蛋壳暴雷，二房东们的狂欢

　　与蛋壳员工的黯然形成对比

　　散落在北京街头巷尾的

　　中小房地产中介陷入狂欢

　　文 | 张宁

　　“蛋壳现在已经不收房了，资金出了问题”、“我们已经两个月没有发工资了”……负责蛋壳运营的刘小姐，神情沮丧，她对司库财经表示，虽然蛋壳全员照常上班，但整体业务已经停了。

　　与蛋壳员工的黯然相比，散落在北京街头巷尾的中小房地产中介则陷入狂欢。

　　这是一场权力真空后的集体躁动，蛋壳资金链断裂，中小房地产中介们开始分食蛋壳，争夺租客与业主。

　　1

　　价格生吞小中介

　　房屋买卖有链家、我爱我家(000560,股吧)，租房市场有蛋壳、自如，对于北京的房地产中介来说，蛋壳就是一座高不可攀的崖壁。

　　这样的壁垒体现在房源上。

　　“蛋壳收房的价格，每套要比我们高出一千多元”干中介二十年，目前在四环内拥有两家中介门店的李大姐表示，即便她靠着熟人关系，深耕本地小区的租房市场，但完全不是蛋壳的对手。

　　以石景山永乐小区为例，该地区，两室一厅的房子，通常市场租金为4000-4500/月，但蛋壳可以给业主6000元/月，而三居室为7000元/月，出租期间，蛋壳免费装修，租期为两年起。

　　每月一千多块钱的租金差距，以前委托房产中介的业主，大量流向蛋壳，“我对业主只能年付收房”，李大姐只好打蛋壳月付的痛点，按年付租金给业主，才能留住部分老客户。

　　过去几年，蛋壳收房不惜成本，攻势迅猛，即便是自如等同业竞争对手也望尘莫及。

　　“蛋壳收房价格比自如高，每套下来平均高出300-500元”，一位链家经纪人向司库财经承认，在价格上，自如远没有蛋壳具有竞争力，业主更愿意出租给蛋壳。

　　极高的收房价格斩断了中小地产中介“规模经营”的通道，托起了蛋壳公寓的快速成长。据公开数据显示，2015年，蛋壳运营房源数为2434间，2019年底，该数值达到43.3万间房源，较四年前增长178倍。

　　与蛋壳房源数持续高走相比，中小中介公司则面临被淘汰，北京房地产中介行业协会数据显示：2017年3月，北京活跃中介数量（有成交量）为523家，但一年之后，该数值仅为341，下降幅度达到35%。

　　但物极必反，高昂的成本，也在蛋壳脚边埋下了一颗地雷。

　　“蛋壳是用钱生钱，人家走的是资本化”，一位前蛋壳经纪人表示，因为极度扩张，蛋壳始终处于亏损的状态，“成本太高了，向业主收取的租金甚至没有收房的价格高，蛋壳出问题只是时间早晚。”

　　2

　　分食蛋壳

　　蛋壳的模式很简单，充当二房房东，租客按照年付，一次性交完房租，业主每月收取月租。

　　而一旦蛋壳资金链断裂后，业主将会无法收到租金。

　　“蛋壳出问题后，好多业主都选择解约”，一名中原地产经纪对司库财经表示，“从年初，蛋壳的资金链就有问题，开始拖欠一部分业主的租金。”

　　11月中旬，蛋壳的资金问题全面爆发，据司库财经了解，朝外蛋壳总部，每天前来维权的业主、房客、装修队、保洁人员等，高达五六百人。

　　“我们能做的就是登记，接待来访人员”，蛋壳相关工作人员表示，目前所有人都只能等，看公司与监管和其他巨头的沟通结果，没有其他选择。

　　而蛋壳整个体系陷入停滞时，中小中介公司开始分食蛋壳，据司库财经统计，从蛋壳跑路传闻开始，各个中介公司便在微信朋友圈，招揽蛋壳的业主和租客：

　　“大量收购蛋壳公寓”；“蛋壳有难、人间有爱，本月凭蛋壳公寓电子合同找我租房，立减500”；“有在蛋壳公寓受到损失的业主，我接手您的房子，帮您马上止损”……

　　“蛋壳的房屋质量好，年轻人比较认可，同时距离春节只有两个多月了，业主要是不赶紧出租，十二月以后是租赁市场的淡季，价格谈不上去，很难出租”，一位通州中介公司负责人对司库财经表示。

　　分食蛋壳的背后是客观的利润。

　　由于蛋壳充当二房东，业主与租客之间并没有达成租赁协议，因蛋壳无法继续向业主支付房租，导致协议中断，大量租客搬家，寻找新的住处，而房东则需要在春节前重新出租房屋。

　　这里面就存在大量差价。据司库财经了解，主做二房东的中介公司，会以淡季、业主急于出租的心理向租客砍价。而在蛋壳暴雷、春节临近的前提下，房产中介公司的心理战术极为有效。

　　据李女士表示，目前永乐小区一套两室一厅市场价为4500元/月，但她能杀价到3800元，“18号一天就成交4单蛋壳的房子。”

　　而像李女士这样分食蛋壳的中介还有很多，据司库财经统计显示，从上周日起，通州等几家中介公司，关于“接盘蛋壳”的信息，每天发布条数约为20条左右。

　　一位单干的地产中介向司库财经表示，“只要是蛋壳的房子，我们都收。”

　　3

　　下一个蛋壳

　　蛋壳的失败在于用高成本来无限扩张，手中有大量的房源，但是入住率低。一位自如经纪人像司库财经表示，自如的入住率比较危险，但蛋壳的空置率比自如的还要高。

　　盲目扩大房源，导致资金大量积压，据数据显示，2017年，蛋壳亏损2亿，2018年亏损16亿，2019年亏损38亿。

　　“蛋壳做的不是中介的生意，拿钱去圈更多的房源，空置率有那么高，不出问题才怪”，我爱我家的一位经纪人表示，中介行业所有人都知道蛋壳会出问题，所有人也都在等待蛋壳暴雷。

　　据了解，链家、我爱我家、中原地产在租赁业务中，只是向房客抽取佣金，房客与业主之间签订合同，但多数各个中小型的中介公司则走上了与蛋壳同样的道路，它们愿意收房，充当二房东，然后用租客提前预付的资金再去承包更多的房源。

　　但对于房东和业主来说，这些中小地产做的事情，跟蛋壳有什么区别？一旦中介资金破裂跑路，它们还会陷入到下一个蛋壳的陷阱当中。

本文首发于微信公众号：司库财经。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。