CBRE世邦魏理仕:三季度北京写字楼市场活跃度回升 数据中心成投资热点

　　10月13日， CBRE世邦魏理仕今日发布《2020年三季度北京房地产市场回顾及展望》。2020年第三季度，政府发布《首都功能核心区控制性详细规划（2018年-2035年）》和《中国（北京）自由贸易试验区总体方案》等多项重要政策，对北京经济和城市未来发展方向有重要的指示意义。

　　三季度内各项指标显示，商业地产市场各板块均已全面走向正轨。写字楼和商务园净吸纳量由负转正，TMT仍是需求的主力引擎，而政府在帮助楼宇对接需求资源方面也起到有力的推动作用；零售物业的复苏率先体现在核心商圈和成熟的优质购物中心；仓储物流市场在消费信心的恢复下重新活跃；投资市场连续录得外资重大交易，数据中心投资异军突起则成为本季另一亮点。

　　一、优质写字楼市场

　　——租赁市场活跃度回升，TMT及金融租户仍为主力

　　2020年第三季度，北京写字楼市场迎来五个新项目交付使用，总供应量达360,700平方米，其中通州商务区迎来首批业主自持租赁项目的入市。商务活动基本恢复至正常水平，租赁活跃度逐步回升。虽然企业整合以及因营商环境不稳定而造成的企业办公面积腾退和缩减依然存在，但在大数据、新媒体为主导的TMT行业以及保险、证券及基金为主的金融行业的搬迁和扩租需求的拉动下，全市新租交易总量环比上升20%。外资企业需求亦有所回暖，除活跃的金融和科技行业外，消费品制造及医药板块也有不错表现。此外，新兴区域的政府在加速区域发展方面继续发力，积极帮助区内楼宇对接需求资源，引入优质租户，如丽泽区域本季录得一宗新楼整租交易。截至季末，全市净吸纳量结束了前两个季度的负值，转正录得53,800平方米。而空置率受新增供应集中放量的影响，环比攀升2.1个百分点至17.7%。全市平均租金报价下行至每月每平方米416.1元，同样本比环比下滑0.3%，跌幅较上半年明显收窄。未来六个月，约有544,700平方米新增供应即将交付，其中约八成位于丽泽，板块内去化压力持续。受自贸区利好和更好的供需平衡推动，核心区域有望率先迎来租金企稳，尤其是空置率偏低且金融、科技租户需求活跃的中关村(000931,股吧)和金融街(000402,股吧)板块。

　　世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 办公楼 | 租户部主管 张冀苏指出：“三季度新增供应集中放量后，本轮供应高峰期以及租户办公空间拓展的机会窗口期已进入后半程。从本季度继续回暖的新租交易中可以看出，租户加紧在升级办公环境和降低租赁成本两方面协同发力，以实现搬迁计划。未来在经济加速修复以及北京自贸试验区获批后对高端服务业、数字科技以及金融科技等行业发展的政策鼓励驱动下，写字楼租赁市场将显现更多的增长点和机会，而自贸区范围内的核心商务区代表CBD和新兴区域代表通州商务区的发展空间值得期待和关注。”

　　二、北京优质商务园物业市场

　　——独角兽企业释放需求 商务园租赁明显复苏

　　2020年第三季度，北京商务园区市场迎来单季供应高峰，共有十个新项目交付使用，总计体量570,300平方米，涉及六个子市场：上地、电子城(600658,股吧)、丰台科技园、石景山、顺义和大兴。商务园区租赁活动明显复苏，上地和丰台科技园的新交付项目刚入市就达到六成以上的出租率；季度净吸纳量由负转正达87,500平方米，回到去年同期水平。教育科技、软件开发等科技互联网企业的积极扩张是激活市场的主要动力，贡献季内超过90%的新增需求。其中独角兽企业纷纷释放其租赁需求，在海淀区子市场均录得大面积成交。另一方面，部分TMT、消费品制造业和线下教育类租户继续出现退租现象。新增供应的集中入市环比推升市场空置率4.4个百分点至25.5%。整体市场平均租金报每月每平方米158.6元，同样本环比继续呈下降态势，但降幅收窄至0.2%。

　　世邦魏理仕华北区顾问及交易服务部京西办公室主管宋海燕表示：“数字贸易和科技创新为近期中央批复的北京自贸区的主要方向，而北京商务园区近两年集中交付的高品质新增供应，将为这些相关产业的集聚和发展提供落位空间，尤其利好自贸区区划范围内的海淀北清路、顺义空港和经济技术开发区等子市场，以及未来即将崛起的金盏、大兴机场等外围办公区域，将进一步开创北京未来产业的多中心格局。”

