资色·房企五月报①丨房企1-5月业绩大幅下滑 保利、绿地同比下滑超20%

　　还有二十多天，2020年上半场就要结束了，受疫情影响，房地产行业销售业绩出现大幅下滑。随着疫情得到控制，房企在四五月份展开市场抢收，如今，房企到底交出一份怎样的成绩单呢？

　　根据中指院数据显示，2020年1月至5月，销售额TOP50房企的销售均值为622.8亿元，同比去年下降48.6亿元，降幅为7.2%，这种降幅并不意外，毕竟市场恢复需要时间，值得一提的是，在这轮业绩下滑中，TOP10房企中只有恒大和世茂实现逆势增长，其余TOP10房企的销售业绩仍处于缓慢修复中。

　　中指院数据说明：房地产企业销售数据统计是以2020年1月1日-5月31日期间销售的商品房为统计口径，主要依据CREIS中指数据在各地的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的城市或项目，由企业提供相关证明文件，经中指院对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，中指院不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

　　TOP10房企销售下滑7.1%

　　在TOP50房企中，TOP10房企整体表现比较稳健，其销售增速同比下降7.1%，接近行业整体表现水平。

　　首先从行业排名来看，销售额前三角仍然是碧桂园、恒大和万科，对应销售额分别为2913亿元、2735.7亿元和2460亿元，值得注意的是，恒大由去年同期的第三名上升到第二行，距离登顶只有177亿元的距离，万科则由第二名将至第三名，恒大排名上升离不开疫情期间的大力促销，比如全国在售楼盘75折售卖。

　　在TOP10房企中，销售表现较好的房企是世茂、龙湖和中海，其中，世茂在前5月实现802.7亿元销售额，同比去年增长11.70%，财报显示，世茂仅4月就实现销售额212.26亿元，同比增加41%。龙湖和中海也比较稳健，在2月几乎行业停摆的情况下，仍然实现接近去年同期的销售水准。

　　销售增速下降最多的房企分别是保利发展和绿地控制，2020年1月-5月，保利发展实现销售额1525亿元，同比下降20.04%。绿地控股(600606,股吧)实现销售额938亿元，同比下降24.28%，为龙头房企中跌幅最大的房企，5月绿地控股京津冀营销部负责人陈军被实名举报时间，不仅极大影响了企业形象，更由于其负责的是营销口，对销售工作或多或少可能也会产生影响。

　　不过，虽然前5月累计销售额仍然同比下降，但随着行业施工销售逐渐恢复常态，需求回补到位，将推动行业销售持续复苏。亿翰数据显示，2020 年 5 月百强房企单月销售金额环比增长 23.0%，同比增长 14.5%，同比增速较 4 月提高 16.8pct。

　　华泰证券(601688,股吧)发布研报表示，维持行业“增持”评级，继续重点推荐具备融资优势、 信用评级高的龙头房企以及在未来有望受益于信用评级提升的成长型房企，原因是2020 年政府工作报告关于房地产的直接表述维持健康发展基调，而且在一季度行业低配、整体估值中枢降至历史低位、流动性、基本面等多元共振利好。

　　销售排名TOP11-30房企表现最好

　　TOP10房企表现比较稳定，而表现最好的房企是行业排名11-30名的房企，也就是销售额在356亿元到780亿元的房企。榜单显示，榜单显示，2020年1月-5月，销售额TOP11-TOP30企业销售额均值为502.9亿元，同比均值下降6.6%，表现优于其他阵营房企。

　　梳理榜单可以发现，该阵营房企既包括招商蛇口(001979,股吧)、新城控股(601155,股吧)、金地集团(600383,股吧)这样的实力房企，也包括前两年以较高销售增速突破1000亿元销售额的千亿房企，既包括金茂、阳光城(000671,股吧)、金科、中南、正荣、富力等房企，也包括2019年刚刚晋升千亿的美的置业和滨江集团(002244,股吧)。

　　在业内人士看来，该阵营房企整体表现出色，主要有以下几方面原因，首先，该阵营房企的销售基数适中，不像龙头房企规模那么庞大，销售潜力比较大，冲刺空间较大。其次，该阵营房企实力比较强劲，比如金地和新城控股，其综合实力不输龙头房企，抗风险能力强劲，其他房企大多前两年刚刚或者正在经历告诉增长，因此营销实力较强，能够更好的应对疫情的冲击。

　　此外，还有一点值得注意，该阵营房企主要来自广东和上海，在抗击疫情的过程中，这些区域因为城市治理能力较强，城市恢复速度较快，这也在侧面助推了房地产行业的尽快复苏，从而实现销售增长。

　　对于接下来的行业走势，中指研究院常务副院长黄瑜认为，随着复工复产的推进，全国绝大多数地区已经于4月陆续开放了售楼处，商品房销售正在逐步恢复正常，同时城市的房地产市场呈现出分化的状态，部分热点一二线城市销售率先回暖，但大量三四线城市仍处于下降趋势，因为房企的布局对其销售的影响至关重要。

　　TOP10房企更爱合作开发模式

　　如果换一个统计口径，可能会发现行业的另一种真实，为了更准确反应行业的销售情况，我们纳入了权益销售额，该指标是以房企在项目中所占股权为标准，项目业绩按股权划入房企销售额中，业内一般认为，权益销售额更能代表房企的资金实力和投资能力。

　　如果用全口径销售额和权益销售额的差值来表示房企销售额的偏离值，该数值与销售额的比值即是偏离程度，数值越高，偏离程度越高，一方面可能代表房企合作开发的数量越多，另一方面，有些房企可能出于提高行业排名的考虑，会通过这种方式来“注水”，从而实现名义上的规模增长。

　　梳理榜单可以发现，碧桂园的全口径销售金额和权益销售金额的差值最大，达到了848.7亿元，差值占全口径的比例达到29.13，不过，其他龙头房企诸如万科、保利发展、融创中国、华润置地、龙湖集团、世茂集团等房企差额也比较大，占比普遍超过30%。

　　在业内人士看来，上述房企均是行业的代表企业，以全口径的统计方式会给人造成错觉，房地产行业的销售规模在一定程度上被夸大，不过，他表示，这只是统计口径的不同，而全口径代表了房企的规模扩张程度，只能说，TOP10房企普遍喜欢合作开发的模式。

　　“房地产行业处于下行期，融资收紧，开发风险增加，为了应对严峻的市场形势，很多房企喜欢联合拿地，联合开发，用抱团取暖的方式来保持增长，这也是一种行业趋势。”

　　中央财经大学教授鲁桂华表示，部分企业合约销售额高，权益额低，不能看绝对额，比例在20%的不算高。并且有时候，差额小可能是问题，差额大可能不是问题。一个项目多个人做，在市场看好时，让其它人赚钱了，这对企业不好，但是在市场前景不好的时候，风险多人分担，应该是好的。

　　值得一提的是，全口径销售额与权益销售额比较接近的房企分别有荣盛发展(002146,股吧)、时代中国、富力集团等，都是增速较快的规模房企，但由于统计方式的问题，这些房企的行业排名可能会被低估。