招商蛇口“血拼”上海滩 44亿夺“围标风波”地块

观点地产网 上海虹口那宗曾因“围标风波”而备受关注的住宅地块，终于迎来了新的主人。

7月3日，上海虹口区嘉兴路街道HK271-01地块竞价出让。经过2个半小时争夺后，由招商蛇口(001979,股吧)旗下太仓嘉商商务咨询有限公司竞得，成交价为44.04亿元，溢价28.4%，成交楼板价约为8.11万元/平方米。

据观点地产新媒体了解，该地块正是此前“中海围标事件”中的目标地块，资料显示，该地块土地用途为普通商品房，出让面积为21724.2平方米，容积率要求不大于2.5，起始总价为34.3亿元。

经过187轮竞逐之后，该地块最终落槌。不管是现场的火热情况，还是最终的成交价格，都与上一次出让时的情景形成了鲜明对比。

回看三个月前那个下午，HK271-01号地块最初是以招标方式出让，多家房企参与竞标，竞买申请人包括中海、万科、华润、招商、绿城、平安等。最终，只有中海、万科和华润三家企业进入到了候选人的序列。

其中，中海为第一顺位中标候选人。有趣的是，入围的三家房企报价均为34.3亿元，即地块的底价。按照土拍规则，一旦入围竞标人报价相同，“排名顺序”决定最后的地块得主。由此，中海成为了那天土拍的“赢家”。

由于该宗地块各项指标颇为优质，因此底价成交的情况让市场各方都大跌眼镜，而三位中标候选人“巧合”的报价也引起了怀疑。

没过多久便传出消息称，中海地产上海公司总经理崔帅已被市公安局经侦队采取刑事强制措施，并已处于被调查阶段。随着6月初关于地块重新出让的一纸公告出台，HK271-01号地块也再次成为了一宗“无主之物”。

或许是因为有“前车之鉴”，该宗地块这次调整了出让规则。要求有效申请人数为11人及以上时，才会采用有竞价招标方式出让，有效申请人即为“投标人”，排名顺序前10位投标人即为入围竞标人。

如果有效申请人数不足11人的，地块将采用挂牌方式出让，有效申请人即为“竞买人”。

据观点地产新媒体从竞价现场了解，该地块共有7名竞买人，根据1号至7号的顺序依次为绿城、招商蛇口、华发、融创、融信、保利以及龙光。

竞价环节一开始，7号龙光率先举牌；华发、融创和融信紧随其后，每轮报价的时间间隔均是只有几秒钟，现场气氛迅速进入白热化。

相比起来，最终胜者招商蛇口却在第5轮出手一次后便“沉默”下来，一直到第68轮时才再次出手，这时候现场报价已经到了39.88亿元，溢价达到16.27%。

仿佛是在接力一般，招商蛇口再次出手后，此前频频出价的龙光则进入了休息状态。在第68轮后长达30轮报价中，7号龙光仅举牌了一次。

时间一分分过去，价格也在一步步攀高，融创、华发、绿城和融信相继退出了竞争。百轮竞价之后，基本上只剩下龙光和招商蛇口。双方又经过了长达80轮竞价后，才以招商蛇口的胜出而告终。

据现场人士向观点地产新媒体透露，招商蛇口拿下该宗地块的意愿是相当坚决的：“在最后阶段，龙光报价时可能还会花一点时间去考虑，但招商基本上是龙光刚给出一个价格就立马跟上了，感觉想都没想。”

至于最后28.4%的溢价率，上海中原分析师卢文曦表示“并不意外”：“虹口地块是今年第一幅内环内无自持地块，本身条件是非常优质的。再加上近期土地市场逐步升温，溢价率在走高，因此拍出这个溢价水平并没有超过预期。”

除了地块优质之外，为何龙光和招商蛇口对于这块地会有这么深的执念呢？

对此，有业内人士指出，龙光自华南起家，在苏州等长三角环沪城市已经有所布局，但却始终未进入上海。因此，或许也是想借助这一契机入驻上海市场，“地块较为优质，也比较不容易踩雷，如果龙光想打开上海市场的话这会是一个不错的选择。”

最终的“胜者”招商蛇口，更多是处于“补仓”的目的。据介绍，招商蛇口今年上半年在上海仅拿了一宗地块。加上从以往的布局区域看，招商蛇口许多项目是在内环以外。因此，对于招商蛇口而言这同样是一次不可多得的机会。

据了解，该地块的两次出让招商蛇口均有参与，只不过上一次未能进入最终“决赛圈”。

关于该地块成交楼板价为81089元/平方米，有市场人士分析说，按目前市场趋势，内环内售价10万元/平方米问题不大，如果能超过10万元/平方米以上则存在一定的利润空间。

该人士也指出，相比起龙光而言，身为央企的招商蛇口成本管控能力无疑更好，融资成本也更低，“这或许也是龙光最终输给招商的原因之一，对于龙光来说，如果要按当前成交价甚至更高去拿这块地，可能账就有点算不过来了。”

尽管如此，44亿的价格对于房企而言确实不低。回想该地块首次出让时，还曾有传闻称，中海会和万科、华润一起来开发这一地块。不过，这样的合作模式或许不会成为招商蛇口的选择。

卢文曦解释称，招商蛇口有足够的财力和精力开发这宗地，“而且对于招商而言，能够在内环打造一个不错的项目，对于其品牌而言也是一种助益。”

不管怎么说，招商蛇口的入局，让这宗曾被推上风口浪尖的地块进入到下一段旅程。众人同样好奇的是，那个同样处在“围标风波”正中心的中海，又将会在上海这个市场上迎来怎样的命运？