开放的亲历者、奋斗者、受益者。

　　在此过程中，也遇到过挫折和困难。最难的事是上市，过程尤为艰辛。林龙安回忆，2008年之前，团队为上市一直在做准备，但2008年遭遇金融危机，禹洲延迟至2009年才将上市工作重新启动。2009年10月，禹洲IPO团队的路演，从香港到新加坡，又从伦敦辗转波士顿，当时因金融危机等外部原因，公司市值被压得很低，且市场对于内地房地产并不看好，下单者很少。但好在团队透过香港和内地多方沟通意向投资人，最终突破危机，成功在香港上市。

　　更名：跨越新赛道

　　上市十年后，2020年，林龙安蓄势待发，带领禹洲向千亿发起冲刺，并且将禹洲地产改名成禹洲集团控股。

　　为何改名？林龙安给出了这样的解释：更名符合禹洲目前及未来发展策略。

　　林龙安表示，目前房地产已经从白金时代走向白银时代，进入常规性发展。40多年的改革开放进程中，大部分人的居住需求已经满足，房地产盈利已经回落到制造业的水平，高盈利时代已经不复存在。房地产转型已提上日程并进入实施阶段。

　　林龙安对于集团未来走向也进行了深入思考。百年企业是每一个企业家的梦想，日本及欧美的企业中运营至百年的比比皆是，值得中国企业家借鉴和思考。5年后、10年后的禹洲，以稳健经营为导向，如何以百年企业为目标来发展，如何与国家政策同向而行进行战略布局？

　　对禹洲来说，在坚持住宅地产主业稳健发展的同时，也在尝试多元化创新业务。在物业、商业、酒店、金融等传统多元业务以外，也依托自身资源等优势进行了多元创新业务尝试。比如商业集团，新创立的禹佳事业部正在强化商业体系与互联网线上线下的结合；物业管控体系也正在根据地方政府和业主所赞赏的方式升级换代，形成新的物业管理模式。

　　从行业发展的趋势来看，多元化一直是近几年房地产商的重要课题。

　　万科开始养猪、恒大造车、碧桂园搞机器人……对于头部房企纷纷转型，林龙安有自己的看法。他认为，房企多元化，是目前行业格局下，企业成长的必然选择，也是顺应政策方向，实现可持续、高质量发展的核心诉求。

　　“但我们也可以观察到，多元化道阻且长，从2019年房企年报中可见，目前头部房企的多元化业务，对集团整体营业收入的贡献，仍未达到1/3。在多元化赛道上，房企刚刚起步，唯有以长线思维布局，才能抓住中国经济升级转型的重要窗口期，突破固有思维获取全新发展。”对于新业务能贡献多少业绩，他不盲目乐观。

　　启动双总部： “长三角”与“大湾区”携手冲刺千亿目标

　　当很多房企纷纷将总部迁往上海的时候，禹洲特立独行，又启动深圳总部，将总部一些职能部门搬到了大湾区最前沿。双总部怎么分工？是否意味着禹洲要将重心转向大湾区了？

　　对于这些疑问，林龙安笑了。“我每个月都会飞上海办公几天，高管也都会两地办公，现在互联网这么发达，随时随地都可以开会，总部放哪儿不影响业务发展，长三角和大湾区，我们都很重视。而且疫情期间，线上协同办公得到极大鼓励和推动，更有利于双总部的生态。”

　　据悉，未来，上海总部继续负责长三角区域的战略发展，深圳总部将承接大湾区拓展、城市更新、康养、产城等多元化业务战略，职能部门两边均有设置。

　　精简总部人员的同时，禹洲正加快区域布局，在东部区域、江苏区域、福建区域之外，禹洲刚新成立西南区域，华南区域的组建也在筹备中。集团层面管控资金风险，而区域在业务落地方面承担更多。

　　2020年，在很多房企放低目标的时候，禹洲依然坚定冲千亿的信心，这份信心来自哪里？林龙安对于“家底”数据信手拈来：2020年可以供货约1800亿元，如果按照2019年约65%的去化率来看，完成今年目标无虞。核心布局一二线城市的战略保证了我们的项目需求还是十分稳定。

　　林龙安表示疫情后期生产逐渐恢复也有利于行业复苏和禹洲今年的业绩达成：“两会就要召开，这意味这疫情防控已经走出最困难的阶段，进入逐步生产恢复的阶段。对于房地产行业来说，第一季度压抑的需求，在新的阶段也将逐渐释放。”

　　据2019年业绩年报显示，长三角合约销售总额约人民币488亿，占集团合约销售总额的64.93%。截至2019年底，长三角区域土储871万方，货值超过1800亿。在2020年推出的1800亿货值中，长三角占比52.6%。可以预见在很长一段时间，长三角区域仍将是禹洲最重要的区域，上海依然是禹洲总部之一，具备核心地位。

　　大湾区未来将成为禹洲业绩第二增长极。禹洲一直以来看好大湾区发展，持续加码布局。截至2019年底，禹洲已布局香港、惠州、佛山和中山9个项目，土储面积125万方，货值约180亿，占总土储面积6.2%。禹洲预计在3-5年中，将大湾区土储占比提升至20%。

