佳兆业CFO吴建新：母公司旧改领先优势支撑佳兆业美好业绩增长

　　10月15日，佳兆业美好（2168.HK）召开了2020年首次投资者开放日活动，佳兆业集团高级副总裁、首席财务官兼佳兆业美好集团执行董事吴建新出席了此次活动，并就佳兆业美好的发展战略及核心优势与投资者进行了面对面交流。

　　以下为交流实录：

　　凯峰投资：公司提到的佳科智能公司是否有中长期战略规划及目标，比如5-10年期的目标？

　　吴建新：关于智能化业务发展，从数据和整体介绍可以看出，我们是一家物业管理企业，但通过智能化来赋能，支撑公司未来发展。随着行业的不断发展，纯粹的基础物管服务已经无法适应市场发展的需求。佳兆业物业集团之所以更名为佳兆业美好集团，就是致力于创造美好生活。随着智能化和5G技术的发展，通过智能化解决方案，为我们的业主、客户、甚至整个社会提供更好的物业服务。智能化业务作为集团新的利润增长点，未来必然将成为佳兆业美好集团发展的重要支柱之一。

　　思远投资：公司未来三年分红率、回报预期如何？明确的合约/在管数据情况？旧改规划？既然公司业务版块较多，那么认为物业发展是否存在可持续性？智能解决方案的产出周期是多久？有没有考虑过物业行业可发展空间的终局问题？

　　吴建新：关于分红政策，从过往数据可以看到，上市两年来，每年的分红率都是40%，往年复合的收入增长率也在40%左右。即使上市前利润增长率也在30%-40%，所以我们的分红政策不会变，会维持在40%，甚至更高的分红率。

　　第二点，刚刚发问的投资人最感兴趣的应该是，物业管理板块的规模、收入、利润和现金流的关系。其实，扩大来讲，如果一个物业管理公司仅仅依靠规模增长实现利润，是不能够实现长期高毛利率的，虽然33.8%在各位看来可能比较低，但在整个社会平均来看，是比较高的。母公司1638.HK的毛利水平，也在28%左右，佳兆业美好的毛利率更高，放在全社会来看也比较高。如果单靠规模增长，在管面积的增长，管理费的增长，通过人工的减少，成本的压降，来扩大规模增加利润，我们认为是不足够的，所以我们才会着眼于未来，通过佳科智能的智能化解决方案、社区增值服务等业务提升利润的规模，也只有这样，才能突破利润增长的瓶颈，也许我们的毛利率和净利率还会上升。

　　另外提到的关于社区增值服务，上半年虽然增速不高，但这是近两三年来，整个行业面临的普遍难题，比规划的增长速度要慢。之前规划的业务（社区买菜、仓管服务、送货上门之类业务），往往面临社会上更专业、技术领先的公司的竞争，导致增幅不大。所以通过智能解决方案提高物业管理水平，通过品牌赋能不断扩大在管面积，再结合社区增值服务的提升，都是未来的发展方向。

　　交付前及顾问服务是佳兆业美好的特色业务，母公司佳兆业集团在旧改行业的努力和探索取得了一定成就，目前1638.HK母公司在旧改的投入以及获取的收入非常可观，佳兆业集团在旧改项目的占地已经超过了4,000万平，货值在2万亿以上，所以前期旧改服务是佳兆业美好利润及规模的来源、支撑。

　　线上提问：很多地产龙头拆分物业上市，疫情后还青睐物业的原因，市场是否还能维持良性竞争？

　　吴建新：任何行业都存在竞争，近一年多还有不少地产公司分拆物业上市，市场很大，一定会有竞争，但也一定会维持在良好的态势上。目前有74%的市场由小物业公司占据，头部物业服务公司未来市场很大，会是良性竞争、良性发展。

　　线上提问：未来旧改何时发力，是否因为母公司储备丰富，可以为佳兆业美好提供较多的业务来源？

　　吴建新：佳兆业集团是国内最早投身城市更新事业、最具实力的城市公共服务商，已经连续两年蝉联中国城市更新综合实力No.1，在社会上有人说佳兆业是“旧改之王”。城市更新项目的逐步推进持续为佳兆业美好提供贯穿城市更新全生命周期的物业管理相关服务项目。同时，由于母集团的项目主要集中在经济较为发达的粤港澳大湾区，拥有管理费较高的优势。因此，城市更新项目将为佳兆业美好在项目品质、财务利润和项目规模等方面的持续增长提供良好的支撑。

　　线上问题：佳兆业美好有牌照吗？怎么能做金融类业务？

　　吴建新：佳兆业美好本身是没有金融牌照的，也不做金融资产的设计、研发和销售，只是对金融产品的销售提供物业管理服务，比如租房子给销售人员或者接待购买的客户的类似增值服务，对金融本身不涉及，只是为交易渠道提供物业服务，包括安保服务。

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