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最后一家未上市TOP30的祥生通过聆讯!

2020-10-30 09:07:36 和讯房产  杨羚强

  10月23日,祥生控股(集团)有限公司(以下简称“祥生”)已通过港交所上市聆听,这意味着祥生距离最终登陆资本市场又近了一步。在中国TOP30房企(按克尔瑞去年排名)中,祥生是唯一一家没有上市的房企,如果祥生最终成功上市,将意味着中国前30强的主流房地产企业全线资本化。

  相比数年前上市的房企,祥生能在交表当年,就通过聆讯,难度要大得多。受宏观调控影响,近年来港交所从受理到最终审核批准一家内地房企的上市申请,时间长度明显拉长。最近两年大多房企赴港上市,都是在首次申请招股书失效后,再交一版招股书,才最后通过聆讯,获许上市。祥生却是在首次申请招股书失效前,就通过了港交所的聆讯、审核,从很大程度上,显示资本市场对企业未来的看好。

  公司递交的招股书显示,2019年,实现ROE(净资产收益率)50.1%,同比增长33.5个百分点;2020年4月,ROE实现40.3%,水平高于行业及同规模房企。根据国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所及中国指数研究院的数据,就运营效率而言,祥生自2018年起连续三年位列中国房地产百强企业第十。

  净资产收益率领先多数同行

  和讯房产曾在今年的4月和9月,分别对百强房企的上市房企净资产收益率进行过排名统计,发现如果按照同时期的净资产收益率数据,祥生可能排在行业前列。

  净资产收益率指标,不仅仅反映出企业的盈利能力,和未来提供给股东高分红的潜在能力,也在一定程度上反映出公司的运营效率。

  熟悉杜邦分析法的投资者都知道,净资产收益率的高低,很大程度上取决于企业的利润

  负债杠杆和运营效率。和同行相比,祥生无论是在负债率,还是在利润率指标方面,都只是出于行业平均水平附近。

  真正让祥生获得远高于同行的净资产收益率,是公司的高运营效率。正是因为运营效率高,帮助公司实现了高收益率。

  精细化管理是祥生提升运营效率的一个重要因素。与高周转等极端发展模式不同,祥生的发展策略强调要以品质和规模双优、效率领先为底层逻辑。近年来,一直在不断完善综合运营模式,进一步鼓励各个部门于各项目阶段相互合作。高度重视项目规划及定位,以提高开发效率、实现高资产周转及确保产品质量。

  从招股书来看,祥生计划透过进一步授权区域公司及项目公司进行决策优化组织结构,促进当地小区、客户基础及监管机构之间的联系更加紧密。

  还将通过建立问责措施、升级信息技术系统以及标准化与通信、产品线、风险控制、成本管理及供货商选择有关的内部规则及程序,以更加强大的数据支持,进一步提高区域及项目公司的管理效率,同时也能进一步完善管理系统。

  布局:有效避开“黑天鹅”事件

  祥生一直坚持立足浙江省,深耕长三角,在保证稳定健康增长的同时,将战略眼光放到全国各地高潜力城市上,并提出了“1+1+X”的全国布局策略,即浙江+泛长三角+重点潜力城市布局。

  浙江作为祥生的“大本营”,一直以来就被放在战略核心位置。目前,祥生的项目已覆盖浙江全部地级市,且在绍兴市等部分城市销售业绩保持着绝对优势。2019年公司在浙江省内建筑面积达1156.24万平方米,占总建筑面积的50.2%。据中国房地产指数系统及浙江省统计局资料,2019年祥生在浙江省的签约销售额位列全省第三,占全省签约销售额的5.1%。

  在实现浙江地级市的全覆盖的同时,祥生也紧跟长三角一体化战略,祥生积极把握政策优势,逐步深入泛长三角区域,进一步增加在泛长三角的市场份额,为公司的持续稳定增长注入活力。中国房地产指数系统与浙江省统计局资料,2019年祥生长三角地区综合实力在所有房企中位列第14名,在浙江省房企销售排行榜中位列第三。

