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REITs·专访|汪浩:嘉丰达2020年将加大对优质资产的投资力度

2020-06-06 10:22:03 和讯房产  刘宝丹

“比预想的快!”这是北京嘉丰达资产管理有限公司合伙人汪浩得知REITs试点通知的第一反应,在产业园区领域深耕十余年,他一直很关注REITs的情况,REITs在国内讨论的时间太长了,很多人以为起码也要两会以后才可能有进展,没想到4月30日就推出了试点文件。

提速显然是好事,过去产业园不太受关注,但这次产业园区成为REITs的第一批试点项目,这让汪浩更加坚定了公司未来发展的信心,不过,他也直言,REITs市场还需要时间去培育,相比于实际影响,试点文件的创新意义更强。

“理性”的投资品

正如汪浩所感受到的一样,很多人对REITs试点推出的时机多少都有一点意外,不过,汪浩笃定,REITs试点的推出并非是某一个契机促成,而是综合因素导致的结果。

在他看来,中国经济发展正处于转型期,未来在基础设施领域还有大量投入,与此同时,金融市场过去几年一直在去杠杆,金融回归实体经济是趋势,可能疫情的发生让大家感觉到基础设施对国民经济的重要性,正是基于这种全盘考虑,才最终推动了REITs有了进展。

谈及REITs可能带来的影响,汪浩表示,当前,中国经济需要更加积极的财政政策,包括支持基础设施建设,REITs在基础设施领域展开试点,可以帮助地方政府盘活存量资产,这是非常有意义的一件事。

不仅如此,国内在推进金融创新,尤其资本市场要降低间接融资,增加直接融资,REITs发行就相当于增加一个直接融资平台,这也是资本市场不断创新的表现,而且,对金融市场来说,REITs可以给机构和个人提供更多的投资产品。

外界分析称,REITs试点的基础设施领域投资规模达上万亿,很多人认为这可能是未来的投资蓝海,对此,汪浩表示,REITs市场需要时间去培育,并不是瞬间就打开了一个巨大的投资市场。

“相对于50万亿元的股票市场,40万亿元的房地产贷款,10万亿元的信用贷,REITs的规模并不算大,至少,目前基础设施领域并不是一个特别大的市场,而且REITs还处于前期试点,对发行有要求严格。”

对于REITs的收益情况,汪浩表示,这是一个权益类的投资产品,收益介于债和股之间,比信用债高一些,但比股票低一些,底层资产逻辑决定了它的回报不会比股票高,他呼吁大家理性看待REITs。

REITs首批试点在基础设施领域,其挂钩的不是某一个企业,而是整个中国的经济增长,跟GDP息息相关,如果想投资中国就可以购买,REITS是一个特别好的分享中国经济增长红利的产品,而且REITs具有保值功能,是对冲通货膨胀的产品。

此外,REITs对应的是稳定的现金流,不会因为一些炒作或者概念出现所谓的暴涨,也不是给房地产公司的融资渠道,它面对的主要是以机构为主的理性的投资市场。

不过,REITs试点虽已启动,但汪浩提醒,还有很多问题没有解决,比如今年两会有政协委员在提案中表示,试点采取“公募基金+资产证券化”的模式,产品架构相对复杂,可能存在税收政策不明确和重复征税的问题,建议进一步明确各环节相关税收政策并给予适当优惠,更好地推动REITs试点。

2020年加大投资力度

很多企业都希望早日发行REITs产品,不过,汪浩觉得试点的优质资产大概率会来自于国有资产,虽然如此,嘉丰达也在积极准备。

在汪浩看来,做园区投资和运营的机构未来有两个方向,第一是拿到优质资产,提高资产现金流和创造现金流的能力;第二是提高公司资质和信用,改善治理能力,嘉丰达正在朝着这两个目标努力。

从行业角度看,汪浩一直认为,产业园是为国家经济转型和科技创新提供一个载体,比如嘉丰达的很多客户都是科技类企业和生物医药类企业,是国家扶持和鼓励的行业,可以说,产业园是和中国未来10年经济发展的匹配度非常高的一个领域。

嘉丰达在园区运营领域已经深耕了10年,布局全国5个城市核心城市,投资和管理近80万平方米,总计9个项目,在服务园区企业的同时,嘉丰达还在帮当地管委会和政府招商引资,因此,积累了很多客户和运营经验。

以上海张江产业园区为例,这是嘉丰达运营的产业园,符合优质资产的条件,比如,该园区位于上海的国家级开发区,属于REITs试点文件里提到的六大重点区域,在产业类型上,张江产业园以以芯片和生物医药主要产业客户,出租率稳定,现金流充裕,张江产业园已经可以达到REITs试点文件里所要求的标准。

“对产业园区来说,要做到深度运营,除了基础的物业管理服务和对C端的服务平台,对B端的服务特别关键,包括帮助企业对接政策,争取现金流和资金支持。” 汪浩表示,产业园运营相对来说比较深度,尤其在产业服务方面。

这次REITs试点对嘉丰达来说,更加坚定了未来的发展信心。2020年嘉丰达的目标是加大投资力度,增加品牌输出和管理。在汪浩看来,目前,国内发行REITs相关产品的园区还很少,但中国产业园的规模非常大,且都面临产业升级和更新改造的需要,嘉丰达会着重输出管理能力,提高产业园管理规模。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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