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资色·评级 | 标普:中国商业地产市场易守难攻

2020-11-05 14:41:14 和讯房产 

  香港,2020年11月4日—标普全球评级今日表示,2019年销售额达2.3万亿美元的中国住宅地产行业经过多年高速扩张之后,增长力度正在减弱,促使部分传统开发、运营企业加大商业地产投入力度。标普全球评级认为,成熟企业和高评级开发商最有条件从这个日益重要的市场当中获利,而商业地产业务的成功将成为企业信用评级的重要加分项。

  以上观点详见标普全球评级今日发布的报告《守江山易,打江山难:中国商业地产竞争格局梳理》(China Commercial Property: Incumbent Advantages Today Suggest Credit Strength Tomorrow)。

  虽然租金收入仅占2019年开发企业总营业收入的不到2%,但商业地产业务的重要性、特别是对于受评企业的重要性正日益提高。商业地产约占2019年中国房地产开发投资总额的14%。

  “我们注意到租金收入与信用质量的关系越来越紧密,”标普全球评级信用分析师高帆表示。“相比时间分布不均匀、周期性强、易受政策变动影响的开发收入,租金收入是一种更优质的收入来源。”

  持有大规模成熟租赁物业及稳定新增物业投放计划的企业,融资成本更有可能处于最低水平。这些企业又会兴建更多租赁物业,扩大租金收入来源,然后又能以更低的成本举借更多的债务,实现良性循环。

  商业地产是一块难啃的骨头。前期投入大,完工后也不一定会立即转手卖掉以回笼资金。对于自持项目,开发商可能会持有数十年,通过收取租金缓慢收回投资。相关投资盘踞在账面上,挤占了宝贵的财务空间。与此同时,企业仍需投入大量资金用于补充住宅用地,以满足投资者对其增长性的期望。

  高帆表示:“我们认为,在商业地产市场,资本实力最雄厚、管理能力最强、评级最高的企业将会如鱼得水。我们也注意到了强者恒强、弱者恒弱的反馈机制。”

  中国应对新冠肺炎疫情的封城措施仅持续一两个月,即使是在疫情最严重的地区也是如此。房东的租金减免也只限于一两个月。由于防聚集措施的实施,以及薪资上涨难、失业率上升造成消费者信心低迷,商场受到的冲击大于写字楼。

  我们预计2021年商场续约租金会小幅上涨。社会消费品零售总额的同比增速已在8月份由负转正,消费正在缓慢但稳定地走出疫情影响下的低谷。

  从零售行业近年发展情况来看,在线上零售大放异彩的同时,经营良好的线下零售企业同样可以风生水起。过去五年时间,中国网上销售额翻了两番不止,电子商务渗透率从2014年仅10%上升到2019年的28%,同期受评企业的零售租金收入也增长了两倍。

  多年以来,开发商一直忙于从事住宅销售这块利润丰厚的业务。积累商业物业资产困难更大、回本更慢,很多开发商以怀疑态度视之。多数企业的商业物业都只是副产品,是由购买住宅地块的过程中拿到的配套商业用地零星凑集而成的。

  在拥有更好的退出机制(如卖给基金或REIT)之前,开发商自己或将进一步强化租赁业务运营。在融资环境日益收紧的背景下,这是各家企业在战略上的博弈。企业需要从长远眼光出发,来管理投资、预期政策变动、运营资产。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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