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闽系房企阳光城狂飙,三天买地100多亿背后藏隐忧

2020-06-03 18:53:37 和讯名家 

  文|金卫

  编辑 | 德小强

  阳光城(000671,股吧)正在上演速度与激情。

  6月1日,佛山顺德陈村镇出让一宗涉宅地,吸引了12家头部房企参与竞拍,经过近百轮竞价,阳光城最终以总价37.55亿元摘得,楼面价约13720元/平方米,溢价率达100.37%。

  另一大战场,杭州市富阳区的一宗住宅地块,经过22轮竞价之后,又由阳光城旗下公司以19.6亿元竞得,楼面价9489元/平方米,溢价率为12.03%。也就是说,阳光城买地一天就花了57亿。

  阳光城的激情不仅于此。5月29日,经过76轮竞价,溢价率31.91%,阳光城以总价31亿元竞得浙江金华义乌一宗商住地,楼面价11332元/平方米。5月28日,阳光城还以17.1亿元竞得江苏常州JZX20200801商住地块,楼面价12802元/平方米,溢价率2.4%。

  仅仅5天时间,阳光城就花了105亿拿地,在全国楼市突进,可谓是疯狂。这种速度即便是头部房企也难匹敌。阳光城是闽系地产规模扩张“最强劲”的一匹黑马,从百亿到千亿,再到两千亿,用了不到十年。这或许源于阳光城实控人林腾蛟的一个梦想:进入房企前十。规模扩张最快速的方式,就是疯狂拿地。

  在拿地的同时,阳光城的另一个焦点是,频繁地为子公司担保、频繁发债,同时还受到深交所问询。这一波操作背后,阳光城却是负重疾驰,过高的有息负债和净负债率,以及明显高于同行平均水平的融资成本,这些扩张后遗症也是摆在了企业面前。

  阳光城是谁?

  阳光城,闽系房企之一,2002年在深交所上市,2006年才将房地产作为主业。截止6月2日,阳光城的市值为280亿。

  阳光城原本主要居于地方,这几年才开始逐渐走到全国布局,经历了规模10倍的增长,行业排名冲进30强,成为闽系房企的黑马。2015年阳光城的发展销售额达到300亿,走到一个重要路口。

  不过,对实控人林腾蛟来说,虽然这些年阳光城发展速度远高于行业水平,但他认为还是有些慢,他一直有个梦想:“进入到房地产行业前十”。

  在2016年前后,阳光城聘请多位地产高管,发展模式也数次更迭。在巨大的规模焦虑下,2017年,林腾蛟作了一笔极具魄力的人力投资,挖来前碧桂园联席总裁朱荣斌担任公司执行董事长和总裁,前碧桂园财务总监吴建斌担任公司执行副总裁,即“双斌”组合。

  朱荣斌担任总裁后,阳光城通过高周转提速,以实现林腾蛟进军行业前十的目标。

  当时,“双斌”组合提出的新口号是,未来三年,阳光城全口径统计下的保底销售安排是1500亿、2500亿与3500亿元。到2022年,公司销售规模、利润率进入行业前五强。

  果然,“双斌组合”带来了阳光城业绩和规模的飙升。

  2018年,阳光城成功跨入千亿俱乐部,当年销售额达到1628亿。2019年,阳光城销售额又突破2000亿大关,达到2110亿元,综合实力位列中国地产第13。距离当年销售第10的华润置地2430亿仅差300亿。

  快速的扩张,在多家闽系房企里上演,阳光城显得尤为突出。不过,在激进扩张后,阳光城的盈利能力并不十分突出,有些增收不增利。

  2019年,阳光城实现结算营业收入610.49亿元,同比增长8.11%;归属于上市公司股东净利润40.2亿元,同比增长33.21%,净利润率6.59%。

  2018年,阳光城565亿营业收入中,归属上市公司股东的净利润只有30亿,净利润率只有5%左右。这两年,阳光城虽然迈入千亿、两千亿俱乐部行列,但是盈利能力的改观并不明显。一个可对比的数据是:2019年百强房企加权平均净利润率为13.7%,千亿级房企的净利润率大多都在10%以上。

  截止2019年末,阳光城的总资产为3075亿,负债为2566亿,负债率为83.45%。负债规模在2018年2224亿的基础上又进一步增加,其中,有息债务合计为1132亿。

  今年,阳光城继续向前冲量,疫情之后加大了销售力度。据克而瑞最新监测,阳光城今年5月单月销售额180.7亿元,同比增幅5.7%,环比增幅8.2%,在疫情冲击后呈现加速复苏势头。今年前5个月,阳光城实现全口径销售额631亿元,排名第15位。

  阳光城,快速发展时,高杠杆率与之相随,这些几年,随着规模的增长, 阳光城的负债率也随之增长,今年一季末,阳光城的净负债率较2019年末的135%有所下降,但仍高达129.51%,据克而瑞发布报告显示,其调研的样本房企2019年平均净负债率 82.4%,阳光城在业内仍处在高位。

  截止今年一季度,流动负债合计为1898.6亿,其中短期负债300.6亿,当期货币资金为413.8亿。这两年,阳光城“疯狂”拿地,造成其现金流急剧下降,阳光城经营性净现金流约为154亿元,相较于2018年218.3亿元,降幅29.5%。

