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深圳网红盘扎堆入市,如何选择?

2020-06-03 21:10:45 和讯名家 

 

  最难抉择的局面出现了——有村民爆料称,沙井海岸城最早9月入市。

  格隆汇楼市了解到,目前沙井海岸城尚未开放营销中心,9月才会开始有营销人员入场,预计9、10月开盘入市。而光明金融街(000402,股吧)已经正式开放营销中心,进场验资50万;华强城对外口径为6月、7月、8月随时准备开盘。

  (预计2021年年底竣工)

  唯一的好消息是,沙井海岸城大概率将两期同批入市,总房源超过900套。

  因为门槛低、升值空间大,沙井海岸城相当概率会成为比华润城更抢手的新盘。理智放弃还是赌一把手气?别急着做决定,我们不妨先弄清楚几个问题:

  1、沙井海岸城最吸引你的到底是什么?

  2、理性判断,你有多大几率摇到号并选到心仪的户型?

  3、除了沙井海岸城,你还有哪些选择?

  当潜力新盘扎堆入市,对于计划今年买房的人来说,选择比运气更重要。

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  沙井海岸城到底有多好?

  跟你有多大关系?

  虽然很多人张嘴就是买沙井海岸城稳赚数百万,但实际上,项目定价多少才算稳赚?5年后的天花板会在哪里?没有人说得清。

  和其他新盘不太一样,沙井海岸城最大的卖点都在项目本身的规划里。买入海岸城,其实就是赌一个片区的未来。

  对购房者来说,需要弄清楚的就三个问题:沙井海岸城的价值点、风险和中奖率。

  (沙井海岸城项目航拍 未触及限飞区域)

  1、亮点:眼下有配套,远期有涨幅

  对购房者来说,沙井海岸城最大的亮点就是,你想要的配套,它都有。不仅有,还都很好。

  从定位上来看,沙井海岸城的定位是深圳西部的标志综合体,最大卖点就是地铁口+海岸城+名校。

  交通:深圳最快的11号线马鞍山站  直线距离不超过300米

  商业:自带建面16万平商业(含地下2万平)+海岸城计划扩容近70万平

  教育:九年一贯制名校 深圳外国语学校

  这样配套在深圳虽然算不上顶级,但其他拥有相似条件的片区,房价都已经豪宅化。

  同样在原关外起步,交通强势,通过“大型商圈+名校”实现大翻身,龙华红山就是一个典型的案例。

  (红山6979规划图)

  (沙井海岸城规划图 图源海岸集团)

  从价格上来说,龙华红山已经算是正儿八经的豪宅区。

  在红山片区,同时享受红山6979+深高北校区利好的楼盘,二手挂牌价都超过11万元/平。

  (图源贝壳找房)

  而就在五年前,2015年,这些楼盘的二手成交均价还在3、4万元/平。随着片区配套的逐渐完善,加上名校学区的推波助澜,成功实现3-4倍的增长。

  (2015-2020汇龙湾二手房成交价)

  (2015-2020莱蒙5期二手房成交价)

  反观海岸城,目前吹风价为5字头,装修费用另算。据村民透露,有回迁房打算按5万元+/平的价格出售,不含装修,会根据具体楼层朝向加价。(这个价格大家可以大致参考)

  沙井海岸城作为深圳西部的标杆综合体,定价不能简单参照片区上一个新盘的价格,目前来看,加上装修费用,单价超过6万元/平也是意料之中。

  毕竟,同片区内,距离地铁更远,无名校加持的次新房博林君瑞,二手挂牌价就达到了6.4万元/平。

  (图源贝壳找房)

  按照两年交房+三年限售,五年后的沙井海岸城,虽然因为市场背景不同,无法跑出红山的涨幅,但是上升空间还是相当可观的。

  但是,这一切都要建立在海岸城大范围的旧改能够顺利落地的情况下。

  2、价值隐患:高密度小产权房拆不动,改不起

  今年4月,宝安公布了海岸城的扩容草案,拟拆除面积近70万平。这意味着未来沙井将迎来翻天覆地的变化。

  但是,这场蜕变显然并不容易。

  (海岸城周边是连片的小产权房)

  很多人对沙井的小产权房没有概念,但我们从前面海岸城周边的航拍视频可以看到,整个沙井海岸城周边是被小产权房层层包围的状态。

  虽然政府多次声明小产权房无转正机会,但市场依然在流通。而且,因为沙井海岸城的配套利好,周边的小产权房还迎来了一波涨幅。

  这些连片的小产权房,外表已与商品房无异。密度高、产权复杂,很难算清楚中间还有多少更新的利润空间。

  对于购房者来说,首先就要做好长期与小产权房共存的心理准备。即使有更新规划,光是沟通协商可能就要耗上数年,拖上十几年的案例在深圳也并不少见。

  位于沙井海岸城北面的小产权房上城名邸,宛如一堵墙。

  目前周边小产权房的价格在1-3万元/平,光是眼下,就拉低了片区整体的租金水平。

  我们在判断沙井海岸城的远期价值时,一定不能忽视小产权房的重要影响,它可能直接制约着片区的价值天花板。

  3、不要傻等!这可能是今年中奖率最低的楼盘......