　　“大湾区是经济新一轮增长的强引擎，公司想要做大做强就必须融入区域，业务必须在大湾区开花结果。后续深圳人员配备会加大，在粤港澳大湾区的土地储备也会更积极主动。我们更关注和产业结合的项目，站在与政府共赢的角度考量相关产业落地。”

　　双总部携手，双引擎发力，林龙安对这步棋下得很满意，认为将助力禹洲冲刺千亿，并在更广阔的平台上获得长远发展。

　　以下为乐居财经与林龙安对话精选：

　　乐居财经：近两年，房企分拆旗下物业上市成了一种风潮，禹洲有这方面计划吗？

　　林龙安：物业分拆上市符合发展逻辑。2018年以来，物业业务分拆上市获得资本市场吹捧，估值一路看涨。物业公司的分拆上市的确有利于让团队、品牌在市场上独立发展，带来更低成本的资金，降低母公司的压力，形成自己独立的发展逻辑。

　　另一方面，物业相比于住宅开发能够提供更加稳定的现金流，抵御风险，抗周期能力较强，得到了资本市场的青睐。

　　禹洲一直秉持着在合适的时机根据自身的发展情况做合适的事情。目前我们也正紧张的筹划着分拆事宜，预计将在未来一年内挂牌上市。

　　乐居财经：对于今年的疫情，您如何看其对行业、对企业的影响？疫情之下，企业应如何应对？

　　林龙安：丘吉尔有句名言，不要浪费一场好危机。每一次危机都隐藏着机会。

　　首先，物业抗疫升级。防疫工作中，曾处于从属地位物业运营管理走向了前台，受到各方重视。经此一“疫”，业主意识到具备专业运营能力的物业和一般物业服务之间存在巨大差异。

禹洲物业“消毒仓”

　　其次，疫情期，人们对居住周边环境和住区配套，也产生了新的需求。禹洲的产品要真正满足新时代的要求，规模在千亿后能保持20%或与行业持平的增长率就可以，但产品一定要扎扎实实地做好，提升品质，并给消费者带来真正的实惠。

小禹儿主题儿童探索乐园

　　从统计数据和政策面来看，房地产行业高速增长阶段已成过去，受开年疫情影响，房企销售目标增速进一步放缓。基于行业趋势和今年疫情影响，可以看到各家房企均谨慎发展，以稳为上。我个人预测，今年销售额预计会下滑10%左右。

　　乐居财经： 禹洲的人才战略是怎样的？组织架构如何才能与当前的扩张步伐相匹配？

　　林龙安：我想企业和人才是互相成长互相成就的。有相同愿景和价值观，在长期追求上能达成一致的企业和人才，才能走地更远。我希望禹洲的中高管能融入禹洲的整体文化，共担风险、共享成果。禹洲的中高管相对还是比较稳定。

　　我们近期刚梳理了企业的愿景和价值观，折射出禹洲对人才的要求和观点。在选拔与培养相关人选的过程中，禹洲选任“风清气正、艰苦奋斗的人”，发展“勇于担当、务实落地的人”，奖励“创造业绩、追求卓越的人”。这些也应该是当下年轻人应该具备的素质。营销上，我希望能形成更狼性的营销文化，敢打敢拼，勇于担当。

　　特别是2020年，全球经济都面临前所未有的变局，基于我们的愿景和使命，我们也欢迎更多的人才能加盟禹洲，期待与具备“责任、务实、协同、共赢”的价值观的人携手共进。

　　乐居财经：好品牌也是企业的一笔无形资产，这是您曾经说过的一句话。请问您如何定位禹洲对外输出的品牌形象？

　　林龙安：禹洲追求行稳致远，稳健发展，家国情怀，风清气正，是禹洲的企业文化，这些也都会传递到外部，树立禹洲的稳健阳光的企业形象。

　　品牌即口碑，对投资者禹洲稳健发展，慷慨分红；对客户禹洲“以诚建城，以爱筑家”，用诚与爱，提供品质产品和服务；对员工共享共赢，快速发展的禹洲提供了快速成长的平台，企业与员工互相成就。另外，在社会责任和公益方面，禹洲强调家国情怀，有国才有家。

　　疫情期后，可以想见疫情无论是对宏观经济，还是地产行业，均会带来持久、深刻的变化。品牌在疫情期后，只会更为重要。

　　短期来看，品牌对于产品价值回归，差异化定位功不可没，可以为销售提供调性与背书。长期来看，房企从增量时代进入存量竞争，房企品牌的提升可减少客户的决策成本。

　　乐居财经：对于目前行业，你有什么特别想提的建议？

　　林龙安：行业发展到今天有繁荣也有乱象，据我了解有的分销机构，甚至联手垄断地方市场，部分项目6%-10%的费用给到这些公司，导致了不少的营销乱象，我在思考，能否将这些中间环节让利给消费者呢？这也需要国家相关部门能出台相关政策，规范市场，让房地产行业健康稳定发展。

　　乐居财经：除了工作，平时爱好有哪些？喜欢看哪方面书？欣赏的怎样企业？

　　林龙安：我在工作上投入了大量的时间和精力。在工作之余，我热爱跑步和爬山，在运动中舒缓工作的紧张。我非常欣赏华为，技术能拿的出去且受得起打压，有家国情怀的一家企业，是踏踏实实为祖国为人民在做事情。

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