  而在浙江省取得领先市场地位的同时,祥生也将业务进一步向长三角地区拓展,在充分注重布局长三角核心城市上海的同时,同步密切关注以杭州、宁波领衔的扩张型、潜力型都市圈,挖掘长三角地带城市群价值。

  据不完全统计显示,仅2020年上半年,祥生在杭州、温州、宁波、合肥等长三角城市的拿地金额就已超过130亿元,足以见得其对于深耕长三角的决心。

  和讯房产对今年上半年业绩上佳的20家房地产企业追踪显示,这些房企绝大多数都严格执行了深耕长三角的战略。对一些全国化房企的访谈表明,在今年疫情后,长三角区域是市场恢复最快的区域之一。重点深耕长三角的战略,也让祥生有效地避开了新冠疫情之类的“黑天鹅”事件,将影响降到最低。

  除了长三角,祥生也进入了一些省会城市。有报道显示,祥生今年上半年在一二线城市的获取土地数量占比已超85%,而这与其前几年的土储结构比较已有了明显变化,实现了一二三四线城市的全覆盖布局。

  产品:卖得更快、溢价率更高

  有竞争力的产品,是祥生实现高运营效率的又一关键。

  2019年,祥生主动展开了一轮产品线的焕新迭代,在原有七大住宅产品线基础上,通过经验整合、研发创新、匹配需求,深度挖掘企业基因与内涵,迭代升级出“TOP系、云境系、府系、樾系”四条产品线,实现了“全周期、全地域、全龄段”的覆盖,保证了产品在不同区域以及不同客户需求下的适应性。

  在这崭新的四大产品系中,祥生面对不同客户群体进行了具有针对性的设计及规划。其中,樾系主要以首次购房者为目标,其产品具有强大的功能性及实用性特色;府系以首次换房者为目标,产品在功能及实用性之外亦提供舒适性及公共区域;云境系主要以现代简约设计风格为特色,面向重视优质生活环境及集中式社区设施的后续换房者;TOP系则面向追求奢华及高度私密生活方式高净值客户,提供顶级工艺,并配备高端品牌的硬件及装饰。

  其中,“府系”的创新在于,尽管户型面积较高端改善产品有所缩小,不过仍兼顾舒适性与功能性两大属性。从“门、园、礼、院、筑”五大维度,提升产品力及竞争力,打造区域标杆产品。持续升级迭代下祥生“府系”在经历专业与市场的双重检验后,形成了一条成熟完整且兼备东方文化建筑底蕴的标杆产品线,并荣获“2019年中国房企奢适阔宅产品系TOP10”。

  而“云境系”则是祥生针对高端改善客群推出的产品线,在深入解构客户的精神层次需求、契合当下再改客群的主流观念的基础上,祥生将产品价值定位于“丰盛”、“健康”、“自由”、“快乐”四大幸福基因。在产品设计中,祥生以“空间+服务”两大层面满足客户对理想产品的诉求,通过全景全享、左邻右里、爱家健住等空间体系,辅以“品质人文、幸福增值、生活健康、智能物联”四大服务体系,造就极致的居住体验。

  祥生还借助地块的黄金区位,设计了面向高端消费者的TOP系。其中首个作品——上海祥生中心已经正式启动。位于历史文化底蕴深厚的内虹口核心区,坐拥黄金区位优势,将结合住宅和商办业态,打造一个集时尚、生态、高端为一体的多功能综合体。

  在项目的设计上,祥生力邀国内外领先的设计公司,并在设计公司的选择上充分考虑其设计能力及行业口碑,以在提升运营效率的同时,向客户提供优质的设计。在祥生看来,产品扮演着桥梁与载体的角色,既为客户提供了通往理想生活的道路,也将企业发展与客户需求相连,当客户需求得到更好的满足时,企业的效益也将获得更大的提升。

  从祥生的成功案例,那些正在排队上市,或者计划上市的内地房企,可以发现提升运营效率的重要性。也许上市能否成功的关键,不在利润率、负债率,这些硬性指标,而重要的还是公司能不实现更高的运营效率。

(责任编辑:徐帅 )
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