为什么现在一手房的物业费越来越贵

本文转载自公众号：“真叫卢俊”

最近又看了上海不少的新盘项目，在对上海的高房价已经习以为常了之后，又发现了另外一个有趣的现象想要跟大家聊一聊

那就是关系到每一个小区每一位住户的一项不可避免的业务：物业费

如今小区的物业费收取，从五毛钱六毛钱，到十块二十块，不同的价格带来的物业服务与功能自然是不一样的?

虽然平时不会特别去关注新房的物业费，但统计完2020一些新开盘项目的物业费之后，让我有些感慨

我觉得大家应该对物业费有一个新的认知：

要想确保最基本的物业服务，以前老小区几毛一块的物业费已经不复存在了

现在上海即使是刚需扎堆的外郊环新房，物业费基本也都是4元起步，随便一个150平米左右的新房，每个月少说都要花上600-700元的物业费

相比起以前每个月区区几十上百块的物业开销，如今上海的一手房，只要进入了外环线内，物业费分分钟就是5块朝上，一个月近千元的费用，甚至可能会成为很多人的一个生活负担

如果买在中环以内，但凡一间大面积的豪宅，物业费几乎就要高达数千元每月，每年花费上万已经见怪不怪了

那么为什么现在的物业费越来越贵了呢？

因为再不涨价物业的日子可能真没法过了...

这些年来，很多物业公司的运营成本都在增加：人员的工资，设备设施，基础物料等等...如果再不涨价，有个别的物业甚至出现了因为经营困难而抛盘走人，导致小区陷入无人管理的状态

普陀区长寿路街道大上海城市花园小区2004年建成，十几年来物业费一直是1.68元/㎡/月，可由于人工成本逐年上涨，原定收费标准早已经入不敷出

2018年初，该小区业主与物业公司曾制定了一份调价方案，将物业费调整为1.98元/㎡，但业主们对这个价格有异议，物业公司也无法给出满意的解释，最后调价失败，物业公司抛盘走人

俗话说一分钱一分货，物业费也是一样的

既然花了更多的钱，物业自然也应该起到更大的作用

不知道还有人还记得前不久那个“别人家的好物业”吗？

上海普陀那个硬怼丰巢的网红小区——中环花苑，毫无疑问就是一个物业管理能力非常强的小区

作为当时第一个站出来的勇士，中环花苑立即暂停了丰巢在小区内的使用

能在短时间内收集几乎全体业主的反馈意见并做出应对，是一件非常难非常考验业委会管理能力的事情

而一个好的物业，就是应该与业主之间保持这种紧密的联结与及时的反馈

不仅如此，中环花苑的真实环境真的与我们想象中十几年房龄的二手小区很不一样

以下是宝山某二手小区的绿化情况

而中环花苑的绿化是这个样子的

中环花苑的物业在公共空间的改善上也花了很多心思

一般来说，一个有着十几年房龄的二手小区过道，往往都是这样的

而中环花苑的过道，一尘不染...可以想象物业在背后为此付出了多少努力

当我走进中环花苑的电梯，最大的感受是这根本不像是一个已经交付了12年的小区，更像是一个刚交付半年的全新小区

从种种细节中我们可以看到，一个好的小区物业，会时刻与业主保持沟通，会在绿化、公共区域等细节的运营上下大功夫，会让住在这里的大部分业主产生浓浓的归属感

这样一个好口碑好物业的小区相比周围物业水平一般的小区，在二手房销售时的价差也是显而易见的

区域内的小区均价差不多是6.5w-7.1w左右，而中环花苑二手房均价已经达到了7w左右，从房价看，俨然超过了周边的大多数小区，成为了第一梯队

根据周边链家中介透露，中环花苑的价格虽然远超周边竞品盘，但依然在区域内属于卖的又快又好的二手房，说明一个好的物业能让小区在未来有溢价空间，保值增值，成为真正意义上的区域内的口碑标杆

