“后来者”大华集团的阳谋：进军长租公寓 押注旧改项目

本报记者 刘颂辉 上海报道

11月17日，据澎湃新闻援引多位蛋壳公寓员工的消息，11月份公司全员未发工资，且具体发放时间未知。蛋壳公寓方面对此回应称，公司一切正常，跑路、破产都是失实信息。

虽然近两年国内数家长租公寓企业被淘汰出局，却仍然不乏房地产商进入这一行业。

日前，上海本土品牌房企大华集团对外宣布租赁住宅品牌。大华享寓运营总监黄硕介绍，截至目前，大华（集团）有限公司（以下简称“大华集团”）陆续获取了11块租赁住宅用地，未来5年内将有30万平方米的租赁住宅逐步投入市场。

黄硕认为，传统的C2C中介模式中，落后产品和不良中介大量存在，很多集中式公寓破产，大量租客利益受损。大华集团在此时进入租赁市场是要弥补不专业、非规模化的品牌空白。

《中国经营报(博客,微博)》记者注意到，几乎在公布租赁住宅业务前后不久，大华集团还在上交所发行了50亿元公司债，用于住房租赁项目、补充公司流动资金和偿还公司债务。针对公司布局长租公寓及业绩问题，记者多次致电并致函大华集团，但截至发稿，尚未收到回应。

行业“后来者”

据上交所消息，大华集团2020年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券在上交所提交注册。

募集说明书显示，债券的发行规模不超过50亿元（含），拟分期发行，债券期限不超过7年。债券牵头主承销商、簿记管理人为海通证券(600837,股吧)，联席主承销商为国泰君安证券。债券募集资金中，35亿元拟用于住房租赁项目相关用途，15亿元拟用于补充公司流动资金和偿还公司债务。

上述债券募集资金拟用于大华集团上海康家村项目（庙行项目）、上海联东村项目、上海顾村项目及上海杨行项目，均为公司拿地时被当地政府强制要求无偿配件移交占项目总体量5％的保障房以及按出让年限自持不低于15％的住宅物业，目前已处于在建状态。

就在三个星期前的9月23日，大华集团对外发布长租公寓品牌大华享寓，首次公布的公寓位于上海市宝山区大华老镇嘉年华商圈，公寓内有阅读和健身等公共空间，提供24小时公共区域监控、专业维护、保洁、代收快递等服务。

该公寓共计150套房，户型包括一房一厅和两房一厅，月租金均价3500元，租期6个月以上，目前已全部租出。租客绝大多数是年轻人，其中包括不少上海大学的学生，以及在地铁7号线沿线工作的青年。

黄硕介绍，大华集团在2017年开始筹备研究租赁住宅板块业务，2018年获取第一块租赁住宅用地，2019年组建运营团队。在过去两年中大华陆续获取了11块租赁住宅用地，未来5年内将有30万平方米的租赁住宅逐步投入市场。

今年以来，多个长租公寓品牌接连“爆雷”，这个站在“风口”上的行业体现出更多风险与机遇并存的特征。8月份，杭州长租公寓友客、巢客相继“爆雷”，此后，寓意、适享、岚越公寓等也被曝已人去楼空，蛋壳公寓也开始被曝出拖欠员工工资，而且长租公寓企业因资金链断裂、经营不善而破产的案例徒增。

对此，大华集团商业管理中心副总经理陈发祥在接受媒体记者采访时表示，“爆雷”的长租公寓多为分散式模式，而房企全资持有的长租公寓品牌，相对而言具有较强的安全性。大华享寓也承担了土地持有者、工程开发者、社区运营者、公寓服务商四重角色，从拿地到运营，完全由大华集团自主经营。

事实上，即使是房企自营的长租公寓，也已经历过了狂热追逐到“断舍离”的过程。自2018年房地产行业出现下行，融资环境收紧，加之偿债高峰到来，朗诗地产、远洋集团等房企在2019年已剥离长租公寓业务，万科、碧桂园、世联行(002285,股吧)等也已暂缓旗下长租公寓业务的扩张。短短两三年，开发商在长租公寓的圈地扩张渐趋沉寂，在盈利空间有限的背景下，大华享寓将打破长租公寓行业盈利难的传统，还是借此发债融资尚且有待时间考证。

债务逐年攀升

据大华集团债券半年报显示，公司创始于1988年，总部位于上海，专注于城市更新和超大规模社区的建设运营，是中国最早起步的城市更新运营商之一。

大华集团初创时，是上海市宝山区大场乡集体企业，董事长金惠明通过改制取得控股权，逐步将公司变成了金氏家族企业，兄弟金建民、金福民和女儿王玲都是公司股东，担任重要角色。

公开资料显示，金惠明生于1953年6月，1994年出任宝山区大场镇副镇长，兼大场房地产开发经营有限公司（1998年更名为大华集团）总经理。

大华集团在2002年实行企业改制，34名骨干人员以9900万元受让公司90%的股权。金惠明以5282万元购得逾48%的股权，当时公司总资产13.7亿元，净资产2.6亿元。经过几轮倒腾，大华集团由集体企业变身为金家三兄弟掌控的家族企业。金惠民家族共计持有大华集团50.065%的股权，实现绝对控股。

在国内房地产黄金时代，各大房企纷纷扩展布局、发力冲刺千亿规模，大华集团的业绩却长期在百亿水平线上徘徊。2016~2018年，公司销售额分别为169.1亿元、172.1亿元、183.9亿元，行业排名第93、第97和第115。

转为民资控股的运作机制后，大华集团的开发规模越做越大，逐渐成为新晋的地产黑马。2017年，大华集团实现营收134.88亿元，2018年实现营收153.14亿元，2019年实现营收202.5亿元，今年上半年实现营收107.6亿元，稳步增长。旗下房地产开发收入占各期总营业收入的比例从90.24％一路飙到95.82％。

令人意外的是，在当前上市房企的毛利率普遍处于30％左右的情况下，大华集团综合毛利率却从2017年的53.62％一路飙升到65.61％。

大华集团方面对此解释称，通过“整体开发”业务模式，在一定程度上降低了后续开发成本，压缩了各环节对接成本。由于所开发项目大部分位于一二线城市中的较优质地段，项目品质较高，出售单价大多高于周边同类项目均价。

截至6月底，大华集团累计获取土地70幅， 现有土地储备预计总规划面积419.2万平方米。按权益建筑面积及权益成本计算，平均取得成本约1207.99万元/亩，土地成本相对较低，主要为住宅用地。

具体来看，大华集团在建及未来拟建的旧区改造及新农村开发项目主要包括上海市宝山区大场镇场中村，上海市宝山区大场镇联东村、葑村村、丰收村、丰明村，上海市宝山区庙行镇康家村及上海市宝山区顾村镇顾村老集镇等地区4 个“城中村”项目及江门新会项目和大连华旅项目等，土储可售货值684.28亿元。

截至今年上半年，大华集团有息债务合计约460.48亿元，占总负债额的46.05％，其中短期负债3.1亿元，一年内到期有息负债余额35.62亿元，长期负债356.73亿元。总负债也从2017年的439亿元飙升至去年的927亿元，负债率从68.55%蹿至74.82%。今年上半年，总负债达到999.87亿元，经营活动现金流自去年起继续为负，速动比率下降到0.54。

在房地产监管“三道红线”之下，公司方面将如何控制债务风险，记者多次致电并致函大华集团，截至发稿，尚未收到回复。