REITs 庖丁解牛③｜REITs是一道风雨彩虹，困难要时刻准备着

4月30日，一纸通知，理顺并回答了“中国庞大的基础设施存量证券化路径”。资本市场的热讨开始蔓延开来。

这一步的跨出，老百姓(603883,股吧)又多了一个投资渠道？REITs究竟和房地产关联大不大？这道风雨彩虹，前方的困难和风险又是什么？和讯房产特别推出《REITs庖丁解牛系列》，带您继续深入了解REITs那些与你相关的事儿！

REITs是一道风雨彩虹，有未来广阔的前景，但也有困难和风险。风险主要是什么？如何应对挑战？投资人应该提前做好哪些功课呢？

未来主要有三大难点

粤开证券首席经济学家、研究院院长? 李奇霖

未来可能存在的难点和风险主要在于：

第一，资产的供给与需求可能不平衡。现有大多数的基础设施收费项目都没有稳定且持续的现金流，这些项目有较高的融资需求，但要担任公募REITs的底层资产，可能会存在较大的问题。而真正有稳定且持续的现金流的项目和城投公司，它们往往又是各家金融机构争取的重点融资对象，债券、贷款等融资手段丰富，是否愿意大规模的利用REITs完成融资，存在不确定性。

第二，税收制度。在我国设立REITs通常需要对不动产进行资产重组，需要缴纳增值税、土地增值税等税收，而从海外经验来看，传统的REITs还需要缴纳所得税。如果国内公募REITs在税收领域不做相应的优惠，那么有可能管理人、原始权益人和投资者可能会因为税负过重，而不愿过多参与。

第三，公募基金是传统的买方机构，其核心的力量与竞争力主要在二级市场，而REITs更偏向于一级投行业务，公募基金在基础设施资产运用和管理上并没有太大的优势，如果布局，则需要考量成本与收益的性价比。

REITs对信息披露要求严格

戴德梁行估价及顾问服务部董事、英国皇家特许测量师（MRICS）刘慧

政策文件在设计上有很多细节可以规避风险，比如对信披要求很严格，包括项目运营情况、财务状况、业绩表现、未来展望等，而且对评估公司的服务期限有要求，三年一换，如发生了重大影响事件，比如收购或处置资产，都要求评估公司再做一个新的评估报告，也要求基金管理人至少每个季度对基础设施项目进行估值。

“它的风险把控细节相当多，可能是因为未来有很多不专业的大众投资者，机构投资者都有很专业的风控团队，风控团队可以直接对接券商去做一个问询，但大众投资者只能依靠信披做判断。”

主要风险在于现金流的稳定性与可预测性等

第一太平戴维斯华北区估价部负责人、高级董事? 胡建明

基础设施公募REITs的主要风险，在于资产或者权益的权属是否清晰、是否可以独立和出表进而进行风险隔离、现金流的稳定性与可预测性、可归集性以及向投资者的可分配配性，以及是否有足够的增信措施。

如果涉及结构化安排、收益补差承诺等，还要考察结构化安排与收益补差承诺的可执行性、稳定性与可持续性等。

做好发行人和投资者的教育

中国企业资本联盟副理事长 柏文喜

未来，随着公募REITs试点向其他资产证券化领域的推进，金融风险或将有扩大之势，这也是公募REITs试点中需要格外注意的问题。

对此，柏文喜从行业规范和信息公开透明两个角度给出了应对之策，“作好发行人和投资者教育，让资本市场有效发挥风险识别和风险筛选、定价的作用，从而实现资源的有效配置和高效流动。”

REITs偏股性产品跟大盘走势有一定相关性

中国REITs联盟秘书长? 王刚

未来REITs可能会出现偏股型和偏债型的两种产品，偏债型产品主要看发行主体的信用情况，收益相对稳定，而偏股型产品收益会有浮动，资产价格上涨或下降，股价也可能上涨或下降，这些都会影响收益，偏股型产品跟市场波动有关系。

从专业投资者角度看，选择REITs产品，首先要做评估，包括资产是否优质，产品结构是否合理，还要看市场波动情况，REITs偏股性产品跟大盘的走势有一定的相关性，大盘调整或者全球股市调整，也会受到影响。