资色·深度丨领地香港上市招股书于今日失效 是否更新招股书存疑

领地控股集团有限公司招股书于今日失效。

此前，背负119.09亿有息负债的领地集团于今年4月赴港递交上市申请。本可借由香港上市来拓展融资渠道，摆脱财务困境，却因招股书的失效领地集团被再一次逼入困境。

早在9月末，曾有消息称。领地集团因IPO违规而未通过香港证监会检查，导致上市之路夭折。对此，领地集团向和讯回应称，该消息不属实。若本次上市失败是否会继续申请，对方未予以回应。

自媒体IPO早知道认为，领地集团的杠杆率短期难有逆转，并可能继续上行。数据显示，其已连续三年录得经营现金流净额为负，仅是2019年现金净流出31.12亿元，表明其仅凭自身运营实现回血难度较大。在银监会和住建部发布三条融资红线后，企业负债如果持续高企，对后续借贷将非常不利。因此，如果领地的财务情况继续恶化，也存在着不继续申请上市的可能性。

此前，领地集团旗下公司曾涉嫌违规销售和偷漏税而被暂停网签权限和记减信用分，但集团并未在招股书中公布该事件。根据香港证监会规定，企业需要充分披露公司的业务、财务等经营情况，以帮助投资者正确评估证券的投资价值。针对该事件，领地集团并未直接作出回应，仅表示，一切以招股书披露为准。

01

三条红线下领地风险重重

1999年领地集团从四川起步，目前已形成京津冀地区、粤港澳大湾区、成渝经济带、华中等核心区域的全国化布局。项目分布于全国20多个城市，并计划在2020-2021年实现千亿。对于这家进军全国市场并意欲上市的川企而言，是否已经具备冲击资本市场的资质？

据招股书披露，2017年至2019年领地集团收益分别为53.39亿、45.14亿、75.68亿，实现复合年增长率19%。但其净利率在过去三年仅为12.2%、11.5%、8.9%。不仅净利率逐年下滑，其盈利能力也连续低于行业平均，2019年其净利率仅达到行业一半。

此外，在过去的三年间，领地集团每一年的经营性现金流都出现了收不抵支的情况。2017-2019年领地集团的经营活动现金流量分别为-1.87亿元、-42.88亿元和-31.12亿元。对此，领地集团在招股书中解释道，这主要是由于物业开发活动及土地收购持续增加导致业务运营所用现金流大所致。

值得注意的是，领地集团的负债也是集团不小的重担。招股书显示，领地集团净负债率从2017年的60%一路攀升至2019年的140%。截至2020年2月底，领地集团有息负债金额高达119.09亿，其中半数以上为短期负债。

一般而言，若企业的经营现金流为正，在后期运营中，企业能够通过自身回血从而减少借贷。但领地集团逐年增高的净负债率，严重短缺的现金流以及长期落后行业平均值的销售能力既无法保证领地可依托自身翻盘，在信托融资收紧的背景下，其融资端也陷入窘境。

从政策上来看，今年 8月下旬，央行、住建部联合出台放弃融资“三条红线”新规（即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍），高出全国百强房企资产负债率均值将近一倍的的领地，在接下来的运营中如何避开红线也成为领地集团急需解决的问题。

曾经，领地集团在2019年表示要在当年冲刺千亿目标，到年底仅以247亿元的成绩收官。于是，2020年领地集团再一次宣称要在2020-2021年达到千亿销售额。业内人曾分析，领地集团或欲通过登陆港股市场，获得境外债券发行主体资，从而摆脱财务困境。此次上市的失败，领地集团该如何自救实现千亿销售目标。对此，领地集团仅回应道，公司将坚定务实推进战略计划。?

02

曾隐瞒违规事件遭举报

除了业绩不佳和高负债率外，领地集团招股书隐瞒违规事件或也成为上市败北的重要因素。

在领地集团的招股书上仅显示，2017-2019年，领地集团的不合规事件主要有三类：未取得建设工程许可证而率先动工、广告投放不当和未能做出足够的社会保险和住房公积金公款。其中18家公司因建设工程许可证相关问题被罚款580万元；3家公司因广告投放不当被罚款30万元；另有若干附属公司因社保和公积金违规而被罚款4110万。

然而，据成都市成华区住房建设与交通运输局发布的文件显示，2019年领地集团全资子公司成都领地泛太房地产开发有限公司因对售楼处现场管理不善，且未按照成都市有关规定公示披露相关信息，在相关部门检查指出问题后仍然不整改落实。

成都睿恒房地产营销策划公司在销售“领地海纳时代”项目过程中违规向购房人收取178362元房款外费用，而被成都市成华区住房建设与交通运输局决定对其予以通报批评、记减信用分处理，并纳入重点监管对象。暂停其商品房买卖合同网签权限。

上述更严重的涉嫌违规售房和偷漏税行为，领地集团却没有在招股书中说明。

根据港交所《 證 券 及 期貨（ 在 證 券 市 場 上 市 ）規 則 》明确规定，申请人需要披露详尽，以使投资者能就该申请人在申请时的业务、资产、负债及财务状况，就该申请人的利润及损失和依附证券的权力，作出有根据的评估。否则，香港证监会有可能会驳回企业的上市申请。

除上述违规事件外，领地集团其他项目同样频频出现问题。在人民网(603000,股吧)领导留言板页面显示，领地集团旗下多个项目因涉嫌虚假宣传、房屋质量问题而遭到业主投诉，涉及项目包括成都新津区领地天府兰台、眉山领地凯旋府、乐山国际公馆等。