颐居地产：未领销许违规认筹，重组元年风波不断

据《扬子晚报》8月5日报道称，位于江北新区的颐居江山荟项目在未领取销售许可证的情况下，违规向购房者收取“认筹金”，提前落位选房、预定房源，该行为涉嫌“无证收筹”。

图片来源：扬子晚报网

违规收筹，无视新政扰乱市场

报道称，颐居江山荟项目销售员对购房者宣称项目即将加推23号楼，现在只需提交10万元“认筹金”，便可以提前“落位选房、锁定房号”，待开盘后10万元“意向金”可以直接转成定金。另据项目销售员表示，颐居江山荟“落位选房”行为自7月31日便开始执行，但截至发稿时，项目尚未领取23号楼的预售许可证。

随后《财经网(博客,微博)》南京房产向一位购房者求证，对方表示自己于7月19日看中了一套位于江山荟23号楼的商品住宅，但在7月24日被项目销售人员告知称该套房源已被预订。8月7日，销售人员再度联系该购房者，表示项目23号楼预计下周开盘，现在可以准备好身份证和10万元“意向金”，提前落位选取其他房源。

对此，《财经网》南京房产向浦口区房产局了解到，颐居江山荟在未取得销售许可证的情况下收取“认筹金”属于违规行为，后期有关部门将会及时调查了解具体情况，做出相关处理。

根据中华人民共和国住房和建设部发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)文件显示，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。

图片来源：中华人民共和国住房和城乡建设部

此外，根据南京《关于做好人才优先选房及支持刚性购房需求工作的通知》（宁司【2020】49号）新政，上市销售商品房需要将所售房源的30%用于“无房户优先选房”，另外还需将30%的所售房源用于“人才优先选房”。颐居地产的行为同时违反了多项条文规定。

图片来源：南京市人民政府

业内专家表示，颐居地产此举主要目的是为了抢占市场资源，防止客户流失。但作为大型本土国企，在规范性操作方面过于松懈，略显“有恃无恐”。在尊重市场主体的原则下，这样的违规行为必然会使颐居地产品牌形象受到打击，严重影响企业的市场信誉度，同时也会影响房地产市场的竞争公平性。

同时，北京市炜衡（南京）律师事务所栾云根律师表示，开发商在取得销售许可证之前，不得以任何形式收取相关“认筹”费用系明文规定。从购房者角度而言，所谓“认筹金”无法形成合法的商品买卖关系，权益无法得到保障。购房者后期如未购买所谓“认筹”房源，可能会因为开发商丧失偿付能力或因为开发商的挪用、占用该笔资金而导致“认筹金”无法返还。律师提醒购房者，在选购商品房时务必选择具有销售许可证的商品房源，避免不必要的资金纠纷。

屡屡违规，经验不足饱受争议

据网上公开信息显示，颐居江山荟为 “颐居地产”旗下在南京的首个独立操盘项目。项目所在的江浦G08地块于2016年4月，被南京国资以14095元/㎡的楼面价竞得。

但是在南京国资竞得江浦G08地块之后不久，南京启动了新的楼市调控政策，项目入市时间被一再搁置。2017年12月14日，颐居江山荟进行了首次物价申报，以28204.52元/㎡的“高价”通过审批，彼时板块周边力标赞城项目均价仅19599.13元/㎡。但直至2018年9月，项目才首次领取预售许可证，平推入市，期间时隔长达9个月。

在颐居江山荟入市的过程中，其在工程建设、销售过程中违规行为频发。

2017年5月，据扬子晚报报道称，颐居江山荟多个户型存在“偷面积”现象，开发商违规承诺可将设备平台改造成套内房间使用。

同月，据江苏城市频道报道称，颐居江山荟在施工过程中采用不合格桩基产品。随后，浦口区市场监管局委托相关资质单位对颐居江山荟工程桩基质量进行抽检，检测报告显示，颐居江山荟采购的桩基均为不合格产品——螺旋筋的直径不达标以及端板的厚度不达标。

2019年3月，据报道称，颐居江山荟项目 “涉嫌诱导买房人违规骗贷”，项目置业顾问承诺“只需支付一定费用”，便可“办理符合房贷要求的流水证明”。随后浦口区房产局对项目下达整改要求。

另据了解，颐居江山荟项目首开至今，历经5次加推均为“平推入市”，无需摇号公证。根据南京市商品住房摇号执行标准，商品房取得预售许可证之后，报名人数大于等于商品房销售总套数则需进行公证处摇号。由此可见，颐居江山荟项目历次加推报名人数均未达到销许房源数量，项目的市场认可度可见一斑。

值得一提的是，与之相邻的颐和九里项目于2019年5月首开，至2020年3月便完成清盘，历时仅约10个月。对此业内人士分析表示，颐和九里与颐居江山荟去化对比鲜明，其根本原因在于操盘方的经验与能力。颐和九里整体由龙湖操盘，其商品房开发、营销经验丰富。颐居江山荟则为南京本土房企“颐居地产”在宁的首个操盘项目，在开发经验、产品打造方面略欠火候。

重组元年，自主品牌尚待检验

据了解，颐居江山荟原为“国资江山荟”，其开发公司为“南京国诚置业有限公司”（国资置业），与安居保障房、南京建发、国资新城同属于南京安居建设集团有限公司。作为南京市的住房建设类国有企业，南京安居建设集团有限公司长期以来主要从事南京市保障性住房建设、政策性危旧房改造等工作。

今年以来，南京安居建设集团有限公司对旗下四个独资地产公司进行整编联合，“颐居地产”自主品牌应运而生。

据不完全统计，颐居地产旗下项目共计达31个，但其在南京独立操盘的住宅项目有燕熙台（南京）、颐居江山荟（南京）、颐和铂湾（南京），仅占南京所有项目的15%左右。

另据南京土地市场网数据显示，近年来颐居地产拿地频率明显走高，仅2019年四季度，便先后拿下河西南、江心洲、六合三幅宅地。与此同时，今年以来颐居地产也开始逐渐尝试独立操盘（燕熙台、颐和铂湾），打响自主品牌的决心由此可见。

整编企业、重组架构的同时，颐居地产也在不停的招贤纳士，先后吸纳了来自中南、高科、绿地等多个地产公司的高管入职。

颐居地产横跨资本运作、土地运营、房地产开发等多个业务口径。但观察颐居地产近年来的发展历程，曾先后在江北、汤山、麒麟、燕子矶、溧水等区域拿地，开发模式大多为“联合开发”，合作方纷繁复杂，涉及金基、银城、华侨城、中南、仁恒、融创、龙湖等数十个房企。虽然今年以来吸纳了多名房企高管入职，一定程度上提升了颐居地产的开发品质和营销水平。但长期缺乏操盘经验的历史惯性能否迅速扭转，仍有待时间检验。

文/史正旗（责编：赵志）