  2019年,阳光城通过招拍挂、并购、旧改等多种方式买地,当年补充权益土地储备约 937.10万平方米,投资资金达491.77亿,截至2019年末,阳光城总可售货值达到6324亿元,总土地储备规模为4101万平方米。

  前不久,阳光城在答复深交所时披露了近三年来拿地数据:2017年至2020年一季度末,阳光城累计拿地178幅,对应价格4903.17亿元,其中2017年,阳光城累计拿地价格超2000亿。若不考虑2020年一季度的拿地情况,过往三年间,阳光城累计拿地164幅,对应拿地支出达4622.8亿元,对应权益地价合计1521.98亿元。

  今年一季度,拿地并不停息,阳光城累计拿地14幅,拿地资金达到105亿,一季度拿地溢价集中在10%至36%之间。如果再加上最近拍的几块地,阳光城投入的土地资金超过200亿。

  一方面拿地不断,另一方面融资不断。今年以来,阳光城举债迅猛,2月底曾在深交所发行80亿元小公募债,4月27日阳光城又发行了2020年的第一期公司债20亿,4月29日,阳光城又公告称2020年首期30亿的中期票据获准注册。5月26日,阳光城又在银行间债券市场发售融资9亿元短融券,年利率6.2%。

  今年以来,阳光城推出的融资计划涵盖私募、ABS、公募等等,合计金额超过130亿元。

  2019年年报显示,截至报告期末,阳光城有息负债规模1123亿元,期内阳光城平均融资成本7.71%,比2018年年末优化23个基点,与同规模房企相比,这个成本仍然不低。

  今年4月27日,公司发行的2020年公开发行的债券,票面利率最高达到7.30%。作为千亿房企,阳光城并没有享受到更多的资金优惠,反映了市场对其经营存在一定的担忧。

  除了资金面比较直观的风险因素外,经营水平、盈利能力也是其议价能力的主要影响因素。

  2019年,阳光城的存货由上一年度的1758.39亿元进一步上升至1831.10亿元。阳光城的周转运营水平下滑进一步增添了公司的现金压力。

  频遭监管问询

  今年2月底,阳光城发行80亿元小公募债,遭到深交所问询。深交所指出,有媒体报道称阳光城竞拍土地存在“地王”情形。因此,深交所要求阳光城披露是否存在囤地炒地、哄抬地价等行为;同时要求阳光城明确土地购置资金来源是否符合监管要求。

  阳光城答复称:近三年内“公司及下属子公司不存在囤地、炒地、哄抬地价等扰乱房地产市场秩序的重大违法行为。”

  5月27日,阳光城又收到深交所监管函。函件内容为,阳光城于2015年至2020年期间,存在向公司合并报表范围外或持股比例不超过50%的房地产项目公司,提供财务资助但未履行相关审议程序和披露义务的情形,期间公司使用闲置募集资金补充流动资金。

  5月29日,阳光城回复称,公司与子公司之间的财务流转不属于交易所《上市公司规范运作指引》,公司将在集团内建立有效的财务资助资金调拨审批机制。

  阳光城解释称“为进行房地产开发主营业务、享有项目股东权益而进行的权益性投入,在风险承担机制上为同股同权,并非为赚取固定收益而对外提供资金。上述资金流转也是房地产行业的经营惯例及通用合作方式,为房地产行业的普遍现象”,并解释,由于资金资助仅当作项目投入在半年度报告及经审计的年度报告中披露,不存在非公允占用上市公司经营资金。

  换言之,阳光城认为这样的做法区别于单纯对外提供资金、委托贷款等拆借行为,因为同股同权的风险承担机制,该类投资交易均为公允的主营业务交易,上市公司主体不存在用于经营的资金被非公允占用的情况。

  由于房地产是高杠杆高资金密集型行业,房企整体负债率偏高,如果负债率居高不下,不仅影响融资成本,也会引发资本市场对流动性质疑,会产生机构下调房企评级和融资成本增加等连锁反应。所以,房企在这个过程中,或有占用公司经营性资金、侵占少数股东权益,甚至通过降低有息负债,粉饰上市公司报表的行为。有房企人士表示,公司对表外项目提供资金支持,是房地产行业的经营惯例及通用合作方式,为房地产行业的普遍现象。

  此前,有媒体质疑,阳光城优化财务状况、降负债率采用了“换仓”策略,像阳光城50亿的永续债融资成本相对较高,但并没有优先偿,在会计准则中,永续债一般不列为债务,这会让企业的报表更好看些。

  除了回复深交所,阳光城公告最多的还有不断为子公司子公司频繁担保。截至目前,阳光城及控股子公司对外担保总额超过最近一期经审计净资产的100%。

  在快速扩张时,阳光城表示要继续保持“规模上台阶、品质树标杆”的战略定力,但事实上,对阳光城的投诉屡有发生,其中阳光城在成都的第一个项目檀府由于质量问题引发维权,另外郑州阳光城丽景湾小区被指施工质量太差业主拒绝收房。

  对于这家2000亿规模的房企来说,在挺进全国十强的路上,除了疯狂拿地之外,阳光城需要走的路还很长,不仅仅是在重点区域加大土储规模扩张,也包括发展的产品质量,同时还要时刻注意公司的债务风险。

 

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(责任编辑:王治强 HF013)
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