“天降大礼包”！华发股份受托控股股东17宗土地和1个项目

就在各大房企都在忙着抢地之时，华发悄悄发了一笔“横财”，17宗土地“从天而降”，羡煞旁人。

7月13日晚间，华发股份(600325,股吧)公告称，控股股东华发集团下属子公司珠海华瓴建设工程有限公司、珠海十字门中央商务区建设控股有限公司拟通过单一来源采购的方式，将旗下17宗土地和1个项目托管于华发股份，托管内容为相关项目的注册商标许可使用、工程全流程管理及营销管理等。

公开显示，托管项目为珠海市工人文化宫及市方志馆项目S1、S3及S5区域。该项目位于珠海香洲区，用地面积约为2.93万平方米，规划计容建筑面积约为13万平方米，规划功能为住宅、商业及配套、公园绿地、城市道路。而17宗地块包含10宗住宅用地及7宗公建用地。

对此，华发股份表示，华发集团将与其形成同业竞争的项目托管给上市公司，主要是为解决两者间的同业竞争问题，同时也为华发股份带来合理收益。

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存货占比近7成

事实上，作为珠海市国资房企，华发股份近年来的规模崛起速度不可谓不快。

2013年，刚刚准备走出珠海，布局全国的华发股份，销售规模仅有84亿元，历经5年发展，2018年的销售规模已经突破500亿元，且账面上已有的存货价值高达1284亿元。而同属于珠海国资委旗下的“兄弟”房企格力地产(600185,股吧)的境遇则大不相同，地产业务越做越差，已经迫不得已开始转型跨界医疗健康领域。

彼时，华发股份曾放出豪言，2019年销售金额将翻一番，一口气跨越千亿大关，目标1100亿元。不过，事与愿违，2019年受到调控政策等各方面影响，华发去化遇阻。到了2019年末，其存货账面价值不减反增，达到将近1600亿元，占总资产的近七成。最终，华发的销售目标未能实现，当年销售金额为922.7亿元。

长江证券一位分析人士向《国际金融报》记者指出，房企过去几年强调的都是高周转，一般房企的存货占比都在一半以下，而华发存货占比过高，势必要占用过多的资金，平白增加资金成本，导致现金流周转不畅，从而影响企业规模的扩张。特别是前几年，全国各大热点城市楼市都处于强调控之中，本就会对房企销售节奏产生较大影响。这也是去年，各大房企都在强调销售回款以及加快周转的原因。

财报显示，华发股份去年的融资成本和融资规模均有所上升。2019年，企业融资总额为1057.23亿元，整体平均融资成本6.35%，利息资本化金额59.54亿元；而2018年同期的融资总额为942.78亿元，整体平均融资成本5.87%，利息资本化金额48.07亿元。

相应的，华发股份去年的利息支出也有较大增幅，由2018年的6.53亿元上升至11.06亿元，同比增长69.34%。

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华东区域高溢价扩张

不过，华发股份的扩张野心并未因一时的销售失利受到影响，反而频频以高溢价拿地的方式继续扩张。

今年初，华发股份以27.7亿元的价格竞得珠海香洲区一宗地块，楼面价1.54万元/平方米，溢价45%。这也是华发股份从2019年到现在所竞得地块中溢价率最高的一幅。

而相比珠江大本营，华发股份近年向华东区域扩张的野望明显加强。

克而瑞数据显示，2019年华发股份拿地支出共253亿元，其中，2019年11月-12月两个月时间内，其在华东区域的累计拿地金额便高达119亿元，近乎占全年在全范围内拿地支出的一半。

华发在华东区域的扩张意图到了2020年也丝毫不减。7月10日，华发刚刚在杭州以16.62亿元的上限价格，竞得中心城区一宗住宅用地，楼面价11669元/平方米，溢价率29.65%，自持5%。

而在长三角的另一个热点城市南京，华发股份在今年上半年各大房企拿地排名中仅次于金地集团(600383,股吧)，位列第二。其于今年4月份拿下的南京城东住宅地块，更是经过39轮竞拍，总价69.1亿元，楼面价29821元/平方米，成为城东板块新地王。

此外，《国际金融报》记者注意到，在华东区核心城市上海，华发也积极参与了刚刚拍出的虹口涉“围标”地块及杨浦2020年首幅宅地等数宗热门地块的竞拍，不过均未能如愿中标。

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再发50亿ABS加码长租

值得注意的是，在地产业务积极向外扩张的同时，华发股份同时也在大力发展长租领域。

昨日晚间，华发股份公告称，拟以拥有的租赁住房作为底层资产，发起设立“华发股份租赁住房二号资产支持专项计划”，并通过专项计划发行资产支持证券（ABS）进行融资，总融资额不超过50亿元，融资期限为18年。

华发股份表示，本次专项计划的开展有利于丰富融资渠道，提高公司资产的流动性，增强公司现金流的稳定性。

事实上，这已是华发股份第二次加码长租领域。据《国际金融报》记者了解，华发股份最早自2017年就已展露出“培育新兴产业，加快实现多元化业务格局”的意愿。

在2017年年报中，华发股份表示，公司正在积极探索住房租赁业务。公司依托国家政策支持，结合现有项目情况，全面开展探索住房租赁业务的研究工作，并加快制定长租公寓方案。

2019年1月，华发股份“中联前海开源-华发租赁住房一号资产支持专项计划”获上交所审核通过，根据此前公告，该笔专项计划目标资产为公司持有的位于广东珠海、湖北武汉、广西南宁、江苏苏州等一二线城市的租赁住房，计划发行总额不超过50亿元。

虽然相较于万科、碧桂园、绿地等龙头房企，华发股份的长租公寓产业起步较晚，但前后两笔50亿元的投资额，在整个市场范围内属实不低。

不过，华发的第一次尝试的结果并不如意。

彼时，华发将自己旗下的新三板上市公司优生活作为第一次专项计划的整租方，全权代理旗下长租业务。但截至2018年9月30日，注册资本1000万元的优生活，总资产仅80919.22元，负债总额却有10万元，且均为流动负债。公司的净资产为-19080.78元，这一数字刚好与其2018年前三季度的净利润数额相同，但公司同期的营业收入却显示为0元。

最终，在2019年7月13日，优生活选择从新三板退市。

与“一号ABS”时隔一年半之后，如今“二号ABS”即将面世，华发在长租领域究竟能走多远，尚不得而知。