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终于,三四线城市救市潮要来了!

2020-12-07 08:45:27 樱桃大房子 微信号 

01

继哈尔滨打响“救市”第一枪之后,福建平潭、广东湛江和河北跟进了!

广东湛江和河北主要是在公积金上下功夫。

湛江:

1、放松按揭楼盘的准入条件。

过去要求楼栋的主体结构建好,但现在只要房企有预售许可证,不管主体结构建没建好,都可以和公积金中心合作。给后续公积金贷款开了个通道。

2、提高贷款额度。

比如说第一次申请住房公积金个人住房贷款,单方缴存的话,每户最高贷款额度从20万提高到30万;双方申请从40万提高到了50万。降低购房者买房成本,鼓励大家入市。

河北:

主要是重新开展住房公积金异地住房贷款业务,而且是全省启动,要求不得设置附加条件。

这是在全省范围内鼓励大家用公积金贷款买房。

平潭:

1、提高商品房预售审批手续时间和效率,加快备案。

这是针对流程上的东西,主要还是释放一个鼓励大家买房的信号。

2、加大住房公积金支持力度。

就是用补贴来鼓励大家买房,和前面两座城市做法类似。

3、结合对外招商与旅游推介活动,促销降价,吸引外地投资者来岚置业。

看到这条提到要“在东北、华北、西北、中部等地区进行促销活动”,真是笑死我了!

我们之前才说过,哈尔滨都自身难保,在紧急救市了,这是东北楼市下行的一个缩影。平潭广撒网,连东北、西北这些地方都不放过,看样子是真的饥不择食了。

平潭还非常直接,主动鼓励房企让利促销。这或许也是短时间里去库存最直接有效的方法了。

相比下来,平潭的救市力度大多了,直接降价的手法非常典型,下面主要讲一下平潭。

02

平潭为什么要救市?

自然是因为市场行情不好了。看平潭这几年的楼市波动,就像过山车。

平潭原本籍籍无名。自2015年平潭自贸区正式挂牌开始,进入高光时期。“实验区+自贸区+国际旅游岛”的名号,加上全国各地房价暴涨,刚好搭了一趟顺风车,房价从大约8000元/平,突破了1万/平。

往后两年,平潭的价格一路往上冲。世茂璀璨天城均价1.3-1.4万/平左右,正荣悦湖湾均价一度突破1.65万/平。

到了2019年,国家强调房住不炒。平潭就一个小县城,人气不足,经济底盘不稳,受到政策影响,开始走下坡。

根据克而瑞统计的2018年到今年7月的数据,平潭商品住宅的成交均价已经从最高时期的接近1.5万/平,下降到1.1万/平左右!

比如正荣悦玺,最高价格是1.6万/平,之后降到大约只要1万/平,接近腰斩,导致了业主大举维权!

成交面积也从2018年底到2019年的经常维持在5万平以上、最高月度成交超10万平,回落到最多只能在5万平左右徘徊,而且多数时候还不足5万平。

新房价格下跌,二手房同样难受。近一年房价整体跌跌不休,从1.22万/平,降到1.15万/平。

03

这都是因为供给严重超过需求。

我们先看土地。

这几年平潭的土地供应就像福建房企老板一样,在风口面前,有一股激进的劲。

像2019年,平潭就拍出了商住地块1115亩,总建面高达142.6万方,可以说是平潭史上罕见的土拍大年。算下来,大概有一万多套的房源供应量。

这样的海量供应还在延续。正式公布的《平潭综合实验区2020年度国有建设用地供应计划》提到,今年总共要供应70公顷(1050亩,接近二十块地)住宅用地。

问题来了,这些土地卖出去建房子,谁来买呢?

抛开需求谈买房都是在耍流氓。会在平潭这小地方买房的,主要就是没有自建房的本地人。但平潭当地人口的购买力,远消化不了这么多的房源。

来看《福州年鉴》上的几个数据:

2018年平潭户籍人口约44.87万人,迁入户口5017人,迁出户口5856人;

而2017年迁入户口4912人,迁出户口4971人。

发现没有,人口是“入不敷出”。人越来越少,每年的房子供应却不断增加,谁来接盘?

结果就是,2020年1-10月份平潭固定资产投资增长-3.2%,其中房地产开发投资95.87亿元,增长20.7%。但房地产销售面积完成56.80万平方米,下降10.8%。

而且根据克而瑞今年7月数据显示,截至今年7月,平潭商品住宅库存量超过70万平,去化周期一直在拉长,在7月份的时候已经超过16月。

显然,本地的羊毛已经被薅得差不多了,继续喷涌出来的新房,也就只能降价找外面的人来接盘了。

04

平潭、湛江和河北救市究竟说明什么问题呢?

其实它映射的是三四线城市楼市下行的大趋势。之前我们就说过,三四线城市的下跌只是时间的问题,因为它对市场的反应比较迟钝。

房地产说白了,要以制造业、人口和资源等为基奠。但是很多三四线城市人口常年流失,空置率大概在26%以上,例如山东临沂城区房产空置率甚至高达39.97%。还有产业比较单一,像东北、西北等地的大部分三四线城市,产业资源甚至开始枯竭了,经济都难发展起来。

之前是因为16-18年棚改“爆发”的三年,成了很多房企和投资客重金买进的标的。囤地、囤房,就想等着爆发升值。

事实上,2020年初的《国家政府报告》提到,2020年就是棚改的“收官之年”。棚改退潮,楼市缺乏基本面支撑,三四线城市过去几年的强劲补涨,就是一场没有根基的狂欢,最后总要有人付出代价。

就算这些城市放开政策抢人,也很难力挽狂澜。毕竟,上海、广州、深圳,都在放松口子抢人了。你说大城市不香吗,人家为啥要到三四线这些山卡拉地方?

所以,对三四线城市来说,浪潮退去,裸泳的时候到了。

这一次,平潭公开喊出降价去库存,就是直接撕开了三四线城市房价下跌的口子。清远、河北通过放宽公积金的政策来救市,实际上也是要积极去库存。

未来,或许还会有更多三四线城市加入救市行列。

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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