REITs庖丁解牛②｜REITs，不要动不动就和房地产联系起来

4月30日，一纸通知，理顺并回答了“中国庞大的基础设施存量证券化路径”。资本市场的热讨开始蔓延开来。

这一步的跨出，老百姓(603883,股吧)又多了一个投资渠道？REITs究竟和房地产关联大不大？这道风雨彩虹，前方的困难和风险又是什么？和讯房产特别推出《REITs庖丁解牛系列》，带您继续深入了解REITs那些与你相关的事儿！

但凡与房地产有一丁点相关的风吹草动，业界就是一片欢呼。4月30日，当证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》后，各种解读版本随之跟进。其中一个必谈话题是：对房地产有啥利好？

长租公寓应该很快会纳进REITs范畴

中国REITs联盟秘书长? 王刚

整个业界虽然一片欢呼雀跃，但实际上这次REITs试点，跟房地产行业的关系不是很大，跟住宅地产开发商关系不大，跟购物中心或写字楼开发商关系也不大。

不动产的范围很广，它的特点就是持有物业通过运营来收租，从而实现分红，而住宅依靠的是散售回收现金流，不动产靠长周期运营和收租实现现金流，两者商业模式不一样。

王刚觉得应该从定义上厘清，尤其是把不动产跟住宅地产分开，这样可以更精准理解REITs。他希望大家不要老提房地产，不动产肯定受益于REITS政策，但住宅地产理论上影响不是很大。

长租公寓应该很快会纳进REITs范畴，在国外，写字楼和商场，包括长租和公寓都是很大的板块，未来随着时机成熟，可能也会逐步纳进来。布局不动产的房企还是会受益，但近期收益的也只是房企的不动产业务而已。

虽然还没有进一步披露，但根据中国证监会债券部副主任刘榕的说法，首批REITs试点将聚焦基础设施领域，既包括仓储物流、交通、污染治理、市政工程等传统基础设施“补短板”项目，也包括信息网络等新型基础设施项目。

最早落地的试点项目可能会来自于高速公路、物流仓库、水务等，可能也会有产业园区，其中，园区类的资产可能跟房地产企业有一定的关联度。

区域要素聚集，对区域房地产市场推动作用不言而喻

第一太平戴维斯华北区估价部负责人、高级董事? 胡建明

REITs试点优先京津冀、长江经济带、雄安新区、大湾区、海南、长江三角洲以及国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区等六大城市群和两大开发区。

一方面因为这些区域是国家重点支持发展的区域，有大量的基础设施建设需求，另外一方面因为这些区域的市场环境较好，要素聚集程度较高，市场化程度也较高，是人口和资源的流入区域，未来基础设施资产的收益有稳定增长的趋势，无论对于提升和完善这些区域的基础设施服务水平还是对于国内资本市场的平稳发展而言都是有利的。

而基础设施公募REITs试点的推行，将会引导更多的社会资金与各类资本进入这些优先试点区域的基础设施建设领域，对于完善和提升这些区域的基础设施服务水准、推动要素聚集和产业发展与升级发挥积极的作用。仅仅从对基础设施建设筹资和扩大投资以保增长的角度而言，也将是一个较大的金融创新。

由于中国商用不动产估值体系和租金体系的严重不对称与不匹配，导致本来诞生于商用不动产领域的REITs，反而暂时很难在国内的商用不动产领域内广泛实施，对于以上这些区域的房企也同样如此。

不过，基础设施公募REITs试点在这些区域的推出，会帮助这些区域的基础设施更快地完善和提升，必然会加速各类要素和产业、人口向这些区域的聚集，对这些区域房地产市场的推动作用是不言而喻的。

对房地产领域影响较小

粤开证券首席经济学家、研究院院长? 李奇霖

除了优先试点五大行业外，Reits试点还优先京津冀、长江经济带、雄安新区、大湾区、海南、长江三角洲以及国家级新区、有条件的国际级经济技术开发区等六大城市群和两大开发区。

李奇霖分析，六大城市群和两大开发区是中国经济最为发达的几个区域，经过常年累积，已经形成了较多优质的基础设施，这些基础设施中，有很多满足公募REITs底层资产的要求，即有稳定且持续的现金流、权属清晰、市场化运营等等，市场对这些区域的城投企业和资产的评级也比较高，更有利于公募REITs的落地，对市场形成示范和带动效应，从而更好的推动REITs的发展。

对这些区域来说，公募REITs无疑给了这些区域的政府部门新的融资渠道，能够帮助这些区域盘活存量资产，在降低杠杆率的同时，促进基础设施投资的良性循环。

不过，由于这次公募REITs精准的将试点项目聚焦在基础设施领域，排除了商业地产和住宅地产，因此对房地产领域影响较小。此次公募REITs并没有将房地产项目纳入试点范围，因此无论是房企还是运营商，都无法从试点中获益。如果说未来放开了这一限制，考虑到长租公寓回报率和收益率较低的问题，REITs对投资者的吸引力也会非常有限，大幅发展的可能性不大。

而对于企业来说，如果房地产企业的经营范围中，包含产业园、仓储物流等公募REITs试点的重点项目，且企业的资质和评级都比较好，那么这类房企有可能会因此受益。

从证监会和发改委的发文来看，要入围优质资产需要满足权属清晰、市场化运营、现金流持续而稳定等基本条件，企业如果要利用REITs进行融资，则需往这几个方向努力，做好存量资产的运营。

房企或借东风扩大在基础设施领域投资力度

中国企业资本联盟副理事长 柏文喜

基础设施领域，产业园、仓储物流等兼具基建和房地产特征，是此次基础设施公募REITs的试点领域，也是房企多元化较多涉足的领域。此前在产业园和仓储物流行业有所布局的房企将会受益。

受此影响，柏文喜预计，未来房企可能会在投资领域选择、资产布局乃至主营业务侧重面上做一些调整，更多地涉足与自身有一定关联的基础设施和基建领域。他举例，绿地和复星等在基建领域已进行了较大的投资布局，正好可以借此东风扩大在基础设施领域的投资广度和深度。

多元化房企将涉及基础设施的相关房地产项目归类调整装入基础设施类项目平台，或者通过加强与基础设施类项目的业务关联来搭乘此次公募REITs试点的政策快车，是企业必然的理性选择。

柏文喜指出，房企的长租公寓业务和长租公寓运营商，或都将在下一步可能扩大的试点中获益。就长租公寓而言，持有型、重资产的长租公寓投资收益率很难满足发行REITs的基本收益率要求，房企势必要将相关资产剥离，而将运营收益拿来发行REITs或者用投资较小的集体建设用地上的长租公寓业务来发行REITs。这样一来，在实质意义上发行长租公寓REITs的房企，在很大程地上也就变成了长租公寓运营商了。

预计REITs项目有一定时间的孵化期

植信投资研究院高级研究员 马泓

产业园、仓储物流等行业也是房企多元化较多涉足的领域，这类房地产企业会受益的，不过目前来看涉足产业园、仓储物流领域的房企案例并不多，且大都是大房企。鉴于REITs项目为直接融资方式，势必会有更多房企将与之房产相关的基建项目一并纳入考虑。不过能够纳入基建REITs产品的项目都至少包含了3年成熟经营的条件，房企也无法回避自身是否具备足够的基建项目开发、运营的实力，因此预计REITs项目有一定时间的孵化期。