  虽然片区有一些价值隐患,但今年5月,深圳外国语学校宝安分校落户沙井,彻底将沙井海岸城变成“闭眼买买买”的年度热盘。

  格隆汇楼市在实探的过程就遇到了两批过来打听的购房者,门口的工作人员更是抱怨,“每天至少有20个人来问我什么时候开盘。”

  和其他热门刚需盘不同,真刚需在沙井海岸城的对手,还包括数量不少的投资型买家。“有个老板说他打算买三套,所有户型都要。”

  格隆汇楼市在VIP粉丝群中了解到,不少打算购入润府四期的买家,也在关注沙井海岸城,他们对户型总价的接受度显然要高得多。(加群请添加文末小助手微信,备注加群)

  (图源家在论坛)

  唯一的好消息是,原本传闻只有锦园200多套商品房入市,现在推迟到下半年,一二期大概率将同批入市,预计总房源将超过900套。

  村民透露,他们6月要开股东大会决定回迁房抽签的细节,至少要等回迁房安排好,海岸城才会有营销人员入场,预计要到9月、10月。

  这也意味着华强城、金融街等项目都将在海岸城之前入市,如果苦等海岸城而不得,那打新成本就太高了。

  2

  2020年入市的新盘中,你还有这些选择

  买房和炒股一样,最忌讳盲目跟风。

  尤其是有自住需求的刚需,别只看到人家嘴上说着只认沙井海岸城,他们很可能转身又去润府四期认了筹,只有你在真正的孤注一掷。

  一旦放弃了苦等海岸城,华强城和金融街的选择就容易多了。这两个项目,真正要比较的不是配套,而是片区。

  在位置都能接受的情况下,买房逻辑一定是从大到小进行筛选:城市 → 片区 → 项目 → 产品

  光明和宝安的对比,这里不做赘述,建议购房者自己现场体验,那是两种截然不同的生活氛围,你很容易就能做出选择。

  1、宝安区(重点关注华强城)

  深圳住建局近日公布的名单中,宝安区的新盘虽然多,但大多数都是公寓和豪宅项目,刚需盘不多,而且最值得关注的华强城不在名册中。

  但是,格隆汇楼市在营销中心与销售当面确认,华强城将继续采用公证摇号的方式开盘,所以选择宝安的购房者还是有机会的。

  对于华强城,格隆汇楼市君只有一条建议,认真考虑噪音问题。

  基本情况

  项目位置:宝安区凤塘大道和宝安大道交汇处东南角(11号线塘尾站接驳)

  整体情况:集住宅、公寓、写字楼和商业于一身的综合体,占地面积12.8万平,建筑面积81万平,容积率4.59,自带12万平商业。

  价格:销售称,本期价格将参考前期开盘价格。

  2018年11月 一期开盘,共推出1240套,备案均价为4.63万元/平,单价区间约4.2-5.1万元/平,总价区间在290-802万元/套。

  2019年5月 三期2栋AB和3栋AB开盘,共推出464套房源,备案均价约4.63万元/平,单价区间在4.2-5.2万元/平,总价区间在374-628万元/套。

  配套:项目临近11号线“塘尾”地铁站,自带18班幼儿园综合。公立学校塘尾万里小学与项目一路之隔,初中位于深圳市第十二高级中学学区范围。

  华强城本次即将入市的一期的部分楼栋,面积段包括72平-130平的2-4房,户型还算完整,位置远离宝安大道和地铁高架,比前两期产品有些许优势。

  华强城整个项目都是现房,预计年底交付,相比其他新盘少了两年的等待期。

  从2018年开始,这已经是华强城第三次开盘,一期的部分业主已经入住,所以体验感方面有直观、真实的参考。

  格隆汇楼市君了解到,目前业主最大的烦恼就是噪音问题。除了空铁(高架地铁)带来的噪音干扰,大型社区分批装修的噪音也不容忽视。

  地铁11号线和华强城一期直线距离不超过300米,每有地铁经过,噪音非常直观。

  有业主反映,即使关闭窗户,也能感觉到地铁经过,如果家中老人和孕妇对声音比较敏感,会带来生活上的困扰。

  另外,楼市君发现,不少住户家中都在装修阶段,电钻声此起彼伏,对生活的实际干扰可能会大过空铁。

  虽然华强城自带12万平商业,但目前自带10万平商业的华强时代广场还在建设中,一期街铺仍在售,几乎无商家营业,短期商业配套不足。但销售介绍称,二期楼下有集中商业,已经确定引进沃尔玛这样的大型商超,明年社区环境会有大的改善。

  (一期底商尚未营业)

  楼市君实探时,刚好碰到小学生放学。孩子在楼下上学,过一条马路就能回家的感觉还是很不错的。一瞬间产生了,冒着风险等海岸城不如安心守住华强城的念头,但是很快就被销售浇灭了。

  销售表示,目前在营销中心登记的意向客户已经超过2000人,但是总房源只有556套,还是要拼手气。(楼市君回忆了一下前两期开盘的盛况,默默流下了没用的眼泪。)

  2、光明区

  另一边,虽然光明今年产量不错,但是潜力新盘也要靠“抢”。

  前两天,金融街开放营销中心,验资50万,但丝毫没有阻挡购房者的热情,大夏天排长龙,提前和竞争对手打了个照面。

  (图源粉丝群)

  光明区的具体情况,上期文章有详细的介绍,楼市君就不再做赘述,感兴趣的粉丝请戳→ 7万/平太高了,但光明值得(附重点新盘)

  想要感慨一句的是,真的再也不要用老眼光看光明,低估深圳潜力的人都付出了代价。(大家如果有兴趣,楼市君可以出一篇文章跟大家交流,也欢迎各位留言分享心得,或者提问想要了解的片区或项目。)

  2020年是残酷的,让深圳购房者们经历了太多太多,尤其是二手房,很多人都感觉被伤透了心。

  但是2020年也是难得的,因为这一年的好项目确实不少,大家有能力、够得着的话,一定要抓住机会。

 本文首发于微信公众号:格隆汇APP。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:张洋 HN080)
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