附录： 上海市房产经济学会对《住房租赁条例（征求意见稿）》的专题研讨会简报

　　2020年9月18日下午，上海市房产经济学会组织来自高校和业内的10多位专家对《住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称《条例》）展开专题讨论。参加研讨会并发言的有上海市房产经济学会沈正超会长、原上海市政府法制办副主任、上海市房产经济学会学术委员顾长浩，上海市房产经济学会副会长、上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰教授，上海市房产经济学会学术委员田汉雄（前上房集团董事长），上海师范大学房地产经济研究中心崔光灿教授和黄静副教授，复旦大学住房政策研究中心主任姚志勇副教授，同济大学经纬不动产研究院张宗彝博士，上海财经大学不动产研究所朱祎博士，上海房地产科学研究院经济所江莉所长，联城行董事长许军，上海城方董事会秘书顾玲玲、旭辉领寓研究部负责人顾磊博士等。

　　与会人士总体上高度肯定了国家住建部门为落实“租购并举”而加快立法规范方面的努力，认为本版《条例》较住建部2017年5月19日推出的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》有很大进步，包括吸收了当时上海部分学者（本次研讨会部分专家也在列）所集体提出的应将住房租赁与销售管理进行分拆进行条例起草的意见，但仍然还有多处有待完善和明确。现将研讨会发言意见概括如下：

　　顾长浩主任认为：首先，对房屋租赁行政立法决策应该树立以下指导思想和基本方针：

　　（1）对民事租赁房屋规范的必要具体化；（2）应当明确政府在房屋租赁（房地产市场）调控方面的职权职责；（3）应当从行业活动有序化、有效化角度，重点在着力于规范调控房屋出租企业、经营租赁企业、房屋经纪企业以，包括自然人出租房屋规模达到规定标准的；（4）应当从向承租人倾斜原则，对租赁双方的行为进行规范；（5）应当明确政府在特定社会经济状况下的特殊的、必要的行政措施权力，既解决权力的合法性，同时解决对权力的约束，以求权利与权力、公共合理的平衡。顾长浩主任特别提出，《条例》应该采取实际措施鼓励租赁关系的稳定。《条例》虽然第一条就提出要“构建稳定的住房租赁关系”，第32条也提出“鼓励出租人和承租人签订长期住房租赁合同”，但缺乏实质措施，难以起到实际作用，建议《条例》通过明确规定给予税收减免等措施来引导出租人提供长期租赁。其次，《条例》在一些地方混淆了法律规范与政策的区别，如第五章“扶持措施”大部分内容属于政策范畴，可考虑删去；第三，《条例》的适用范围界定不够清晰。《条例》第二条，“本条例适用于国有土地上住房的租赁活动及其监督管理”，但第六十五条又说“集体土地上依法建造的住房的租赁活动及其监督管理，参照本条例执行”。这里的“参照执行”含义不清。 而且《条例》是否只适用住房，非居住房屋实际用于居住租赁了，包括改建后用于居住租赁，是否适用，要给予说明。

　　在研讨会的自由发言环节，田汉雄委员认为《条例》应该顺应市场形势把转租人的权责也做明确规定，并进一步明确各项违规的具体处罚标准与流程；姚志勇副教授认为对稳定租金和合同备案的提法要慎重，要有落地可行性和实际可操作方案再写入《条例》；朱祎博士认为《条例》应对因为拆迁或疫情等不可抗力造成租约中断情形下租赁双方权益保护给予准则化；张宗彝博士认为《条例》要突出对市场的纠偏，调节权利关系，引用澳洲等国外案例，突出要明确以保护承租人利益为优先，尤其在疫情等突发情况下，还建议借鉴国外以地址管外来租赁人口的办法，简化租赁登记手续，但保证每个地址居住人数在合法范围内；崔光灿教授认为《条例》要突出公平原则和民生原则，应对租赁企业建立一定的市场准入标准或行业从业资格认证；黄静副教授认为《条例》要重在对市场秩序的保护，减少不必要的干预；顾磊博士认为长租行业需要一个优胜劣汰的演化过程，政府不必对短期波动太过担心，但《条例》应加强推进“租售同权”和增加反歧视的相关表述，并建议可否通过租赁服务平台的建议来强化统一数据源和共享数据库；顾玲玲也提出可要求政府引导建立统一的数据库和标准化数据口径，让市场供需信息更加透明；江莉所长认为对租赁企业的监管应体现分类监管的原则以更有针对性。

　　研讨会组织人、上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰教授认为：首先，提高乃至全面实行租赁合同备案是住房租赁市场规范发展的牛鼻子。租赁合同备案不仅是政府加强人口管理和社会治理的需求，也是加强市场规范和维护租赁双方权益的基础，更是租客基于切身利益的要求。租赁合同备案在很多地方是租客办理居住证和获得积分、享受公共服务的前提，绝大多数租客有很强烈愿望，各地政府也采取了很多便利措施，尽量简化备案流程，但房东往往由于隐私及担心课税的顾虑，不愿意配合租客备案，这是对租客利益的侵犯。上海、广州等地的地方性住房租赁管理办法中都有对出租人不进行合同备案进行行政处罚的专门规定，但《条例》在这方面反而没有规定，是不足的；二是《条例》应对承租人相对倾斜，要借鉴德国等国经验，对出租人的解约权做出更多限制；三是鉴于近期长租公寓爆雷多发的情况，认为《条例》应对由于转租人/经租代理方破产或逃逸给租赁双方带来的损失认定和处理流程做出规范性安排，以明确相关主体的权益预期。

　　研讨会还有建议，要加紧《商品房屋租赁管理办法》的配套修订。2010年12月1日依住建部令第6号而生成、2011年2月1日生效的《商品房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》）至今依然有效。本次《条例》生效后，该《办法》需要尽快依《条例》重新修订作为配套，这方面要加紧准备，收集社会反馈，尤其要将在《条例》中无法明确或不宜明确的操作细则在《办法》中给予落实。

　　本次研讨会的现场图文报道详见“城市与房地产研究”公众号2020年9月28日的推送《“租购并举”促市民安居研讨会成功举行》，或上海交通大学住房与城乡建设研究中心网站的新闻 https://churd.sjtu.edu.cn/list.php?lid=386&id=7624