资色·榜单②丨上市房企财务健康度榜：前十名大洗牌，朗诗、旭辉和碧桂园最健康

　　网传融资新规三条红线明确了调控思路的同时，也给房企提出了新的要求。所以，2020中期财报，房企负债成为业界关注焦点。

　　为此，和讯网房产频道独家发布的《2020上半年百强上市房企财务健康榜单》，同时对比2019年度该榜单情况，窥探上市房企在财务健康方面的表现。《榜单》显示，房企财务健康排序大洗牌，2020上半年财务最健康的前三甲分别是朗诗地产、旭辉集团以及碧桂园。

　　此次排行榜算法为，对一个公司财务健康程度的评估，我们采用对各分项排名计分，加总后得到这个公司的综合得分，再根据综合得分进行排名，分数越高，名次越靠前。各分项数据维度涵盖净资产负债率、有息负债规模环比增速（较2019年底）、现金覆盖比率。

　　对于主流房企的筛选标准，我们综合考虑了三大因素，作为筛选进入榜单房企的基本条件：第一，2019年克而瑞房企销售榜单前100名；第二，整体上市房企；第三，相关指标可以通过公开信息渠道获得。

　　1、总的来说，与和讯房产发布的2019年度财务健康度榜单相比，2020中期榜单排位大洗牌。2019年度还在财务健康度榜单前十名的房企中，2020中期仅剩下碧桂园、万科、中海、朗诗四家房企。2020中期财务健康前三名朗诗、旭辉和碧桂园分别取代了2019年度排在前三位的龙光、华润和新城。

　　据和讯房产观察，究其原因，在净资产负债率、有息负债规模增速、现金覆盖比率三个单项指标的对比上，拉开差距的最大因素在于有息负债规模增速的不同。比如，碧桂园的有息负债增速由去年底的12.3%降至今年上半年的-7.5%，同理，旭辉由33.1%降至1.5%，增速均大幅降低。

　　2、单指标方面，现金覆盖比率，一般情况下，1以上表示当前货币资金可以覆盖一年内的债务还款，表明风险较小，若考虑利息，1.5以上最为稳妥，若以此为参考，共有23家房企处于“稳妥”状态。其中，中海、龙湖、朗诗位列“现金覆盖比”单指标榜单前三，货币资金高达短债的5倍、4倍、3倍。而且2019年度现金覆盖比率单指标榜单以及2020中期的，中海和龙湖均包揽前两名。

　　上半年，中海回款增速优于销售额的增速，在销售回款方面达到8.4%的增速，在此情况下，中海上半年实现了经营性现金流为正。龙湖的财务也很稳健，三道红线均未触及，净负债率51.4%，在手现金784.0亿元，现金短债比4.55，有息负债中，一年内到期债务为172.1亿元，在总债务中的占比仅为10.2%。龙湖平均借贷成本也在稳步下降。2015年至2019年，这一指标分别为5.74%、4.92%、4.5%、4.55%、4.54%。上半年平均借贷成本降至4.5%，维持在低位，平均贷款年限为6.45年。

　　3、融资新规三条红线背景下，现金短债比小于1的房企要注意了，共有20家房企。这类企业从规模梯队来说，比较分化：既有龙头房企恒大、融创、招商等；又有千亿房企金茂、蓝光、中南置地、金科等；也有销售额排名在50开外的房企，金融街(000402,股吧)、光明地产(600708,股吧)等。

　　4、网传的融资新规对于净资产负债率也做出了要求，即净负债率大于100%的房企将踩了一条红线。根据单指标榜单， 2020上半年共有24家房企踩线。从房企规模看，大中小型房企均存在。其中，中交地产(000736,股吧)、光明地产的净资产负债率分别达到了256.2%和240.9%。而光明地产2019年时净资产负债率也排在前列，为218.2%。

　　5、根据计算得出，2019年度百强房企有息负债平均增速20.1%，2020中期平均增速为10.7%，增速低了2倍，说明房企普遍还是在控负债。

　　而下半年降负债也将成为房企主旋律。在中期业绩会上，包括龙头房企在内的房企也都喊出了要力降负债。恒大表示，下半年力争销售回款3800亿，以最大决心、最大力度降负债。就在最近，恒大推出全国楼盘打七折的活动，业内认为此举也是恒大降负债的方式之一，即通过销售及销售回款，进一步推动负债大幅度下降。

　　同样，融创也在积极降负债严控拿地，今年上半年，融创有息负债总额稳步下降，净负债率大幅下降23个百分点。账面现金达1209亿元。同时，通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、提前偿还高成本信托来优化融资结构，实施严格的分类红线管理等举措，新增融资成本显著下降1.9个百分点。下半年融创将进一步降负债。

　　万科业绩会上也表示要认真研究、尽快适应这个规则，并表示相信从长期看万科是安全的。

　　6、至于降负债的路径，业内人士表示，比如多卖房，少拿地，放慢发展速度，这是房企必须承受的代价，也是监管层的意图，但被迫放慢发展速度必然会带来阵痛，对于近年来冲击规模的房企更是如此。盈利能力下降，ROE下降，有些公司的股价会下跌。

　　不过，也有业内人士表示可能会存在漏洞。中国社会科学院金融研究所资本市场研究室研究员尹中立就表示，房地产行业一直存在“明股实债”现象，在单个项目中引入少数股东，让出权益，让资方参股，通过这样的操作方式即引入资金，又不会增加负债率，可以粉饰负债表，尹中立表示，这也是一种降负债的方式，尤其对于那些本身少数股东权益占比较低的房企来说，未来具备较大的操作空间。不过，他表示，“明股实债”只是一种技巧手段，并不能真正降负债。