十大基石护航，金科服务打开物业板块新价值！

　　2020年，是物业行业机遇与挑战并存的一年。从市场需求看，物业对科技、智能的依赖不断加强，物业智能化已是大势所趋。

　　今年以来，有11家物业企业在香港上市，分别为兴业物联、烨星集团、建业新生活、金融街(000402,股吧)物业、弘阳服务、绿城管理控股、正荣服务、卓越商企服务、第一服务控股、合景悠活、世贸服务。

　　作为第12家上市港股的物业:金科智慧服务已整装待发，其募资额在重庆今年排名第一，也是重庆今年第四只上市新股。

　　金科服务将于11月17日登陆H股

　　11月5日，金科服务(09666.HK)发布公告称，拟在全球发售1.32亿股，其中香港发售1196万股，国际发售1.20亿股。预计至多募集资金约63.26亿港元。

　　金科服务此次招股预期定价日为11月10日；每股发售价位41.8港元-47.6港元，以44.7港元的中位数计，每手买卖单位100股，入场费约4808港元；中信证券(600030,股吧)及华泰国际为联席保荐人，预期于2020年11月17日于联交所主板挂牌上市。总的来说，在近期上市的物业股中，金科服务售发股票市场估值较为合理。

　　扣除全球发售应付的包销佣金及其他估计开支后，金科智慧服务将从全球发售中收取的所得款项净额约为57.381亿港元。

　　金科服务成立于2000年，是国内领先的综合智慧物业服务商，公司从西南重庆出发，经过20年的发展，目前已成为物业领域不容忽视的头部力量。从营收表现来看，公司2017年至2019年，实现总营收分别为10.47亿元、15.23亿元、23.27亿元，截至今年6月末收入约13.69亿元。

　　良好的业绩表现，也让金科服务有着明晰的发展方向。招股书显示：此次IPO所得款的约60%将用于战略投资和收并购；10%将用于系统的数字化升级；20%发展增值服务；10%用于营运资金。

　　引入10位高质量基石投资者

　　港交所于2005年引进基石投资者制度，即在IPO时投资者提前和发行人签订认购协议，确定以首发价格认购一定数量的股票，这类投资者通常由以银行、保险公司、对冲基金组成。

　　从金科服务引入的基石投资者来看，可谓阵容强大。11月5日披露的招股书显示，金科服务共引入了10位基石投资者，包括泰康人寿、高瓴资本、雪湖资本、中金启融基金、UBS Asset Management、Marshall Wace Asia Limited、Aspex Master Fund、WT基金、3W Fund、China Orient Multi-Strategy Master Fund。

　　金科服务已与投资者订立基石投资协议，基石投资者一致同意认购相当于约26.74亿港元可予购买的港元投资金额的有关数目发售股份。其中，泰康人寿认购5.81亿港元的股份，Gaoling Fund L.P.及YHG Investment L.P.、Snow Lake China Master Fund Ltd及中金启融基金均以3.88亿港元认购股份，UBSAM、MWAL及AMF均以2.33亿港元认购股份，WT、3W及China Orient Multi-Strategy Master Fund均以7750万港元认购该股份。

　　高质量的基石投资者，也为金科服务上市后的表现打下了坚实基础。

　　超强外拓提升估值空间

　　在香港资本市场，与母公司的关联度反而成为其获得资本认可的重要因素，比如碧桂园服务，在母公司的光环下，碧桂园服务在港股市场一度市值超千亿。但此次上市的金科服务，外拓项目远超过母公司。

　　从2017年至今年前6月，金科集团贡献的在管面积占比分别占总在管面积的66.6%、52.7%、47.1%及46.6%；来自外拓的在管面积占比分别为32.5%、45.6%、48.3%及48.5%。

　　可以看到，金科智慧服务对母公司的依赖在逐年降低。具体到业务模式，金科服务在为业主提供优质生活体验的同时，已建立起专业化、多牌照的增值服务体系。近三年来，社区增值服务、非业主增值服务及智慧科技服务毛利润均大幅增长，高成长性和高价值优势明显。第三方外拓项目的面积占比去年首次超过关联方，这样的第三方增长力在物企中算是比较靠前。

　　外拓项目的持续增加，使金科服务的项目组合更加多元化，将推动公司收益及溢利的持续增加，更有助于企业长期健康发展。

　　科技赋能或成为行业引领者

　　今年，社区在抗击新冠疫情这一环节发挥了重要作用，而智能化社区的服务需求也在加速升级。在社区智慧服务建设方面，金科服务是一个很好的观察样本：起步早，技术手段多元，智慧服务体系完善，能够解决社区服务痛难点。

　　通常情况，社区智慧服务更多的是软件+硬件，社区+平台的做法，金科服务则是以数据+应用、AI+服务来进行思考的，并不断进行产品升级。

　　2016年，金科服务打造了国内首个全业态、全实时的数据中心——天启大数据中心，至今已经进行了3次迭代。在天启大数据中心之下，金科服务开展了大社区平台、大管家平台、大运营平台三大智能应用平台建设，全面接入了智慧服务能力。

　　金科服务此次募股上市，可通过资本加持获得更多的物业管理面积、增强科技服务能力、改善经营能力、提升盈利水平。而物业服务作为地产销售过程中的重要核心竞争能力之一，优质的物业服务可以为地产销售提供更多产品和品牌溢价，形成良性的反向赋能作用。

　　11月17日，即是金科服务登陆H股首日，当日股票表现如何，让我们一起期待吧！

   【免责声明】本文仅代表合作供稿方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。