抓住未来20年的地产红利的重要前提 成为华夏幸福的股东

　　鹤岗、阜新等城市的“境遇”告诉我们，有的城市正在慢慢被冷落。这个现象的另一面景象是，有些城市正在以极具吸引力的姿态吸引各方的关注。

　　都市圈发展是未来20年中国经济增长“新风口”。都市圈甚至已经成为分享中国经济发展红利的最重要的载体和平台，抓住都市圈机会的人就是抓住了走向辉煌的机遇。

　　华夏幸福(600340,股吧)，借势都市圈“东风”，已连续5年实现高增长，净利润年复合增长率达32%，优于绝大多数行业头部企业。

　　华夏幸福的前瞻布局还在于，通过自身多年的努力和沉淀，凭借强大的产业园管理运营优势以及聚焦的新一代信息技术、高端装备、汽车、航空航天等十大重点产业，华夏幸福将自己锻造成了一个产业链大运营平台，不仅助力区域更新升级、腾笼换鸟，还服务、扶持、培育、投资了一批批上市、非上市和拟上市企业，其中不乏行业龙头和独角兽企业。

　　公司2019年年报里对产业概念的描述。

　　华夏幸福的运作模式吸引了资本的关注并进驻。平安等金融机构正是抓住了这一契机，战略投资华夏幸福，通过华夏幸福，分享都市圈发展的数十万亿红利。所以，业内有人预言，抓住未来20年的地产红利的重要前提，一是成为都市圈的一份子，二是成为华夏幸福股东。

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　　人们常说，投资企业是投资未来。未来由什么构成？清华大学金融系教授朱武祥说，企业价值构成简单解构可以分为：当前正在经营的业务价值+新的增长机会价值。

　　中国城镇化已经进入到后城镇化时代。按照美国、日本的经验，后城市化时期，将大规模围绕核心城市发展都市圈化。这个阶段经济发展、人口导入都将围绕都市圈进行。各行业增量的需求，将集中在都市圈附近，包括备受关注的房地产行业。

　　但截至目前，大多数房地产企业围绕都市圈开发住宅。而从都市圈经济、产业迭代升级以及社会的中长期发展来看，住宅绝非高收益的投资。

　　从大的方向和逻辑来讲，在都市圈发展时期，整个都市圈的产业布局将重新调整，原有产业面临转型升级，并由此实现地区经济、社会新一轮发展，带动地区内的不动产全面升值。这便是新的增长机会价值。

　　华夏幸福，这家以“产业园”著称的企业，其融合于都市圈的作用和价值不容忽视，按照上述价值构成要素来衡量，甚至可以说，华夏幸福是目前为止地产企业里“价值分量”最重的那一个。

　　为什么这么说？因为华夏幸福产业新城本身就是按照都市进行的布局，并且已经实现了“重仓”核心都市圈，全国13个省、15个都市圈，几乎大半个中国，全部都有华夏幸福紧紧相随的影子。

　　产业新城的运营数据更是让外界对华夏幸福有了一个巨大的想象空间：截至2019年，在已启动的79座产业新城中，72座已有产业项目签约落地，66座已整体实现回款，22座已进入成熟期（净现金流回正）。

　　“未来中国经济增长的结构性机会就在都市圈，中国不动产的结构性机会也集中在都市圈。”在不同场合，董事长王文学一再强调。

　　去年营收首次突破千亿的华夏幸福，还首次明确了产业新城及相关业务、商业地产及相关业务的双轮驱动发展战略。从华夏幸福的战略定位及愿景—中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台，也可以看出华夏幸福继续深耕都市圈以及做大平台大运营的意志和决心。

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　　华夏幸福的大平台价值需要细细拆解。为此。和讯房产与方塘智库叶一剑、亿翰智库首席研究员张博等业内多位人士进行了交流，从他们口中，获取的一个共性信息是：作为都市圈不动产的投资开发及运营管理平台，华夏幸福将为都市圈的产业升级、扩张，提供物理空间，并由此实现更高的不动产收益。和讯房产仅列其中几个代表性观点并进行阐释：

