REITs·专访｜汪浩：嘉丰达2020年将加大对优质资产的投资力度

“比预想的快！”这是北京嘉丰达资产管理有限公司合伙人汪浩得知REITs试点通知的第一反应，在产业园区领域深耕十余年，他一直很关注REITs的情况，REITs在国内讨论的时间太长了，很多人以为起码也要两会以后才可能有进展，没想到4月30日就推出了试点文件。

提速显然是好事，过去产业园不太受关注，但这次产业园区成为REITs的第一批试点项目，这让汪浩更加坚定了公司未来发展的信心，不过，他也直言，REITs市场还需要时间去培育，相比于实际影响，试点文件的创新意义更强。

“理性”的投资品

正如汪浩所感受到的一样，很多人对REITs试点推出的时机多少都有一点意外，不过，汪浩笃定，REITs试点的推出并非是某一个契机促成，而是综合因素导致的结果。

在他看来，中国经济发展正处于转型期，未来在基础设施领域还有大量投入，与此同时，金融市场过去几年一直在去杠杆，金融回归实体经济是趋势，可能疫情的发生让大家感觉到基础设施对国民经济的重要性，正是基于这种全盘考虑，才最终推动了REITs有了进展。

谈及REITs可能带来的影响，汪浩表示，当前，中国经济需要更加积极的财政政策，包括支持基础设施建设，REITs在基础设施领域展开试点，可以帮助地方政府盘活存量资产，这是非常有意义的一件事。

不仅如此，国内在推进金融创新，尤其资本市场要降低间接融资，增加直接融资，REITs发行就相当于增加一个直接融资平台，这也是资本市场不断创新的表现，而且，对金融市场来说，REITs可以给机构和个人提供更多的投资产品。

外界分析称，REITs试点的基础设施领域投资规模达上万亿，很多人认为这可能是未来的投资蓝海，对此，汪浩表示，REITs市场需要时间去培育，并不是瞬间就打开了一个巨大的投资市场。

“相对于50万亿元的股票市场，40万亿元的房地产贷款，10万亿元的信用贷，REITs的规模并不算大，至少，目前基础设施领域并不是一个特别大的市场，而且REITs还处于前期试点，对发行有要求严格。”

对于REITs的收益情况，汪浩表示，这是一个权益类的投资产品，收益介于债和股之间，比信用债高一些，但比股票低一些，底层资产逻辑决定了它的回报不会比股票高，他呼吁大家理性看待REITs。

REITs首批试点在基础设施领域，其挂钩的不是某一个企业，而是整个中国的经济增长，跟GDP息息相关，如果想投资中国就可以购买，REITS是一个特别好的分享中国经济增长红利的产品，而且REITs具有保值功能，是对冲通货膨胀的产品。

此外，REITs对应的是稳定的现金流，不会因为一些炒作或者概念出现所谓的暴涨，也不是给房地产公司的融资渠道，它面对的主要是以机构为主的理性的投资市场。

不过，REITs试点虽已启动，但汪浩提醒，还有很多问题没有解决，比如今年两会有政协委员在提案中表示，试点采取“公募基金+资产证券化”的模式，产品架构相对复杂，可能存在税收政策不明确和重复征税的问题，建议进一步明确各环节相关税收政策并给予适当优惠，更好地推动REITs试点。

2020年加大投资力度

很多企业都希望早日发行REITs产品，不过，汪浩觉得试点的优质资产大概率会来自于国有资产，虽然如此，嘉丰达也在积极准备。

在汪浩看来，做园区投资和运营的机构未来有两个方向，第一是拿到优质资产，提高资产现金流和创造现金流的能力；第二是提高公司资质和信用，改善治理能力，嘉丰达正在朝着这两个目标努力。

从行业角度看，汪浩一直认为，产业园是为国家经济转型和科技创新提供一个载体，比如嘉丰达的很多客户都是科技类企业和生物医药类企业，是国家扶持和鼓励的行业，可以说，产业园是和中国未来10年经济发展的匹配度非常高的一个领域。

嘉丰达在园区运营领域已经深耕了10年，布局全国5个城市核心城市，投资和管理近80万平方米，总计9个项目，在服务园区企业的同时，嘉丰达还在帮当地管委会和政府招商引资，因此，积累了很多客户和运营经验。

以上海张江产业园区为例，这是嘉丰达运营的产业园，符合优质资产的条件，比如，该园区位于上海的国家级开发区，属于REITs试点文件里提到的六大重点区域，在产业类型上，张江产业园以以芯片和生物医药主要产业客户，出租率稳定，现金流充裕，张江产业园已经可以达到REITs试点文件里所要求的标准。

“对产业园区来说，要做到深度运营，除了基础的物业管理服务和对C端的服务平台，对B端的服务特别关键，包括帮助企业对接政策，争取现金流和资金支持。” 汪浩表示，产业园运营相对来说比较深度，尤其在产业服务方面。

这次REITs试点对嘉丰达来说，更加坚定了未来的发展信心。2020年嘉丰达的目标是加大投资力度，增加品牌输出和管理。在汪浩看来，目前，国内发行REITs相关产品的园区还很少，但中国产业园的规模非常大，且都面临产业升级和更新改造的需要，嘉丰达会着重输出管理能力，提高产业园管理规模。