正商地产陷入“缺钱又少地”两难之境？

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　　今年2月10日，全球著名评级机构穆迪调低了正商的评级，将正商集团有限公司及其子公司正商地产展望从“稳定”调整为“负面”。

　　关于评级下调原因，穆迪助理副总裁兼分析师Celine Yang表示：“展望调整为‘负面’反映了我们的预期，即在未来6-12个月，正商集团的信用指标可能会恶化至目前评级疲弱的水平。主要由于对正商集团现金流放缓（主要是现金回收周期延长的结果）存在担忧，以及该公司实现业务增长计划的能力受到限制。”

　　1995年成立的正商地产，常年稳坐郑州“销冠王”宝座；2015年通过收购香港恒辉股份实现借壳上市，打开资本市场大门；2018年，销售额正式踏入500亿俱乐部。妥妥的区域型中小房企的标杆！

　　从2013年开始，正商开始转向高端地产，重视“产品+服务”，专门从日本聘请顶级设计师，并实行“设计师项目全程负责制”。随后，善水上境、祯瑞上境、珑水上境、珑湖上境等高端项目相继引爆市场，目前正商已经是郑州最负盛名的高端住宅板块“北龙湖”最大的开发商。

　　2019年，正商地产销售额510.6亿，同比增长5.45%,其中郑州占比54.6%。

　　然而，盛名之下的正商地产却存在着债务承压、现金流枯竭、业务增长放缓、土储薄弱等诸多问题。

　　债务承压

　　截至2019年，正商实业的总资产已由2016年收购之初的36.98亿元增至519亿元。在正商资产规模不断扩大的同时，正商实业的资产负债率也在不断走高，从2016年的68.71%直升至2018年的97.17%，而在2019年末该指标虽然有所下降，但依然持续在92.81%的行业高位。

　　这似乎决定了正商实业每年的偿债工作均不轻松。在2019年利用高息海外债完成了债务置换后，正商实业在2019年末现金流有所缓解，年末现金及现金等价物从此前的6.73亿元提升至约32亿元，但与其2020年154亿元的待偿负债相比，依然有巨大的差距。

　　薄弱的土地储备

　　据统计，正商集团2019年底的的土地储备只有540-570万平方米（不包括安置房用地），这样的土地储备规模只能支撑正商集团房地产开发和销售不到两年。

　　高达92.81%资产负债率制约着正商实业进一步融资，但薄弱的土地储备又不得不加快拿地，正商实业可谓进退两难。为了支持业务增长，公司不得不加速收购土地，进而增加其债务融资需求。2020年正商实业及其债务水平还将继续攀升。

　　未来，正商实业如何解决现金流短缺、土地储备、降低杠杆、毛利下滑等诸多问题。

　　正商实业也意识到了这一问题。在2019年业绩发布会上曾表示：“2020年公司计划投入140亿拿地,50%-60%用于旧改,另外一部分用于招拍挂。在区域布局上，重点仍在郑州及周边城市，并加大在一线和强二线城市布局住宅开发。”

　　然而截至2020年上半年，正商实业的拿地金额合计不到20亿元，而在旧改方面，目前也还没有动作。

　　频繁被列入“被执行人”名单

　　根据天眼查APP显示，自2009年以来，正商置业累计被列为“被执行人”69次，其中，自2018年7月以来逐渐进入波峰，据统计，仅在2019年5月一个月时间， 正商置业列为被执行人的次数便达到41次之多。

　　值得注意的是，就在正商刚刚进入“高峰期”之时，2018年8月，创始人张敬国亦将正商置业的法人交于总经理张国强。如今，随着再次密集出现“被执行”，正商置业以及“新法人”张国强双双被法院“限制高消费”。被法院列为“被执行人”，对企业品牌和市场形象肯定会产生负面影响，进而影响企业的市场推广和销售，甚至对供应链上的合作关系也会有影响。

　　显然，这对于资金链本就紧张的正商集团来说，又是一场考验。

　　政策调控加严、融资收紧

　　从18年开始，房地产新一轮严厉调控周期开启，后续恐怕再无牛市，楼市行情整体较差，融资收紧。所以，对于正商来说，未来要想扩张，无疑是难上加难！

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