年轻人，换房频率真快赶上换车了

　　作者：吾心生

　　来源：楼市微观察（loushi666）

　　对于首套房已经买了有几年或者更长时间的朋友来说，二套房的需求可能已经越来越迫切了。

　　二套房相对于首套房，改善是最主要的因素。

　　我有一个朋友最近就在疯狂看房，他的首套房置于2012年，从房本下来到今年正好满五唯一。

　　其实他想换房，也不是因为满五唯一的到手多几万块钱那么简单，而就是大环境和自身居住情况使然。

　　大环境方面，今年整体是比较利好购房者的，一方面市场比较稳定，二手房供应相对充足，可选房源不少。另一方面，贷款利率相对于去年要低一点，而且有继续下行的趋势。

　　自身情况方面，当年买首套房，因为首付款不太够的原因，挑了一个地段不太好的房子，但也算赶上了好时候，2012年下半年置业，2013年以后北京楼市起飞，房价到目前为止也涨了近3倍。月供公积金完全覆盖还有富余，手里也有点闲钱，换一套更好的房子。

　　此外，也因为郊区的房子，通勤成本太高了，弊端越来越明显。

　　这就是缘起了。

　　最近他也在大量看房，我估计不会太久，应该就会听到他置换成功的消息了。

　　现在的年轻人真的不会在一套房里住太久，换房频率都快赶上换车了。

　　其实我觉得，选择今年换房，的确是很好的时机。

　　对于改善房来说，其置业逻辑与首套房是有不小的区别的。

　　改善房，一般应该有两个层面的考虑，

　　第一个层面就是改善自己的居住条件，要更好的户型，更大的面积，更好的地段……

　　第二个层面就是改善自己的资产状况，首套房由于地段差，过去几年的涨幅已经不错了，但未来一段时间，很难再继续有更好的表现，北京郊区大量的房子，现在都有这种问题。

　　这个时候就需要通过置换房产，让自己的资产持续保持良性增长。

　　负债更多，心理或许也会犯嘀咕，而且经济还在持续放缓中，未来房价能跑赢负债吗？

　　我想告诉说的是，实际上放眼世界，众多经济体不仅在经济持续增长期间，房价保持增长，甚至在经济低迷期间，房价也是涨的。这其中一个很重要的因素就是利率。

　　过去15年，利率走势和房价增速基本是反向关系，利率低，房价涨得多，利率高，房价涨得少。

　　利率对房价的走势与调控对房价的影响完全不同，原因就在于利率对市场的影响是自发性行为，而调控则是人为干预，往往只能遏制涨幅。

　　前段时间的深圳，以及最近出现了不少城市几万人摇号抢某个项目的现象，市场的力量真的非常强大。

　　至于房价的基本走势，可以参考一个简单的公式，它基本等于“通胀率+GDP增速+城镇化增长率”。过去已经应验了，未来大概率也不会出错。

　　从城市角度来说，考虑人口基数大、人口持续流入，经济持续增长，城市化稳步推进的城市，这些是支撑房价的三大基本长期因素。

　　选定了城市，具体到选房策略来说，要考虑会学会研究城市规划方向给区域发展带来的影响，会研究教育政策对学区房价格的影响，会研究项目的品质，会研究哪些才是符合未来改善需求的产品。

　　有了首套房的购房经验，换二套房应该会更加轻车熟路。

　　所以，对于换房的人来说，从利率角度来说，短期是不错的时机，长期来看，选择重点城市，其房价也是可期的。

　　至于改善房的资金安排，我个人认为有几点是需要注意的。

　　第一点是不要怕多贷款。第一套房首付可能是50万，贷款100万多一点，第二套房，首付250万，贷款可能高达500万，甚至更多。看上去要高出不少，但能够做这种配置的，也应该是计算了自己的收入和手头上的资金，能够hold住。

　　总体原则是在自己能负担的范围内掏最少的首付，申请尽可能多的贷款额度，并且贷款期限尽可能长。其好处是减少初期的资金压力，通过延长贷款期限来对抗通胀的压力，支付时间越长，越具有优势。

　　第二点是，用足你的公积金。公积金的弊端已经非常多了，由于其互助性的制度设计及房价的上涨，导致90%的缴存公积金的人帮助了10%的公积金贷款买房的人。所以，大家应该尽可能做那10%的人，充分利用公积金额度和超低利率优势。

　　公积金，躺在账户里就是亏。

　　看都看完了，还不点这里试试

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