　　1、华夏幸福是一个解决问题的能手。

　　就华夏幸福在推动项目所在地的产业发展而言，通过其平台主要解决的问题包括：

　　可以通过其企业内部的研究机构、规划机构和招商团队，再加上外部合作伙伴，为当地产业发展规划提供专业的建议和具体的规划，这在很多地方存在产业发展盲目追求高大上和无视自身独特资源禀赋的背景下，中长期的战略价值是非常大的。

　　所谓纲举目张，这种专业的产业洞察和规划能力，也为当地后续的产业导入、孵化和转型提供了重要支撑和前提。

　　2、华夏幸福的核心竞争力之一就是强大的招商能力,项目团队经常被当地政府因为招商引资成绩突出而点赞。

　　每年年报园区企业签约情况。

　　这不仅包括对国内外主要产业的追踪和对接能力，尤其是随着其产业大数据的建设和动态完善，再加上这么多年的积累，已经具有很强的产业资源配置能力，针对项目所在地的不同产业基础，总是可以快速的配置产业资源。

　　对一些产业基础相对薄弱的地区可以快速的导入一些项目，对一些具有一定产业基础但转型升级压力较大的地区，则可以通过其资源配置能力推动当地产业转型，并完善产业链，对于一些产业基础甚至产业链相对比较完善的地区，则通过产城融合的模式，为当地的产业转型和城市发展提供更多的支持。

　　3、为什么华夏幸福总是给人一种印象就是，总是可以找到具有较大增值空间的区域进行了恰当的布局？

　　因为就都市圈红利的分享而言，我们注意到国内越来越多的都市圈都开始进入中心城市的产业升级和产业外溢同步发生的情况，这就为中心城市周边地区的县域发展带来了机会。

　　在此背景下，华夏幸福和当地政府联合，通过产业新城平台，不仅承接了中心城市的产业外溢，而且，还通过产业外溢承接和新兴产业集聚，较大程度分享了当地价值增值。

　　叶一剑对和讯房产说，圈内有一个新的说法，华夏幸福和当地政府联合做的产业新城，与其说是一个产业承接式的价值平台，不如说是一个1+1＞3的共同创造增量价值和分享增量的平台。这在中国的很多都市圈具有适配性。

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　　华夏幸福的这种适配性，在全国各都市圈中都能找到相应案例。

　　我们仅以郑州都市圈内的武陟产业新城和长葛产业新城为例说明之。

　　武陟华夏产业新城与郑州仅一河之隔，是大郑州“半小时钟经济圈”重要组成部分。武陟原来的产业基础相对较弱，2016年的6月，华夏幸福与武陟县人民政府签署合作协议，武陟产业新城正式启动。这也是华夏幸福在中原落子的首个产业新城。通过华夏幸福的介入，快速集聚了一些项目，大幅度提升了当地的产业基础和经济实力。

　　时隔三年之后，15个签约投资额超55亿元的高质量项目，又落户华夏幸福武陟产业新城，助推郑州都市圈发展。此次签约项目所属的产业门类高度匹配国家和区域战略方向，其中涉及的国家高新技术企业占比达到55%，产业具体涵盖智能制造装备、都市食品、汽车配件、医药研发等高端产业和新兴领域，配套方面则既有健康管理中心等城市项目，也有产业园供水厂、文旅研学创意基地等产业配套。

　　3年多来，武陟产业新城已为武陟本地新增就业岗位超过5000个，带来定居人口超过1.5万人，城乡居民人均可支配收入增长8.5%，居焦作辖区6县（市）第一。预计未来3年还将新增就业岗位超1万个，带来定居人口超3万人，新增中小学生超5000人。

　　而与武陟产业基础不同，长葛当地产业基础相对较好，但是华夏幸福在此基础上做了更好的补充，为当地的产业转型提供了平台，并带来了一些新的产业类别。

　　长葛产业新城，自2017年5月启动产业招商以来，长葛产业新城集中在高端装备、新一代信息技术、生产性服务业、大健康四大产业集群上发力，致力打造郑许先进制造业高地和空港产业活力磁极。

　　数据效果往往是惊人的。2019年，长葛新增新三板、股交所挂牌企业154家，总数达到232家，新增高新技术企业11家，总数达到35家。

　　此外，长葛拥有销售收入超百亿企业4家，中国民营企业500强3家，形成了四大主导产业，四大新兴产业，先后被命名为中国中部卫浴产业基地、中国蜂产品产业基地、全国小型建筑机械产业基地、中国中部纤维板生产基地、中国中部不锈钢产业基地、中国汽车零部件生产基地、全国工业百强县市。

