不知不觉，上海的成交回到四年里最好

 

开篇和大家说个重要现象，上海楼市真的火了，在5月刚过半的这些天。

有很多现象可以来判断楼市的火爆，比如一线案场的访客数量，比如看到中介领着N多的客户在自家小区进行带看，比如各种新房认筹现场，比如交易中心里签约客户的络绎不绝。

而只有当这些火爆现象最终落在了成交数据上，我们才能判断上海楼市是真火爆还是假火爆。

2020年楼市的火爆也并非一蹴而就。楼市火爆，永远是从成交量上的突破开始，我们先来看上海的新房市场。

5月刚过半，根据兔博士APP的数据显示，五月的前两周，上海新房的网签成交套数已经接近了5000套。

而其中5/4-5/10的这一周，网签成交3158套，这已是16年9月以来，单周第二次突破3000套，是将近4年来的单周最高成交量。

数据来源：兔博士APP

这还没有完，成交3158套的同时，默默的刷新了上海历史单周成交均价的最高峰，73063元/平米。

历史上还有一次，18年的国庆周，成交均价71515元/㎡，但当时仅仅成交487套。

成交均价7W+，成交套数3000+，上海新房市场刷出了“传说级”的成交数据。

所以说5月的第一周的成交非常有质（价格）量（套数）。

此外，上海新房市场，正在发生结构性的变化。

我们根据近四年上海新房价格段成交的占比情况，发现总价段在800-1500万的占比同比19年有6个百分比的增长，1500万以上的新房占比同比也有2个百分比的增长。

其实，这告诉我们一个现象就是，当下改善购房的首选就是新房。

判断楼市回暖仅靠新房显然不够。因为对于进入存量市场的上海楼市来说，二手房的成交数据显然更具说服力。

相对新房来说，二手房覆盖到了全市的每个角落。因此也就更加真实，完完全全、真真切切的反应当下上海楼市最真实的需求。

我们整理了17年1月-20年4月上海二手房住宅单月成交量的情况。

数据说明：本榜单成交数据为二手房住宅（普通住宅，别墅），不含酒店式公寓、办公和商铺

数据来源：兔博士APP

在经过了16年的疯狂之后，近四年的上海二手房逐渐归于平静，归于稳定。

但仍然有几个关键性套数指标反映二手房市场的冷暖。

在经历了15-16年的疯狂之后，17年（橘黄色）二手房成交进入低谷之后，18年（灰色）开始接近单月1.5万套。

大家都知道19年上海二手房的主题就是楼市回暖，单月成交基本（除去春节2月）都超过了15000套，走势十分平稳。

上文中近四年的成交量情况图表也告诉我们，19年的3-6月是全年成交最活跃的月份，单月成交量都突破了20000套。

2020年又如何呢？

疫情对于二手房的影响要远大于新房。买房者不愿意不出门，卖房者不愿意接待陌生人。小区出入证几乎阻断了一切看房的可能。

疫情切断了带看，没有带看的二手房市场瞬间失去了活力。

而我们回想过去从过年至今，真正开放小区带看差不多已经是3月中下旬。根据兔博士APP的数据来看，3月二手房的成交量已经接近1.5万套，放在2019年是个很普通的数字。

