“模范生”龙湖的成绩单：用业绩增长诠释什么叫“稳就是快”

　　“天晴补屋顶”，这是龙湖董事长吴亚军一直强调的理念。凭借这种超前的危机意识，在行业整体出现下滑时，龙湖仍能在弱环境中保持正向增长， 交出了一份可圈可点的半年成绩单。

　　根据财报，2020年上半年，龙湖实现营业收入511.4亿元，同比增32.6%，其中，物业发展业务营业额452.5亿元，同比增长32.4%，交付物业总建筑面积338.3万平方米。

　　利润方面，龙湖上半年股东应占溢利为63.4亿元，剔除公平值变动等影响后，股东应占核心溢利同比增长12.1%至52.7亿元；毛利同比增长25.2%至157.5亿元，毛利率为30.8%，位于高水准。此外，核心税后利润率为14.6%，核心权益后利润率为10.3%，持续维持行业高水准。

　　对于龙湖的业绩表现，外界给予极高肯定，包括天风证券、中信证券(600030,股吧)、华创证券等发布研报表示看好龙湖的业绩增长。

　　销售业绩亮眼 持续高质量增长

　　龙湖能在弱环境下呈现出较强的抗风险能力，用亮眼数据给投资者吃一剂定心丸，这与龙湖自身的发展的“稳健”风格有关。

　　根据财报，龙湖上半年实现地产开发合同销售1111.0亿元，同比增长5.2%，交付物业总建筑面积为338.3万平方米；已售未结算的合同销售额为3021亿元，面积约1770万平方米。最新公告显示，龙湖前7月累计实现合同销售金额1320.8亿元，完成全年销售目标的51%。

　　对于下半年的销售目标，龙湖集团首席执行官邵明晓在业绩会现场表示，龙湖主要聚焦在中国的一线二线城市，以及主要的一些卫星城市，量级都比较高。从市场端来看，这些城市应该下半年的情况还是不错的，另外，龙湖备货充足，全年的可售货源达4100亿，所以有信心完成2600亿的销售目标，而且销售目标不变。

　　邵明晓的底气来自于龙湖对战略布局的持续优化。2020年下半年，龙湖针对所布局城市中刚需、改善、商业经营等不同的细分需求，主力项目将达到211个，其中46个为全新项目，124个项目将推出新一期新业态产品，将进一步助推龙湖实现销售目标。

　　龙湖财报显示，在土地布局方面，龙湖坚定看好城市群协同发展的前景，围绕核心城市群范围内的一二线及热点城市进行布局。上半年，龙湖新增53幅新地，首入唐山、肇庆、清远等3城，新增收购土地储备总建筑面积为1101万平方米。截至2020年6月底，龙湖土储合计7354万平方米，权益面积5128万平方米，可满足未来3、4年的开发。

　　邵明晓表示，龙湖会按照节奏，在预定的城市里按照希望得到的价格拿地，不会为了追求规模或者是其他的原因在短期内高点拿地。他表示：“龙湖拿地规则坚持量入为出，会将拿地预算控制在全年的负债率50%—60%之间。”

　　财务管理审慎 平均借贷成本降至4.5%

　　在土地市场收获颇丰的同时，龙湖坚守一贯审慎的财务管理风格。日前，地产融资收紧信号，监管部门就房企有息债务设置“三道红线”，超过70%的房地产企业至少踩了一道线，而龙湖多年来坚持克制谨慎的财务管理风格，早已形成领先行业的资本能力，三道红线均未触及。

　　根据财报，龙湖集团上半年净负债率51.4%，在手现金784.0亿元，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）4.55，有息负债中，一年内到期债务为人民币172.1亿元，在总债务中的占比仅为10.2%。

　　2020年上半年，龙湖集团把握住了融资窗口，完成了多笔境内外再融资。集团的平均借贷成本也始终在稳步下降。2020年上半年，龙湖平均借贷成本降至4.5%，维持在低位。2015年至2019年，这一指标分别为5.74%、4.92%、4.5%、4.55%、4.54%。

　　为此，龙湖持续获资本市场认可，是国内唯一一家获得全部三家国际信用评级机构（标普/穆迪/惠誉）投资级评级的民营房地产企业。同时，大公国际（AAA）、中诚信证评（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定，令集团继续保持民营房企的最佳信用评级。

　　未来有望保持两位数的利润增长

　　寻找新的利润增长点已经成为行业共识，龙湖秉承“空间即服务”的战略，强调地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道业务的多维驱动，协同发展。

　　在商业运营方面，虽然年初疫情，龙湖为商户提供了近5亿元补贴，但依然实现业绩的稳健增长。根据财报，2020年上半年，龙湖实现商业租金收入26.7亿元，同比增长22%。

　　截至2020年6月，龙湖商业已布局全国25座城市，累计开业商场达40座，已开业商场建筑面积为387万平方米，整体出租率94.7%。疫情的影响正在逐步褪去，龙湖在成都、重庆、苏州等地的多个天街将于下半年开业。

　　租赁住房方面，截至2020年6月底，冠寓已累计开业房间数量达7.9万间。据邵明晓介绍，租赁业务今年有望开始微微盈利，今年力争实现开业10万间、收入20亿，经过两三年的打磨，该业务会给龙湖带来持续的利润输入。

　　疫情发生后，物业的服务价值进一步得到凸显，龙湖智慧服务是业内口碑最好的物业服务品牌，业主满意度连续十一年超过90%。根据财报， 上半年，龙湖智慧服务实现营业收入24.9亿元（合并抵消后），虽然短期内没有上市打算，但智慧物业仍会保持稳健增长。

　　邵明晓表示，今年实现弱环境下的增长，“这是龙湖这么多年能力圈的打造，包括整个团队的能力交付的成果，未来我们希望物业开发可以保持每年两位数的增长，商业运营、租赁及智慧服务保持每年30%的收入增长，并努力保持整个集团的利润会两位数的增长。”

　　中信证券表示继续看好龙湖的稳健成长，该机构授予龙湖买入评级，并表示，龙湖以业内领先的品质观，执行力和财务纪律，表现从容，为股东持续创造稳定回报。天风证券则认为，考虑到丰富的土地储备资源（有质有量）、购物中心迎发力期、及公司本身所具备的低融资、强管理、稳投资、稳团队等特点，龙湖仍具备兼顾稳健与成长力的基础，在行业周期运转中，有望更好的穿越周期。