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创富神话下,背后的房价哲学

2020-10-28 08:42:10 和讯名家  子木聊房

 

文/子木

1

躁动的房价

近日,杭州楼市发生了一系列的房价怪象。主要集中于西湖区的之江板块。

首先是某新开楼盘2天卖出1.5个亿,再现区域性购房热潮,紧接着之江板块的二手房价开始躁动,出现大规模业主上调房价现象,好像商量好的一样。

例如之江板块一个叫云溪新语的小区,一套房子10月10号挂牌560万,23号直接涨价20万,达到580万;

还有一套更过分,2019年11月挂牌,一年没卖出去,反而在今年10月份先是涨价40万,而后直接干脆涨价130,单价达到65000元/平米。直接比肩帝都房价。

网上有人评论,这是梁静茹给的勇气,还是“反其道而行”的市场新战术?

我之前讲过,翻开中国房地产简史,最爱炒房的地方莫过于温州,紧接着就是深圳和杭州。然而,后两者的确坐实了房地产价值,实现房价和经济的齐头并进。

杭州人这么聪明,自然其中有一定的猫腻在。

看到这里也就很多人应该知道了,其最主要的原因是:

10月21日,马云在之江板块花了27亿买了一块10万方的沿江宝地,决定盖一栋130米的超高层大厦,作为其金融帝国蚂蚁集团的总部。

很多人问,不就是马云盖个楼吗?周边房价至于吗?

接下来子木帮你分析其中的道道。

2

造富神话

昨天被一则新闻刷屏,蚂蚁集团将在A股+H两地同步上市,总估值为2.09万亿,创下全球最大规模的IPO纪录。

拒招股书披露,这次蚂蚁集团授予员工的经济激励比例占比65%,如果按当下估值,这部分股票就值1376.9亿元人民币。

蚂蚁的员工是16660人,意味着人均获利826.47万元。

以现在杭州二手房均价计算,蚂蚁集团人均可在杭州买一套283平米的房子。事实上,这次蚂蚁金服上市,堪称中国企业最大的造富运动。

这么看来,一夜之间几千位千万级财富人群同时涌入一个区域,就一定会打破了“供需杠杆”,房价上涨也在情理之中。

最主要的是,这不是纯粹人为的炒作抬升,而是真实购房需求的野蛮涌入。

除此之外,蚂蚁集团落户之江板块,还有第二层含义“虹吸”。

这次蚂蚁集团上市,创造了历史。同时确定了其行业地位,甚至代表了中国互联网金融的最高水平。这次新闻爆出后,几乎全国人都知道了搞互联网可以发家,去蚂蚁金服将会实现人生财务自由。

这种效应会扩散至整个社会。

这就像2000年后的中关村(000931,股吧)一样,成为全国高校人才梦寐以求的土壤。不计其数的人才踏上这片土地,争夺这份优质资源。

这种虹吸带来的房地产价值是持续不断的。

3

能量发酵

我之前还研究过一个课题,我把它命作:高净值人群积聚后的「能量发酵」。这让我想到了北京经典案例,“海淀区价值北移”。

同样用北京海淀区做例子。

在互联网潮初期,海淀的房地产价值主要集中在中关村区域,这里的大牌企业根深蒂固。

再加上八大院校辐射下,教育教育资源极强,10万/平米房价的老破小学区房比比皆是。

后来,北京海淀区产业开始向北溢出,阿里、腾讯、百度等大牌公司都南迁到了西北旺一代。因为薪资待遇优厚,非常多的高学历家庭也在跟着北迁。

那时候我有一个朋友特别不愿意在西北旺附近买房,他认为海淀的教育只集中在中关村附近。

我跟他说,教育不重要,最重要的是邻居。这个地方成千上万的聪明脑袋一定会想出办法的。事实证明就是如此。

因为高学历人才对下一代的教育问题极其重视,如果学校不好,他们也会通过家庭教育或者聘请私教弥补短板。

从此,向北诞生了一批批高质量的优质生源,硬生生把背面的文化荒漠考成了学区房。

学区房又吸引了名校教师,完成资源的「闭环螺旋上升」。这就是人才聚集产生的资源推升作用。

4

产业的魅力

如果你看懂了上面所述逻辑,现在你应该明白了,产业对于房价潜力的影响远超于什么地铁、医院、学校、商业。

只要人才集聚,周边社会资源会像洪水汇集而来。

那么这对我们普通购房者有什么借鉴意义呢?用杭州最近中介圈里的一句话概括:

做不了“蚂蚁”股东、做不了蚂蚁员工,你可以做“蚂蚁”的房东。

如果你提前在人才流入的核心区域布局房产,那么在财富上,就是坐等开花的结果。这就是房产投资之道。

有人说,我不是名牌学校毕业,马云也不会在我这个城市盖楼,跟他们一点关系都没有。

如果这么想你就错了,马云搞的金融帝国虽然不会出现在任何一个城市,但是每个城市都有自己自有的产业体系,同样影响着房价走势。

那么如何窥得先机呢?

首先在宏观层面,主看产业,而拥有产业上升力的城市,大概率是高校资源比较丰厚的城市。

例如北上广、武汉、成都、郑州、重庆、西安等等,这些城市都是大型企业最喜欢入驻的地方,因为高效汲取人才资源,可以省下绝对成本,而这决定了企业的未来。

像西安在2015年之前,默默无闻,但这几年在政策和产业双加持下,一飞冲天。人才是绝对资源,现在产业不发达,并不代表未来不发达,是一个长期的校准过程。

当然在产业层面,一定要谨防「政策陷阱」。

例如天津产业为何起不来,是因为当初政策都给了北京,北京对天津有强分流作用;哈尔滨高校众多也没什么用,因为政策在沈阳,沈阳会对前者无限虹吸;还有深圳和广州,济南和青岛的关系都是如此。

如果自身高校资源众多,而且周边没有政策性竞争城市,那它的未来产业价值一定会与日俱增,例如西安、武汉、郑州等城市。

在这些城市,只需要关注哪些区域的大型企业多、上市企业多即可,周边房产具有产业投资价值。

5

谨防产业陷阱

有人说,我们这里没什么高校,也没什么大型上市企业怎么办。

这种情况是最常见的,大部分三四线城市都是如此。资源具有集聚性,没有人才也没有大型企业,除非有国家性的政策倾斜,否则这片土壤一定开不出产业之花。

也根本不用谈及什么房产的产业投资潜力。

现在来看,大多数三四线城市当地仅有的产业资源已经早早被推高,未来产业落地存在风险。

很多三四线城市在过去几年大建产业新区、创业孵化园,结局都不是很好,荒废的荒废倒闭的倒闭,只能靠当地政府补贴勉强度日。

前几天有一个读者咨询我,说的北方某四线城市2年盖了12个创业园,其中很多创业园都在城市郊区。周边的楼盘广告宣传很凶猛,号称“背靠五千亿产业园区,打造未来城市极值”。他有些心动。

我回复了一句,“去查一查GDP”,结果得知,这个城市去年GDP连4000亿都没过,这种割韭菜的营销广告还能相信?

总之用产业做幌子的楼盘宣传广告不少,但十中有九都是瞎扯。

要知道,区域产业的兴起,甚至要比医院、学校等资源形式更加艰难,真的是考验天时地利人和。

现在来看,做一个长期价值主义者,也许是未来房地产投资唯一的道路了。

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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