因为在3月的成交中，依然有不少成交量是疫情前敲定，最后走一个流程完成交易。

但对于2020年却是个明显的信号。

疫情之初，当人们以为疫情的关系，而判断整体需求会减少，那是完全没有必要的。目前已经基本控制，我在上班出门前就会发现一大早就有不少中介带着客户进行看房。

压抑着的需求到了合理的时间点势必会释放。而刚出炉的4月二手房成交数据为我们佐证了这一观点。

22921套二手房住宅，这已经是近四年里第三高的成交量数据。而这个数字是否是2020年的最高位，现在还说不准。

因为疫情关系，二手房市场的爆发复苏的周期变慢了。今年三月的小阳春不是没了，只是迟了。

二手房是楼市基本面，是楼市的信心市场。而坚定“房住不炒”的主张逐渐深入人心，买房用户也变的更为坦然。

刚需用户坚定买房，改善用户坚定换房。疫情过后，果然迎来了一个全新的“换房”时代。

我们发现，此时此刻，5月新房半个月的传说级表现加之已经确定了的二手房回归熟悉轨道（小阳春）。

一二手市场的联动，四年来，上海楼市似乎都没有这么火过。

这样的楼市意味着什么？我们应该对未来有更多的信心，觉得市场会更好。

而这些结果我们都可以从楼市的成交中得到印证。

还是回答新房市场，当下上海新房市场哪里最火。在5月前半个月里的将近5000套成交中，有一半，也就是2500套来自于TOP15楼盘中，而这15个新盘还有个特点就是，成交面积过1万，套数过100套。

什么时候楼市是真火热？其中一点便是多点开花，这15个楼盘全部位于不同板块，无一重复。

因为只有当好地段好产品多了，选择余地大了，才能满足我们每一个购房者不同的需求。

我们通过总价段进行区分，就更一目了然。如今的上海新房市场已经没有了前几年300万以下总价段热销的楼盘，15个热销楼盘中，300-500万的优质刚需盘中其实更准确的划分来说，也基本要400万起步。

500-800万的占据了4成，说当下上海新房是改善当道一点都不为过。

此外，300-500万和500-800万的两个价格段中，出现了一个新的现象。

祝桥的公元2040和前滩的东方惠礼的热销，更多来自新房市场的一大新变化。就是有不少新房有了优质学区的加持。

数据来源：兔博士APP

800-1500万，以及1500万以上总价段的六个楼盘都有相同的共性。比如有效认筹率都过百，比如都有响当当的标签。

因此，未来如果有买新房打算，目标新房也最好能有这样关于地段、产业、江景、国际社区之类的标签。

22921套二手房住宅成交意味着什么？

首先，由于样本数已经达到一定量（20000多套以上）之后，数据所呈现的市场情况就越准。

其次，我们很想知道的是4月作为上海二手房在后疫情时代，对比2019年，房价到底是涨是跌？

我们筛选了2020年4月以及2019年全年（都有3套及以上）成交的小区，在总计192个板块中，有139个板块（占比72%）较2019年有上涨。

其中这57个板块有5%的增长。

我们同样筛选了5大价格段，每个价格段各取成交前十的活跃小区，来看下2020年的二手房哪些小区最好卖？

数据来源：兔博士APP

50大热门小区里，覆盖到了全市35个板块。而其中以下11个板块多次重复出现。这其实也给我们买卖二手房提供了一个好的买房秘诀。

这些热门板块匹配上相关的总价段，通过成交显示的热卖小区，其实就是这个板块里最适配该板块的总价段。

举例来说，陆家嘴(600663,股吧)出现了3次，但指向了800-1500万以及1500万以上两个总价段，而小区仅出现了仁恒滨江园和世茂滨江花园。而仁恒滨江园在这2个价格段都十分热销。

如果你是这两个价格段的意向购买者，那就可以优先考虑陆家嘴板块或者其他总价段热门板块。

最后的问题当然是说说，2020年到底要不要买房？

先来说下新房，就在当下，2020年的5月，几乎肯定会刷新近四年以来上海新房成交的最高峰。

多种原因促使这一情况的发生。

1、从二季度开始，不断有优质新房（网红盘的多期加推，全新盘）供应入市。2020年有好产品。

2、后疫情时代，人们对于居住品质的需求不断得到提高。买房者觉醒了。

3、房住不炒的时代，对于真正需求好房的刚需乃至改善用户就是最大的福音。

4、房价平稳的时期就是入手的最佳时机。

二手房又当如何呢？

关注热门区域，关注活跃小区，关注二手房的供求变化（成交量/挂牌量）。

2020年的新房和二手房在这场疫情之后，殊途同归，走出同样的轨迹。上海楼市正在回归它原先应有的模样。后市如何，还要继续追踪第二季度的5-6两个月份。

可喜的是，我们都在见证历史。4年来，上海楼市已经很久没有那么火了。