楼市调查 | 公寓新政沉寂后 恒大冠珺之光为何有热浪？

观点地产网 今年4月份，号称世界最大的恒大足球场效果图爆出后，寓意“莲花绽放”的金红色外观一时引起了无数关注，以及热议。

这是恒大花了68亿在广州番禺谢村买的项目地块，建面百万方的地块包括商业用地、商务用地及体育用地。拿地当天，恒大就声势浩荡地举行了开工仪式，称将建一个容纳10万人、面积30万方的专业足球场。

如今，半年过去，虽足球场尚未建好，不过旁边以此为概念的商业公寓已于近期开始销售。10月24日，恒大冠珺之光示范区开放并启动认筹，首推建面约25-60平方米的平层公寓，以及45-65平方米的复式LOFT。

观点地产新媒体实地观察，当天，销售中心人满为患，沙盘处、样板房、认筹处的人摩肩接踵，同时现场还伴着高昂的音乐与宣传声。

用一位看房者的话形容——现场堪比早高峰的地铁。也有人称，这样的营销造势也只有恒大做得出来了。当日，恒大方面发布消息称，项目来访量突破10000人。

看起来如此火爆的恒大冠珺之光，究竟值不值得“打新”呢？

热盘?

项目认筹的时间很微妙，就在金九银十的最后一个周末。

金九银十往往是楼市传统销售旺季，加之今年疫情影响及“三道红线”压力，这个小周期更是房企冲刺业绩、去库存、回笼现金的重要节点，何况是对恒大而言。而对购房者来说，趁着开发商促销优惠，倒也是个买房的好时机。

恒大冠珺之光的认筹现场，或许就有许多寻找上车机会的购房者。在房产动则上百万的一线城市，最低能用不足10万的首付实现广州置业，这样的门槛水平一定程度上是十分吸引人的。

价格，这也就是现场如此人山人海的重要原因。

据悉，恒大冠珺之光项目不限购、不限贷，提供两年分期服务，且首期最低可至5.3万元。同时，项目延续恒大“开盘必特价”的营销策略，销售中心可看到，若提前认筹2万元，可享开盘97折优惠，若转认购的话还可赠送两年物业管理费。

具体均价方面，虽目前处于认筹阶段，暂未出官方价格，但据销售透露及中介推测，吹风价大概在2.3万元/平方米左右——与附近的一手公寓价格水平相仿。

同时，相比周围毛坯交付的公寓，恒大冠珺之光以精装修交付，且带部分家电，从这一点看装修标准高于周边产品。

以此次推出的户型面积看，平层大概在单价2.1万元-2.3万/平方米，复式单价在2.3万-2.5万/平方米。据观点地产新媒体粗略统计，此次推出房源中，在叠加认筹优惠情况下最低可以总价50万元左右买到一套平层公寓，最高则是以154万元买到一套LOFT。这对于“囊中羞涩”的购房者或投资客来说，或许能带来一定的价格刺激。

价格之外，项目靠近地铁，距离7号线谢村站仅300米，前后三站内可交汇2号、3号地铁线；往西两站可到广州南站，这是目前大湾区重要的门户枢纽。

当然，恒大对外最大的宣传卖点，还是其叠加的“超级足球场+长隆乐园”强强联合概念。在恒大的宣传字眼里，这将成为拉动片区经济、房价、人流的“炸弹”。

而恒大主席亲自设计莲花造型的恒大足球场，据介绍将作为场均上座率超76%的广州恒大淘宝足球队新主场，未来每年将吸引上亿的球迷聚集于此。

同时，每年吸引游客超2000万人次的广州长隆乐园，旺季时节住房需求大，供不应求，这将给适合打造度假酒店运营的小户型公寓带来机会。

上车?

在投资门槛低、区位优势强、升值潜力大的宣传口径下，这个热盘究竟是否值得上车或投资？

事实上，在这场热浪背后，却有不少投资客、专业人士有不同看法。个中原因，或许归根到底都在于恒大冠珺之光这种商住公寓自身局限。

众所周知，与住宅产品相比，公寓因低门槛、出租旺、转售易的特点受到市场欢迎。相对应的，公寓在土地性质、产权年限、解决户口学位、税费方面也与住宅产品存在着差距。所以，一般购买商住公寓的不少以投资目的为主。

而从投资角度看，则会考虑投资价值，如价格上涨速度及幅度、租金回报收益、转手难易等。

是否升值、升值快慢或许可以从几个点考虑，如供应需求。据悉，目前广州市场的公寓供应量仍旧处于非常充足的情况，且连续三年成交保持低位。

广州中原研究发展部统计数据显示，2020年上半年广州全市供应公寓6310套、37万平方米，供应量环比、同比分别下跌18%、6%；成交跌幅更加明显，环比、同比跌幅为51%、55%。

具体到项目所在的板块，一业内人士称：“南站现在整体商业公寓体量供应也非常大，这不仅是价格上不去，连出租、转手都不是很容易。”

对于南站商务区如今的发展情况，广州中原地产项目部总经理黄韬也称，南站区域本身发展比较尴尬，虽然宣传打造了几年，但并没有形成所谓的真正的商圈。“留不住人，都是顾客为主。”

再远一些的长隆乐园，有业内人士则赞同在旅游旺季时周边酒店非常火爆，价格也贵，把公寓出租给一些游客确实存在一些市场。

据悉，长隆乐园内目前仅2家酒店，房源量大概有2900余间，经常预定不到；周边品相较好的短租公寓日租金则在500元以上。

而说回到足球场的球场经济对房价的拉升作用，一球迷则称“太远了”。“坦白说，看球也不会买公寓吧？不会因为看球去买个房子，球场是盖起来的，住在旁边根本看不到。”

黄韬称，目前项目的目标买家应该都是冲着门槛低及恒大的品牌效应，宣传力度大。