上海“围标”事件专题丨张鹏：健全围标和串标的信用机制，通过信用手段促进房企规范拿地

　　地块终止出让，这是此前被围标的上海虹口地块的最新结果。

　　6月3日，上海市土地交易市场发布两则关于虹口区嘉兴路街道HK271-01地块的公告，称鉴于虹口区嘉兴路街道HK271-01地块（地块公告号：202002701）的出让活动存在疑义，根据出让人申请，现终止虹口区嘉兴路街道HK271-01地块的出让活动。

　　虹口地块围标事件在土拍市场引起震荡，对于事件的原因，当代置业总裁张鹏认为，虹口地块有多个标签，比如虹口区近三年来挂出的唯一纯宅地、低配建、无自持等，这样的优质地块自然受到许多开发商的关注,围标出现的重要原因是上海内环连续多年供应稀缺。

　　张鹏表示，上海土拍打分机制的出发点是降低土地市场热度，控制地王的出现，优选开发商，维持主流开发商在沪拿地的相对平衡，出发点是好的，不过，降低土地市场热度的同时，具备有竞争力积分的企业也相对少和固定，除了对“公开市场”的公开性有所影响之外，这也是情况出现的背景和原因之一。

　　他建议，政府从制度上进行门槛设计。首先，在报名阶段对开发商资质加大审核，对开发商投标意图深度调研；其次，在竞价环节设置土地成交底价，优化竞拍流程；再次，重新审视现行土拍制度，会同开发商、中介机构等找到漏洞之处，及时为制度打补丁，健全相关规定；此外，他建议多部门联动，健全围标、串标行为的信用机制，通过信用手段促进企业规范操作。

　　“土拍制度的优化需要多行业推动，多部门联合，多企业规范，最终加速土地招投标市场真正形成优胜劣汰、良性循环的局面。”

　　土地获取方式日趋多元

　　土地资源是有限的，随着房地产市场的快速开发，可开发用地正在逐渐减少。从土地市场成交看，2011年后我国土地成交基本稳定在3.6-5.4亿平，2019年土地成交4.4亿平，位于历史第三位。

　　张鹏表示，2019年后较为明显的现象是，依据房住不炒定位，加强供给端政策调节，一线及核心二线城市近两年加大了土地特别是商住用地的供应比例，用来平衡涨幅相对较高的土地价格走势，对于整体市场格局产生了一定的影响，在辅之以针对性的信贷政策，最终有助于房地产市场以及土地、房价走势的整体平稳。

　　近年来，产业协同模式成为很多地产企业获取土地的主流，利用地产企业或者其他产业的优势资源，有效整合产业及商住业态的整体开发模式，提升区域整体的产业结构，匹配政府诉求，为城市引入优质的商业、教育、医疗及科技产业资源。

　　此外，随着政策鼓励的不断加码，三旧改造、城市更新等模式的土地获取方式成为大部分规模企业扩充土储的有效补充，房企发挥自身的资金、开发、运营优势，对城市核心或旧改区域进行深度改造，盘活土地空间，导入创新产业资源和商业场景，提升城市面貌，优化产业结构，同时获取充足的土地储备，也将是房企的重要战略选择。

　　看好优质一二线城市

　　”2020年，当代置业规划获取土储货值较上年增长40%，新获取土储货值600亿元。”

　　张鹏表示，当代置业更看好人口基数大、人口吸附能力强、经济基础较好的优质一、二线城市的发展价值与潜力，并积极关注特别优质的三、四线城市，这是从土地供应体量、品质到地产业务发展逻辑确认的拿地战略。

　　韧性的投资战略是当代置业韧性战略的核心内涵之一。据张鹏介绍，当代置业强调战略聚焦、精准布局和稳健节奏，其投资战略包括5+15+M的投资布局策略和“优”“快”“轻”“新”的项目甄选策略。

　　“5”：指聚焦五大城市群，即京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群和成渝城市群。

　　“15”：指持续深耕15个省会或优质二线城市。

　　“M”：指机会型进入，且满足当代置业新进入城市投资标准和城市价值轮动的城市。

　　随着可开发用地的减少和棚改的退潮，开发企业必然需要因势而行，当代置业的做法是在已进入城市的投资策略迭代期间深度融入下一年度城市供地计划和城市总规、控规及其修编方向，与城市共生、共荣。在做新进入城市决策时，也会着重考虑土地供应及出清周期是否健康。

　　具体来看，一线城市是房企必争之地，目前当代置业已经重仓，是不可忽视的战略要地，将积极寻找合作机会，再获新地，当然，北上广深获取土地已经难上加难。

　　二线城市是目前房企竞争最激烈的战场，是当代置业一贯的核心布局区域。三、四线城市存在明显的分层分化，不乏需求强劲需求和市场稳定的优质城市，比如百强市、产业聚集市、民营经济发达市等，当代置业也将持续关注、择机进入。

　　众所周知，当代置业坚持绿色健康科技地产20年，致力于打造“绿色科技+舒适节能+数字互联”的全生命周期产业家园，那么，这种健康住宅对地块是否有特殊要求呢？

　　张鹏表示，当代置业对土地包括容积率、地块面积大小等并没有特殊要求。他表示，依托十五大科技系统的加持和韧性的产品线适配，当代置业能够对绝大多数的地块类型适配，进行绿色健康的技术研发、产品建造、智慧运营，保障当代产品和服务的快速落地。

　　他进一步表示，依托十大科技系统和五大扩展科技系统，当代置业对于不同气候带建立了全生命周期的系统化、科技化解决方案。

　　比如，对于北方温带季风气候和温带大陆性气候区，主要进行除霾和温湿度控制；对于亚热带季风气候或热带气候区，主要进行制冷、除湿控制，保障大多数地区的绿色健康科技无障碍覆盖。

　　“简单的说，就是当代置业的技术系统覆盖了全气候带。”