现场 | 陈向京：在亚太市场，REITs的市场表现显著好于房地产公司的指数

　　12月12日，中国2020国际REITs发展论坛—双循环格局下的公募REITs发展机遇在北京举办，会上，机构投资人、全国社保基金理事会、养老金部主任陈向京女士作为机构投资人的角度，发表了主旨演讲。

　　陈向京坦言，作为机构投资者，我们对在公募REITs的推出应该是高度的期待的，当然公募REITs确实理应该也是机构投资者应该偏好的一类资产，因为它和我们的机构投资者的资金的性质契合度还是比较高的，原因有以下三个方面。

    第一、 从产品容量上来讲，我们也知道，全球截止到2019年底，在公募REITs的市场总值已经达到两万亿美元，美国是全球市场规模最大、产品最丰富的也是最成熟的REITs市场，它的规模已经达到1.3万亿美金，总支数有219支，和海外成熟的市场不同，我国的REITs一直处于开展试点、探索的阶段。

    现在目前行业如果集中在交通设施、市政工程、污染治理、仓储物流以及数据中心、5G、智能交通等新型的基础设施建设上。那么我们也是稍微研究了一下，这样的存类资产已经达到百万亿级别，确实存在大量现金流比较好，收益也比较稳定的资产，从这点上来看，我国的基础设施REITs的发展潜力将是巨大的，应该能够比较很好的满足机构投资者的配置需求。

    第二、 从风险收益特征上来看，应该说稳定的分红一直是海外REITs保证了它该高的回报率，REITs的资产它也体现出穿越周期的能力、特征。在长久期的配置中表现是不错的，尤其可以有效的对冲外部环境变化的短暂的这些冲击的风险。美国、日本、新加坡主要市场的REITs分红基本保持在3.5-4.5这样的中间水平，中国香港市场受到整体流动性偏弱的影响，它总体发行后一般都在折价，整体收益率我们觉得应该达到5%-8%，综合收益来看，2010-2019年，美国REITs的指数累计上涨了155%，对应年化收益率7.7%，基本和标普500指数是持平的，显著高于十年期国债的收益率水平。

    在亚太市场，REITs的市场表现显著好于房地产公司的指数，包括也好于整体的股票指数以及债券指数。根据我们刚刚发布的做好基础设施不动产投资信托基金这个REITs的试点项目申报工作的通知，我们也研究了一下，上面规定预计未来三年现金流分配律原则上不低于4%，目前市场上大多预期，我国现金流的宗旨是5%，如果综合收益率水平，参考香港市场达到6%-8%，如果底层资产管理的比较好，波动比较好的话，公募REITs的配置价值更加显著了，尤其是在利率下级的趋势当中，长期优质资产呈现了供不应求的状态，公募REITs相对于其他的大类资产如果说现金流和收益分红相对稳定，具有较好的防守价值，应该也是符合机构投资者长期稳健收益的目标。
    第三、我们从分散化投资这个角度来看，我们也知道分散化投资是长期机构投资者一个不变的法宝，那么REITs不仅可以丰富资产配置的类别，还可以和它，最重要的是和股和债传统资产的相关性比较低，也比较好的展现出一个分散化投资的价值。根据美国市场的经验，根据近20年REITs和股票以及固收类产品的相关系数我们也统计大概在0.4-0.7，当然我们也关注，传统市场面对重大冲击时，REITs和其他的固定资产相关性保持较高的情况，这个是我们要避免的。