　　除武陟、长葛外，自2002年起步于河北固安以来，华夏幸福产业新城名单上持续不断添加产业集群园区，固安、嘉善、舒城、溧水……今年以来，这个名单还在继续拉长。

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　　克而瑞曾提出这样一个观点，一个企业要进入一个新领域，需要能力的积累，管理的迭代，成功并不容易。平台化优势并不是靠资本运作能实现的，而是要靠企业的踏实努力。

　　虽然华夏幸福并不靠资本运作实现平台价值，但华夏幸福的运作模式却吸引了资本的关注并进驻。平安等金融机构正是抓住了这一契机，战略投资华夏幸福，通过华夏幸福，分享都市圈发展的数十万亿红利。

　　早在2014年，华夏幸福就与中国平安(601318)旗下首次展开合作。2015年华夏幸福累计从平安融资4次共计34亿元，期间还与平安银行(000001,股吧)签署了200亿元的战略合作协议，此后两年，华夏幸福和平安的合作也没间断过。

　　2018年8月，华夏幸福将19.7%的股份以137.7亿元转让给中国平安，中国平安成为华夏幸福的第二大股东。随后，平安旗下的资管计划又通过华夏幸福，投资了京津冀、长三角的两大都市圈的两个PPP项目——河北省廊坊市固安高新区综合开发PPP项目和南京市溧水区产业新城PPP项目。

　　今年，平安旗下的平安人寿和平安养老，又通过九通基业投资了环沪、环杭的浙江省湖州市南浔区产业新城PPP项目、武汉新洲国际航天产业基地PPP项目以及南京经济技术开发区龙潭产业新城PPP项目。

　　对此，平安资管曾向媒体表示，这是平安资管正常的保险资金运用投资，华夏幸福是中国领先的产业新城运营商，具有环核心城市圈的业务布局，看好其长期发展潜力。华夏幸福目前估值相对有吸引力，同时公司股息分派保持在稳定水平，投资者能够获得相对稳定的现金流。

　　发挥平台作用，培育新经济，助力区域升级，服务、培育、参股上市企业，华夏幸福将这些概括为“四化”：

　　1、区域价值最大化。通过区域规划、区域发展、土地价值推广，帮助政府提升区域的资源、资产和城市价值，做大产业新城回款的来源和保障；

　　2、产业发展龙头化。帮助政府发展产业，尤其是龙头项目的招商和落地，带动区域产业集群的打造和升级，从而大幅增加客户满意度，保证产业新城利润实现；

　　图说：服务上市公司，与上市公司形成战略合作伙伴关系。

　　图说：在园区内培育了一批像维信诺(002387,股吧)、固安信通等上市企业。

　　3、经营一城一策化。区域分类，一城一策，提升经营质量，实现现金流自给自足，同时积极谋求发展上档升级，推动区域进入成熟期；精准投资，聚焦投资高效区域；

　　4、新城开发平台化。通过全面开放合作，吸引社会各方参与产业新城及住宅投资，分享收益，从而更好的撬动产业新城资源，加速新城建设。

　　克而瑞认为，地产龙头的长期投资逻辑，就是迎接平台化。这种平台化意味着体内新业务不断分拆，也意味着不断投资、收购或参股产业链优秀企业。长期而言，地产开发龙头可能会成为一个关于城市生活空间的服务提供商，成为一个多业务的控股平台公司。

　　从上述这段话中，我们可以提炼出两个关键词：平台化，裂变。一面是，裂变结果的能量和威力，一面是十万亿都市圈的红利，相碰撞的巨大市场，请自行脑补。

　　顺着这个逻辑进一步想象，未来，资本市场对华夏幸福的估值逻辑也将发生翻天覆变化。

　　正如一位行业人士所言，总体来看，华夏幸福是一个不错的价值投资股票，尤其是在地产市场普遍都在转型背景下，得产业者得未来，得城市者得未来，得都市圈者得未来，已经成为普遍共识，这也符合对中国经济转型的总体判断，都市圈也被认为是中国经济结构性潜能释放最值得期待的地方，无论是从短期来看，还是从中长期来看，都是如此。