正因如此，现在有越来越多的项目开始重视高品质的物业服务

就好比今年下半年即将回归的瑞虹

不得不说，这个网红小区的业主真的很会玩，各类亲子活动、社区足球联赛、篮球联赛应有尽有，还有让周围别家小区羡慕不已的新年音乐会

这也是为什么瑞虹的复购率能高达30%

要知道，上海一个普通开发商的项目，复购率差不多在5%，再好一些的品质开发商，复购率可能能达到15%

如果一个项目的复购率能达到30%-50%，那一定是非常夸张的，说明老业主都非常认可这里的环境与居住体验，再次置业的时候，依然会再次选择瑞虹

一个项目如果居住体验一般，其实是留不住业主的

像瑞虹物业组织筹备的这些活动，已经成为了常态化，同时瑞虹物业所提供的这些服务，甚至已经成为了今后项目再次入市时的一个重要卖点

无论是一手房还是二手房，一个好的物业不仅仅意味着社区环境，业主安全的保障，还意味着先进的服务理念以及社区具备了长期的整体运维能力，而这些都是今后房屋升值的重要因素

不过话说回来，好物业的物业费就一定贵吗？

在这个物价普遍飞涨的年代，寄希望以不变的价格享受曾经低成本时代的服务似乎有些不切实际，但物业做得好的社区，物业费就一定贵？

说到这里让我不禁又想起上海那几个拥有良好口碑的二手房

位于浦东杨东的上海绿城，虽然是2004年的小区，整体的服务水平一直都被人津津乐道，项目本身保养的也很好

即使已经过去了十余年，小区还像新的一样，整体的外立面非常的整齐，也没有违章搭建，路面开阔

社区内部的绿化也维护的很好，每个绿城项目都有着独一档的景观风貌，更是让人眼前一亮

那么保持如此良好风貌的小区，物业费一定很贵吧？

翻了翻小区的物业费，3.85元/月/平米，还是可以接受的

也正是这些绿城物业在绿化、景观、会所的设计和维护上所花的心思，让其物业能够连续多年在物业服务企业综合实力中名列前茅

还能想起一个上海二手房口碑代表，就是位于长宁天山的仁恒河滨花园

你很难想象这样一个中环内整体绿化率超过60%的小区，物业费也只要4元/月/平米

仁恒在业内的品质也不用多说了，河滨花园整个小区的规划中大部分的住宅单体都有着绝佳的景观视野，即使过了十几年，这里依然运营的美如画

除此之外，这个二手小区最具特色的一点，在于物业已经在社区内部建立起了人与人之间的连接，不论什么时候，你总能发现有业主在跑步、在活动、在玩耍...

我们都知道，有人参与的景观才是好的景观，能让业主安心在这里享受生活也是非常重要的一个加分项

所以别看上海物业费在3-5块这个价位段的小区有很多，像是仁恒或是绿城这样物业费的缴纳率超过90%的小区其实并不多见

正因为物业和业主之间有了默契的配合，小区的物业质量也因此形成了良性循环

所以物业质量的好坏不单单取决于物业费的高低，只要把钱和力气用对地方，用心维护好社区的绿化、公共区域、会所等设施，营造出一个让业主满意的社区生活场景，一个好物业的价值也就体现出来了

归根结底，一个小区的好坏还是得由物业和业主一起决定

就好比之前中环花苑的例子，其实在整个事件中，发力的绝不仅仅是社区物业本身，更重要的是业委会和小区所有业主的共同努力

在中环花苑对外的公示中，有高达82%的业主同意业委会暂停使用丰巢的决定

正是因为这样的多方合力才促成了这个小区和谐共生的局面

而相比很多上海其他的老小区，在平日里物业公司与业主之间就矛盾不断，产生的纠纷也是屡见不鲜，很多的业委会更是形同虚设，直接导致了业主不缴纳物业费的情况

很多人对家的概念就是自己家门里，门外不是自己家，缺乏共同体意识，在这种情况下，往往会认为交物业费不是为自己，而是为物业公司

可大家有没有想过，即使你缴纳10年乃至20年的物业费，其总价也不过是房屋总值的5%左右，而一旦整个小区的物业费收不上来，社区的绿化和保洁工作因此停滞，造成的小区贬值乃至房屋贬值，远远会大于5%的幅度

所以从本质上说，这是一个滚雪球效应

物美价廉大多时候都活在想象之中，你不愿让物业费涨价，不交物业费，物业的收入没有了保障，换来的只能是更低的物业品质，品质再下降，于是业主更不愿意交物业费，恶性循环的结果就是小区的维护不及时不到位，日积月累的口碑将如洪水猛兽一般，吞噬你本该上涨的房价

反之，只有当双方一同努力了，相互之间选择了信赖，才有可能让整个小区变得越来越好

我想，没有人希望花一辈子的时间去与一个差劲的物业打交道吧