　　三、优质零售物业市场

　　——大型综合商场客流基本恢复 核心商圈受品牌青睐

　　2020年第三季度，北京没有新增零售物业项目。大型综合性商场客流已基本恢复到疫情前水平，整体新租需求仍在复苏过程中。餐饮、运动服饰、化妆品品牌在本季度拓展相对活跃，一些外地和新创餐饮品牌利用当前时机进驻北京的购物中心。国际服饰品牌持续看好北京市场并重启扩张，本季Descente Blanc在太古里、Gabriele Colangelo在国贸、Gontran Cherrier在朝阳大悦城(000031,股吧)分别开出北京首店。本季仍有经营能力弱些的租户例如儿童、餐饮和服饰等商户退租或业主主动调整的案例，但总体来看，由疫情引起的大规模退租已接近尾声。空置率环比上升1.3个百分点至10.0%。购物中心首层平均租金报每天每平方米36.4元，同样本比环比下降0.7%，跌幅较上季有所收窄。未来六个月，将有五个项目共355,100平方米的商场计划开业。目前市场复苏迹象率先体现在核心商圈和成熟的优质购物中心，而个别面临品牌大规模调整而空置明显升高的项目，仍然存在进一步降租的可能性。

　　世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 商业部董事赵志玮表示：“疫情后的一段时间内，品牌资源更偏好经营稳定、业态丰富度高的核心商圈和成熟的优质购物中心，也意味着品牌对目标项目的客流和运营有更高的期望和标准。九月颁布的《首都功能核心区控制性详细规划（2018年-2035年）》以及第七届王府井(600859,股吧)品牌节的举办均成为市场关注的焦点。未来北京核心商圈将进一步推行存量改造和业态升级，在国际化、时尚化的道路上更进一步，强化其展示和打造北京消费文化的功能和内涵。”

　　四、仓储物流市场

　　——“双十一”引发租户短租需求 租金重新上涨

　　2020年第三季度无新增项目交付。由于上半年有新项目交付、租户退租情况，可租面积的释放带来第三季度租赁交易的活跃，净吸纳量环比上升163%，录得40,400平方米，整体空置率环比回落1.6个百分点至4.0%。电商和超市租户积极锁定市场可租面积，如叮咚买菜、便利蜂、京东，其中有部分体现为备战“双十一”的短租需求。此外，顺义空港录得医药和第三方物流的交易，其中一宗为某外资医药供应链租户首次进入中国市场并将所租普通库改造为冷库作为药品配送中心。消费信心恢复带来日需生活类租户开始筹备新的业务，进一步吸纳空置面积，业主对租金增长的预期也进一步增强。平均租金环比增长0.6%，报每月每平方米50.2元。未来六个月，预计有66,000平方米的新增面积交付，使新一轮租赁需求得以释放，租金仍有进一步上涨的空间。

　　世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 产业地产部主管 李虹指出：“2020年9月24日北京自贸区设立， ‘世界级航空枢纽’、 ‘国际贸易’、‘国际物流’、‘跨境电商’等发展方向被提及，这些利好消息对北京仓储物流市场的供给端和需求端都将带来新的发展机会。科研设备、药品、汽车、航材等进口货品在政策的鼓励支持下有望成为未来增长的新动力(310328)，而首都和大兴两大国际机场周边产业空间被纳入自贸区范畴后将承载新增需求落地。”

　　五、投资市场

　　——数据中心成投资热点 未来六个月投资需求有望释放

　　2020年第三季度，北京达成九笔大宗交易，交易总额达169.2亿元人民币，环比增长54%，其中3笔超过30亿元人民币的交易贡献2/3的成交额。由AEW、GIC和颢腾投资共同投资的国美悦秀城为本季度最大一笔交易，这也是自去年三季度以来连续第五个季度有境外投资者完成重大交易，表现出外资买家对北京市场的坚定信心。中资自用型买家的购置需求活跃，对新兴区域的写字楼价格形成支撑，本季录得移动通信、交通基建类企业购买写字楼自用的交易。国家新基建政策的推动下，数据中心投资热度快速提升，万国数据与中信产业基金合作完成两宗数据中心投资未来六个月，在北京疫情的有效防控下，投资者将逐步推进项目考察和交易进程，前期被推延和搁置的投资需求有望释放。

　　世邦魏理仕华北区投资及资本市场部主管 纪刚指出：“2020年前三季度大宗交易总额接近500亿元，其中境外投资者的投资额超过去年同期水平，反映市场趋于明朗并开始回暖，投资交易流程逐步回归正常化。投资者仍然倾向于带有现金流和提升潜力的写字楼项目，但对投资类型和策略的考虑更加积极主动，数据中心项目及法拍资产受到更多关注。”