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资色·评级 | 标普:正当信贷收紧,中国开发商下半年需负重前行

2020-09-03 17:25:28 和讯房产 

  香港,2020年9月3日—正当信贷逐渐收紧,中国开发商需要面对交付日程已排满的情况。疫情爆发期间施工暂停长达两个月,导致项目交付推迟到下半年。标普全球评级预计,充满挑战的运营环境和信贷减少对管理完善的企业较为有利,而对高杠杆企业的差距将越来越大。

  标普全球评级信用分析师曾锡恩表示:“我们估算中国受评开发商上半年仅完成预期交付的37%,而往年上半年能完成40%-44%。”

  由于将额外工作推迟至下半年,房企面临着成本增加(如加班)和效率降低的问题。

  上半年受评开发商的加权平均收入增长率为10%,低于去年同期18%的增速。约1/5受评开发商的收入甚至同比略微下滑。土地和施工成本上涨以及持续限价政策,将继续挤压开发商的利润率。

  曾锡恩表示:“我们认为未来两年利润率逐渐下行的趋势将在可控范围之内。随着利润率下行,受评开发商的偿债能力(特别是利息覆盖倍数)应能保留充足的缓冲空间,但情况可能不均衡且差异较大。”

  2020年受评开发商的毛利率或将自2019年的30%下降至27%,2021年下降至26%。我们授予评级的49家开发商中,2020年上半年逾40%开发商的利润率下滑超出3个百分点,而其中一半下滑超出5个百分点。

  我们预测2020年中国住宅合约销售额或将增长0%-5%,自疫情高峰时的两位数下滑反弹。2020年前7个月销售额已略有增长,同比增长0.4%。

  受评开发商的业务已基本自疫情期间复苏,截至2020年7月底已完成今年销售目标的47%,与往年接近。

  6月底受评开发商的平均流动性状况保持稳定。其平均现金对短期债务比率自2019年底的1.1倍上升至1.3倍。这源于销售复苏且现金回款得到改善,以及境内外畅顺的融资渠道。

  两级分化再次加剧

  受惠于销售市场的稳定化,多数受评开发商应有能力应对政策收紧。我们预计银行间市场的再融资额度减少(减至开发商即将到期债券存量的70%-90%)对受评开发商的影响较小。目前只有国有房企和国内评级较高的房企能够在该市场进行融资。这些企业通常拥有良好的信用状况和流动性,能轻易承受额度的大幅削减。

  如果上交所的公司债券发行额度也严格削减,则政策收紧对开发商的冲击会更大。受评开发商的大部分债券在上交所进行交易。

  还未正式落地的“三条红线”融资新规根据以下三个比率限制银行借贷规模:资产负债率、净负债率和现金短债比。这应该不会对受评开发商产生严重影响,其中多数已放慢信贷扩张步伐,2019年债务增长率自2017年的30%下降至16%。

  部分“BB”和“B”评级开发商可能受到更大影响。在多年激进的债务扩张后,许多这类房企至少有一个指标已“越线”。

  因此,尽管开发商还有几年时间进行调整,但政策收紧或将加速行业分化。评级位于“B”类下端的小型开发商,尤其是在资本市场融资记录较短的企业,或不再能够依赖债务扩张实现增长。债务激进扩张的国有房企亦需严格遵守新规,因此可能会失去争取市场份额的机会。

  但财务管理审慎的领先开发商可能获得更大的增长空间,且优质投资的竞争更小。

  土地是有限资源,但在不久的将来,债务或亦如此。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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