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房企上市遭遇“卡壳”,物管公司屡屡破发却仍鱼贯赴港

2020-11-18 08:55:12 和讯名家  地产深度报道微信号

  11月17日,金科服务、上坤地产同时登陆港交所,发行价分别为44.7港元/股、2.28港元/股。

  今日开盘,金科服务股价短暂冲高后回落。截至收盘,金科服务报收44.7港元,与发行价持平,总市值达282.9亿元。而上坤地产则盘中一度破发,最低至2.22港元,截至收盘,上坤地产股价微涨0.88%至2.3港元,总市值为46亿元。

  虽然“有缘”同日挂牌,但记者注意到,两家企业所处的不同赛道在资本市场的境况却大不相同。若将时间线延长可以发现,金科服务已经是今年上市的第12只物业股,而上坤地产则是第四家上市的内地房企。

  业内人士直言,从整体行情来看,相比房企,物管公司的确更受资本市场追捧。

  房企上市“卡壳”

  东方证券11月9日发布的研报指出, 2020年已有11家物管公司上市,还有 9 家已经递交招股说明书。加上金科服务,今年上市的物管公司已达12家。对比来看,今年上市的内地房企只有4家,其中汇景控股早已于2019年12月24日通过港交所聆讯,只是正好赶在2020年年初敲钟。因此,若除去汇景控股不算,截至目前,实际在今年IPO上市的房企只有3家。较往年相比,这一数值明显偏低。

  除了上市数量少,目前已上市的房企还存在着多次递交招股书的现象。例如今日上市的上坤地产就经历了两次递表,10月29日上市的金辉控股也提交了两次招股书。

  此外,“二进宫”的还有港龙中国地产、汇景控股、中梁控股,恒达集团控股则是三次提交招股书才成功上市。据了解,上述房企在改善了负债率,提升了业绩规模后,方才通过IPO。

  而将于11月18日上市的祥生控股是今年唯一一家首次递表就成功上市的房企,也是唯一一家尚未上市的千亿房企、唯一一家尚未上市的前30强房企。

  

  由此来看,今年内地房企赴港上市的大门有所收窄。相较于中小规模的房企,头部房企上市更为顺畅。对于这一现象,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,港股对于内地房企上市的要求确实越来越严,这一点或是受到瑞幸事件的影响。瑞幸事件以后,港交所对上市企业的质量要求有所提高。

  严跃进称,以前港交所希望更多企业到香港上市,在此动机下会给予相对宽松的上市条件。但现在来看,这种不确定性就增加了。

  目前来看,2019年10家赴港IPO房企中尚有4家没通过,其中万创国际4次递表均失效,大唐地产、奥山控股等也二度闯关失败,目前只有大唐地产屡败屡战,今年5月末继续递表。

  此外,今年第三次递表的三巽控股,以及第二次递表的领地控股、中国文旅都还没有任何音讯。

  物业扎堆上市

  与房企上市“卡壳”情况截然不同的是,物管公司赴港上市已成为“潮流”。

  物管公司上市潮起于2018年,当年上市的物管公司共有6家,超过了过去3年上市物管公司的总和。不完全统计显示,2019年,上市物管公司达到10家。

  今年,物管企业上市热度依旧很高。总体来看,目前港股物业板块已上市的企业将近40家。继金科服务上市后,融创服务将于11月19日登陆港交所。另外,华润万象、恒大物业也上市在即。

  在业内人士看来,相较于房地产开发,物管行业有着轻资产、低负债率的优势,现金流稳定。并且,物管行业是“存量+增量”的发展模式,现阶段业绩增长的核心动力仍是规模增长,第三方市场仍有较大空间。

  

  据中指院公布的行业在管面积和平均物业费推算,2019年行业规模预计已经超过万亿(含增值服务)。东方证券研报指出,到2030年,物管行业管理面积将达到约369亿平米,基础物管物业市场规模达1.7万亿,行业总规模(基础服务+增值服务)超过2.5万亿。

  若说“三道红线”政策出台前,物管公司上市是为了发展,那么“三道红线”监管措施发布后,分拆物管公司上市就成了房企去杠杆、增添融资渠道的首选方式,这也是为何今年物管公司扎堆上市的主要原因,并且在近期物业股频频破发的背景下,物业公司上市节奏一如往常,并没有明显的放缓现象。

  目前,百强房企中递表的物管企业达11家,具备物管公司的企业尚有18家未分拆上市。因而,物业公司上市潮或许会仍然持续。

  破发下的物业股何去何从?

  虽然上市热度不减,但物业股上市后的表现却称不上好。克而瑞数据显示,近3个月来,有27家物业股股价下跌,占比达90%。跌幅超40%的有4家,鑫苑服务跌40.1%、蓝光嘉宝服务跌40.5%、金融街(000402,股吧)物业跌41.7%,中奥到家跌幅最大为52.4%。

  上周(11月9日至11月15日),34只物业股中有28家股价下跌,占比达82.35%。其中,和泓服务、合景悠活跌幅超10%,分别为12.5%、14%。

  值得注意的是,10月22日成功上市的第一服务上周跌7%。该股上市首日即破发,当日跌幅近26.7%。

  

  10月30日挂牌的世茂服务与和合景悠活也在上市首日遇冷。上市首日,世茂服务开盘报价15.8港元,下跌4.82%,但尾盘迅速拉升,最终收报16.6港元。合景悠活则以6.48港元的价格开盘,较7.89港元的发行价大幅低开,当日收报6.08港元,跌幅高达22.94%。

  对于物业股频频破发的现象,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,破发或下跌是正常现象。股价短期的波动有时候是受大盘的影响,股价是否坚挺要看未来的发展,尤其是物业企业的经营状况。

  目前,上市的物管公司已接近40家。在业内人士看来,未来投资者对行业的关注会更加理性,后续会逐渐去甄别哪些物业股值得投资。

  嘉和家业物业服务研究院院长唐卓也表示,长期而言,当前企业分拆物业上市是大势所趋,短期回落并不影响长期看好。

  唐卓称:“目前来看,现在物业板块估值已经较高,加上年底融创、恒大、金科、华润等大型物管公司扎堆上市,必然会加大资本市场的分化现象,短期而言,物业板块尤其是中小型物企确实存在估值回落的现象。但对于绝大多数物管公司来说,上市不是目的,而是助力企业长远更好发展的手段,我们可以看到已上市企业的规模增速要远远高于未上市企业。”

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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