房企上市遭遇“卡壳”，物管公司屡屡破发却仍鱼贯赴港

　　11月17日，金科服务、上坤地产同时登陆港交所，发行价分别为44.7港元/股、2.28港元/股。

　　今日开盘，金科服务股价短暂冲高后回落。截至收盘，金科服务报收44.7港元，与发行价持平，总市值达282.9亿元。而上坤地产则盘中一度破发，最低至2.22港元，截至收盘，上坤地产股价微涨0.88%至2.3港元，总市值为46亿元。

　　虽然“有缘”同日挂牌，但记者注意到，两家企业所处的不同赛道在资本市场的境况却大不相同。若将时间线延长可以发现，金科服务已经是今年上市的第12只物业股，而上坤地产则是第四家上市的内地房企。

　　业内人士直言，从整体行情来看，相比房企，物管公司的确更受资本市场追捧。

　　房企上市“卡壳”

　　东方证券11月9日发布的研报指出， 2020年已有11家物管公司上市，还有 9 家已经递交招股说明书。加上金科服务，今年上市的物管公司已达12家。对比来看，今年上市的内地房企只有4家，其中汇景控股早已于2019年12月24日通过港交所聆讯，只是正好赶在2020年年初敲钟。因此，若除去汇景控股不算，截至目前，实际在今年IPO上市的房企只有3家。较往年相比，这一数值明显偏低。

　　除了上市数量少，目前已上市的房企还存在着多次递交招股书的现象。例如今日上市的上坤地产就经历了两次递表，10月29日上市的金辉控股也提交了两次招股书。

　　此外，“二进宫”的还有港龙中国地产、汇景控股、中梁控股，恒达集团控股则是三次提交招股书才成功上市。据了解，上述房企在改善了负债率，提升了业绩规模后，方才通过IPO。

　　而将于11月18日上市的祥生控股是今年唯一一家首次递表就成功上市的房企，也是唯一一家尚未上市的千亿房企、唯一一家尚未上市的前30强房企。

　　由此来看，今年内地房企赴港上市的大门有所收窄。相较于中小规模的房企，头部房企上市更为顺畅。对于这一现象，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，港股对于内地房企上市的要求确实越来越严，这一点或是受到瑞幸事件的影响。瑞幸事件以后，港交所对上市企业的质量要求有所提高。

　　严跃进称，以前港交所希望更多企业到香港上市，在此动机下会给予相对宽松的上市条件。但现在来看，这种不确定性就增加了。

　　目前来看，2019年10家赴港IPO房企中尚有4家没通过，其中万创国际4次递表均失效，大唐地产、奥山控股等也二度闯关失败，目前只有大唐地产屡败屡战，今年5月末继续递表。

　　此外，今年第三次递表的三巽控股，以及第二次递表的领地控股、中国文旅都还没有任何音讯。

　　物业扎堆上市

　　与房企上市“卡壳”情况截然不同的是，物管公司赴港上市已成为“潮流”。

　　物管公司上市潮起于2018年，当年上市的物管公司共有6家，超过了过去3年上市物管公司的总和。不完全统计显示，2019年，上市物管公司达到10家。

　　今年，物管企业上市热度依旧很高。总体来看，目前港股物业板块已上市的企业将近40家。继金科服务上市后，融创服务将于11月19日登陆港交所。另外，华润万象、恒大物业也上市在即。

　　在业内人士看来，相较于房地产开发，物管行业有着轻资产、低负债率的优势，现金流稳定。并且，物管行业是“存量+增量”的发展模式，现阶段业绩增长的核心动力仍是规模增长，第三方市场仍有较大空间。

　　据中指院公布的行业在管面积和平均物业费推算，2019年行业规模预计已经超过万亿（含增值服务）。东方证券研报指出，到2030年，物管行业管理面积将达到约369亿平米，基础物管物业市场规模达1.7万亿，行业总规模(基础服务+增值服务)超过2.5万亿。

　　若说“三道红线”政策出台前，物管公司上市是为了发展，那么“三道红线”监管措施发布后，分拆物管公司上市就成了房企去杠杆、增添融资渠道的首选方式，这也是为何今年物管公司扎堆上市的主要原因，并且在近期物业股频频破发的背景下，物业公司上市节奏一如往常，并没有明显的放缓现象。

　　目前，百强房企中递表的物管企业达11家，具备物管公司的企业尚有18家未分拆上市。因而，物业公司上市潮或许会仍然持续。

　　破发下的物业股何去何从？

　　虽然上市热度不减，但物业股上市后的表现却称不上好。克而瑞数据显示，近3个月来，有27家物业股股价下跌，占比达90%。跌幅超40%的有4家，鑫苑服务跌40.1%、蓝光嘉宝服务跌40.5%、金融街(000402,股吧)物业跌41.7%，中奥到家跌幅最大为52.4%。

　　上周（11月9日至11月15日），34只物业股中有28家股价下跌，占比达82.35%。其中，和泓服务、合景悠活跌幅超10%，分别为12.5%、14%。

　　值得注意的是，10月22日成功上市的第一服务上周跌7%。该股上市首日即破发，当日跌幅近26.7%。

　　10月30日挂牌的世茂服务与和合景悠活也在上市首日遇冷。上市首日，世茂服务开盘报价15.8港元，下跌4.82%，但尾盘迅速拉升，最终收报16.6港元。合景悠活则以6.48港元的价格开盘，较7.89港元的发行价大幅低开，当日收报6.08港元，跌幅高达22.94%。

　　对于物业股频频破发的现象，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，破发或下跌是正常现象。股价短期的波动有时候是受大盘的影响，股价是否坚挺要看未来的发展，尤其是物业企业的经营状况。

　　目前，上市的物管公司已接近40家。在业内人士看来，未来投资者对行业的关注会更加理性，后续会逐渐去甄别哪些物业股值得投资。

　　嘉和家业物业服务研究院院长唐卓也表示，长期而言，当前企业分拆物业上市是大势所趋，短期回落并不影响长期看好。

　　唐卓称：“目前来看，现在物业板块估值已经较高，加上年底融创、恒大、金科、华润等大型物管公司扎堆上市，必然会加大资本市场的分化现象，短期而言，物业板块尤其是中小型物企确实存在估值回落的现象。但对于绝大多数物管公司来说，上市不是目的，而是助力企业长远更好发展的手段，我们可以看到已上市企业的规模增速要远远高于未上市企业。”