旧改政策的东风起 房企“押注”下一个时代

　　旧改释放的红利是否会让房企的座次重新排列？

　　2019年的《政府工作报告》依然在强调“继续推进保障性发住房建设和城镇棚户区改造 ，保证困难群众基本居住需求”，在2020年的《政府工作报告》中，关键词已经从“棚改”转变为“旧改”。

　　2014年是棚改政策的全面发力期，彼时国务院办公厅印发《 关于进一步加强棚户区改造工作的通知 》，除推进改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，2014年（计划）改造棚户区470万户以上的内容外。 《通知 》有一条明确提到，将包括中央企业在内的国有企业棚户区纳入改造规划，还提到适当放宽企业债券发行条件，支持国有大中型企业发债用于棚户区改造。

　　借着政策的春风，首开、住总、城建、首创等央国企一跃而起。当时，券商们对以上房企普遍看好，评级正面。申银万国甚至认为，北京城建(600266,股吧)是棚改新政中受益最大的企业。多年过后的现在，北京城建目前在手棚改项目还有8个，总投资额超过1000亿。

　　北京之外，棚改的集中区域在三四线城市。一批下沉三四线的房企得益于提前布局收益颇丰，这一红利在房企销售额的增长数据中有所显现。

　　而从棚改到旧改，房企对旧改的布局也并非只是当下，只不过政策加快了房企的步伐，毕竟，因政策红利而房企受益的时代才刚过去不久。

　　六月初，恒大拿下广州增城迳吓村旧改，项目成本9.11亿；奥园与青岛经控合作38条旧村改造项目；珠投、升龙正式签约广州增城长岗村旧改合作企业；新世界预计在广州投资旧改200亿；金茂与福星合作拓展广州城中村旧改项目。稍加留意不难发现，涵盖广州的粤港澳大湾区成为近期房企旧改发力点，而中梁也在近日成立粤港澳发展集团。

　　有人说，中国的房地产短期看政策，中期看政策，长期看政策。

　　多家国际机构认定全球经济下滑已成定局，在此背景下，作为“稳投资”“促民生”“扩内需”的老旧小区改造被着重提上日程，同时房地产业及相关上下游产业也迎来新机会。

　　新时代证券首席经济学家潘向东向风财讯表示，在地产周期切换到竣工上升周期的时候，旧改可以与地产竣工周期形成合力，对电梯、停车设备、物业管理、水电气路改造、供暖、公共设施建设等行业有直接带动作用，同时旧改还可能带动居民自发进行房屋装修，对家电、家居、建材等行业可能会有间接拉动作用。

　　房企对旧改的布局也并非只是当下。

　　2019年9月16日，合生创展签下广州海珠第二大旧改片区，占地面积约109.74万平方米，现状建筑约330万平方米。然而，早在20多年前，朱氏家族就已经介入新基村，开发华南新城项目，更是从1998年起就征用新基村70.156公顷集体用地。

　　20年前，佳兆业在1999年收购了深圳布吉片区的龙泉别墅烂尾部分，改造成“桂芳园”之后将目标群体投向香港市场获得大卖。

　　20年后，管理层在2020年的业绩会上说，“在旧改方面，佳兆业集团旧改土地储备占地面积同比增长33%，总数接近4000万平方米，尚未纳入土地储备的147个项目，货值为2.5万亿元人民币。”

　　此间，旧改土储的队列里还有龙光、合景泰富、时代中国、奥园。现在，这或许成为它们翻身的资本。

　　官方数据说，旧改将是一个4万亿投资额的市场。棚改过去之后，有专业人员做了一个简单的统计，从2014年到2017年的棚改市场投资总额大约是4.77万亿元。

　　相比2019年的两会报告，2020年已经不提棚改了，这或多或少也寓示着，房地产的一个时代结束了。黄粱一梦，时间仿佛过去了很久，但仅仅只是一年。

　　无可奈何花落去，似曾相识燕归来。千年前的晏殊挽怀消逝的春色。现在房企们或许看到了春日的朝阳。