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“全球最贵街道”租金已暴跌逾40% 香港核心商圈铺租或已见底?

2020-10-15 13:40:58 21世纪经济报道 

来源:21世纪经济报道

原标题:21深度丨 “全球最贵街道”租金已暴跌逾40%!香港核心商圈铺租或已见底?

罗素街坐落于香港湾仔区铜锣湾,这条全长仅250米的街道,名店林立,租金一度贵绝全球,曾被誉为“全球最贵街道”。然而,受疫情影响,香港奢侈品零售陷入冰封,以罗素街为主的铜锣湾核心商圈的铺租价格更是一落千丈。

自2003年香港启动针对部分内地省份游客的“自由行”计划,罗素街上扎堆的国际奢侈品牌店们开始迎来了黄金时代。

戴德梁行发布的《全球主要大街》2018年度报告显示,香港铜锣湾罗素街再次登上全球最贵铺租地段宝座,铺租高达每年每平方英尺2671美元,超越纽约第五大道。

而日前,戴德梁行香港商铺部主管及执行董事林应威向21世纪经济报道记者指出,受疫情及封关影响,访港旅客近绝迹,市场消费力疲弱不堪,铜锣湾区今年至今商铺的租金已累计下挫约41.3%。

他表示,香港各区商铺租金在第三季度持续下跌,跌幅为3.5%至7.9%,其中以铜锣湾跌幅最大,环比跌幅7.9%。然而,他预计,经过断崖式的下跌,下季租金水平有望逐步回稳,并认为市场已接近“见底”。

事实上,据21世纪经济报道记者翻查数据显示,自2015年起,香港核心商圈的商铺租金已经开始出现调整,以铜锣湾为例,2015年高峰时期的每平方英呎租金一度高达2094港元,但截至今年第三季度已下挫至893港元,累积跌幅接近60%。

品牌关店潮

然而,自去年下半年以来,社会冲突爆发,香港奢侈品销情急转直下。今年年初疫情暴发,自2月“封关”以来,访港内地游客几乎归零,更让各大品牌“雪上加霜”,不少知名品牌纷纷加快关店步伐。

今年2月初,奢侈品牌Prada提前4个月关闭其在铜锣湾罗素街的旗舰店,涉及面积5万平方英呎。

今年8月,全球知名手表品牌Swatch Group旗下天梭表弃租罗素街与利园山道交界铺位后,旗下瑞士名表品牌欧米茄(OMEGA)亦撤出罗素街,放弃租用达9年的罗素街38号金朝阳中心地下E及F铺连1楼、共8600平方英呎的店铺,预计每年节省最少6000万港元租金支出。

美国最大连锁内衣店 Victoria‘s Secret 位于锣湾渣甸街京华中心的旗舰店,亦在今年6月下旬突然宣布结业,正式撤出香港。

该品牌在2017年以月租700万港元在京华中心打造四层的旗舰店,店铺面积超过5万平方英呎。据悉,Victoria‘s Secret 签订了长达 10 年的租约,至2027年租约才到期,却毅然提早7年半离场,涉及赔偿租金预计高达数亿港元。

长期以来,香港的奢侈品消费主要由内地游客主导。因此,疫情之下,珠宝、钟表等奢侈品销售行业首当其冲。数据显示,今年前8个月,香港珠宝、钟表零售金额仅为189.9亿港元,同比跌幅高达62%。服装、药物、化妆品等其他内地游客以往在香港“扫货”的主力目标,亦出现了约50%的跌幅。

林应威坦言,以往在铜锣湾核心街道“一铺难求”,甚至有些店铺租约还未到期,已有租户轮候,“自2017年以来,空置率一直徘徊在低位0-3%左右,但截至第三季度的空置率已经达到13.2%,创下历来最高水平。”

事实上,据21世纪经济报道记者了解,铜锣湾部分街道已有数十间空铺,其中谢斐道有多达25间空铺,空置率高达35%,而同区的波斯富街、景隆街等主要街道的空置率亦接近30%。

一线商铺迎来大洗牌

以往漫步在香港铜锣湾、尖沙咀等核心商圈,通常能看到扎堆的珠宝饰品、名表、奢侈手袋等名店。然而,一场突如其来的疫情,一线商铺正在迎来一场“大洗牌”。

相比以往的动辄过万平方尺的大型旗舰店,各大品牌往往更倾向于租用商场内的铺位。林应威坦言,快时尚品牌已基本放弃旗舰店策略,一些品牌则趁当下的租金低迷,进行店铺重组活动,“例如莎莎在铜锣湾区内进行了一些店铺重组,以更低的租金进入位置更好的地段。未来本地零售市场的动力主要来自于餐饮行业。”

美国服装品牌GAP宣布在香港关闭5家分店,英国快时尚品牌Topshop于8月中宣布,旗下位于中环的两层旗舰店将于10月租约到期后关闭,该品牌在分店关闭后只会维持网店业务。Topshop在2012年曾以月租300万港元承租中环皇后大道中铺位开设旗舰店;2014年则分别在金钟、铜锣湾开设分店。

香港化妆品零售龙头莎莎日前则以约60万港元,承租了临近铜锣湾罗素街步行仅几分钟的启超道多层铺位,面积达7500平方英呎,该铺原租客为粤港澳湛周生生,租用物业多年,高峰期月租达150万港元,此次莎莎承租的租金跌幅高达约60%。

林应威透露,与运动、日常生活用品相关的品牌趁“逆市”大幅扩张。迪卡侬近期以80万港元的月租承租了中环皇后大道中的一个8500平方英呎的铺位,而日本超市及生活百货连锁店Don Don Donki亦在中环皇后大道中承租了一个1.9万平方英呎的商铺,月租达120万港元。目前品牌已在铜锣湾、尖沙咀拥有分店,并计划在香港各区开设新店。

同时,由于商铺价格已累积一定跌幅,吸引部分投资者入场。数据显示,今年9月,商铺注册宗数环比大幅上升约39%至122宗,创下自2019年6月份以来新高,金额录13.37亿港元,环比增加18.9%。

美联工商铺行政总裁黄汉成向记者表示,目前工商铺业主的议价空间扩阔,相关物业价格已累积一定跌幅,令成交量上升。由于低息环境有望持续,市场资金仍然充裕,再加上预计第四季有工商厦新盘推售,相信会对大市成交带来支持,预料第四季交投量继续上扬。

(作者:朱丽娜 编辑:辛灵)

(责任编辑:赵艳萍 HF094)
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