全国首个集体土地长租公寓正式入市 泊寓成寿寺社区首期235套提前租罄

本报记者 许洁

7月6日，北京万科第一个村集体合资租赁型住宅综合体项目泊寓成寿寺社区正式开业运营，这标志着北京“租购并举”的住房保障体系进一步得到完善。

万科集团副总裁、北京区域首席执行官兼北京万科总经理刘肖表示，公司参与集体土地建设租赁住房的事业初心，是“给年轻人一个有家的城市”。该项目的建成，则是“在租购并举的时代，为年轻人、为时代的奋斗者提供租得起的房子和生活配套解决方案”。

据悉，作为北京市乃至全国首个开工及入住的集体土地租赁住房，泊寓成寿寺社区得到了相关部门的大力支持，自2018年3月15日取得立项批复，到2018年8月23日取得“工程施工许可证”，总用时仅5个月，比计划提前2个月开工，最终项目较综合计划提前6个月开业。

此外，得益于创新的合作运营模式，虽然项目位于地理位置优越的南三环，但其开间产品定价仅为3600元/月-4600元/月，约为周边同品质一居室租金的65%-84%，既保障了居住生活品质，也降低了租赁成本。目前泊寓成寿寺社区首期交付共计235套房源，于项目正式开业试运营前7天全部租罄。

村集体与市场主体共建共赢

近几年，全国各地都出台了加大租赁住房供应的政策。而要加大租赁住房供应，必须增加租赁住房建设用地的供给。其中北京市2017年11月份发布的《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，计划未来每年供应30万套住宅，包括10万套租赁住房。这既解决了当前北京等一线城市市区内国有建设用地不足的问题，又充分盘活农村集体建设用地，推进了北京市土地供给侧结构性改革，加快建立租购并举的住房体系，可谓一举多得。

万科作为全球五百强企业，在推进城镇化和城市发展过程中，确立了城乡建设与生活服务商的战略定位，致力于为我国城市建设与发展持续提供全面、系统的优质配套服务。租赁住宅业务作为城市配套服务的重要一环，也是万科主营业务之一。当前在北京市内，万科旗下租赁住宅品牌“泊寓”已经有11家门店正式开业运营，总房间数2132间，共计6.6万平方米，整体出租率在95%以上。

同时，在北京市的集体土地租赁住宅建设方面，万科集团也始终和各区、镇、村三级政府一起，积极研究路径，经营合作。

以泊寓成寿寺社区为例，村集体以土地经营权与万科合作，万科负责所有建设成本投入，获得项目45年经营权，村集体获得固定租金及超额经营分红。通过这种方式，既盘活了集体土地，又让运营方以相对较低的成本获得经营权，大幅减少开发成本，降低了企业的资金压力。

截至目前，万科在北京已经获取了6个集体土地建设租赁住房项目，总建筑面积75万平方米，能够提供总计21498间租赁住房，总投资额约90亿元。2020年-2022年，万科每年计划新增约7000间租赁住房。

退出机制有待完善

不过，在各地持续加快集体土地建设租赁住房的同时，应该看到，在北京等一线大城市，租赁住房的绝对数量与相对品质都存在巨大的短缺。

贝壳研究院此前发布的数据显示，目前北京租赁人口为800万人，而租赁房源量仅为350万间，租赁缺口达400万间以上。

北京的租赁市场还面临着供求和价格错配。近400万白领（占中高端需求70%）对租赁中的独立空间需求强烈，但目前的供应中仅有80万套开间或一居的独立空间，大部分青年只能采用合租解决。同时，北京合规的250万套租赁住房，套均租金为7000元/月，超出年轻人合理支付范围（约3000元/月）。

显然，租赁住房的持续建设与供应是势在必行，尤其是规划更为合理的新建项目，这也意味着需要进一步增加用于建设租赁住房的集体土地的供应。

此外，虽然集体土地建设租赁住房政策为企业进入打开了端口，但是当前集体土地建设租赁住房中不可转让退出的要求，导致企业需要承担几十年的全部经营风险而没有正确的退出途径。这也极大地提高了企业的经营风险，降低了参与热情。行业人士也普遍认为，集体土地租赁住房项目需要有更完善的退出机制，保障行业能够形成“进入-退出”的闭环，更好地建设“租购并举”的住房保障体系。